ما هي علامات الاحتيال في صفقة عقارية في لبنان؟

يُسأل أيضاً: “علامات الاحتيال العقاري في لبنان” · “كيف أكشف عملية نصب عقارية في لبنان؟” · “علامات البائع أو المؤجر المزيّف في لبنان” · “هل هذه الصفقة العقارية في لبنان احتيال؟”

علامات التحذير كما تصفها بلاغات الشرطة#

في آذار 2026، خلال النزوح الذي رافق الحرب، حذّر مكتب مكافحة الجرائم المعلوماتية في قوى الأمن الداخلي من إعلانات سكن وهمية. كان المحتالون يعرضون منزلاً أو شقة على وسائل التواصل أو بالتواصل المباشر، ويطلبون دفعة مسبقة عبر شركة تحويل أموال بصفة «عربون» أو «رسم حجز»، ثم يقطعون الاتصال فور وصول المال^[1]. وتنصح قوى الأمن بعدم إرسال المال إلى أشخاص مجهولين قبل معاينة العقار شخصياً والتحقق من هوية مالكه القانوني. المزيد في كيف تتجنّب احتيال الإيجار.

في البيع، تقوم عمليات الاحتيال التي أبلغت عنها الشرطة على أوراق مزوّرة. في حالة نُشرت في حزيران 2026، زُوّر سند تمليك عقار في حالات (جبيل) بوثيقة هوية مزيّفة باسم المالك الحقيقي. انتقلت الملكية أولاً إلى المزوّر ثم إلى مشترٍ، مع أن المالك لم يبع قط^[5]. ولم يكتشف المشتري الأمر إلا حين حاول تسجيل العقار، بعد أن دفع. راجع ماذا تفعل أمام سند مزوّر أو مالك مزيّف.

الوكالات طريق ثانٍ. في تموز 2026 أعلنت قوى الأمن عن مشتبه به زوّر سندات وبطاقات هوية ووكالات، واستعملها لتنظيم وكالات لدى كتّاب العدل، ثم رهن العقارات لعدة أشخاص^[3]. واستُخدمت أيضاً وكالة بيع مزوّرة ضد عقار في جونية يملكه شخص مقيم في الخارج (النهار، تشرين الأول 2025)^[2,3,4]. لذلك فإن ختم كاتب العدل على الوكالة لا يثبت أن الشخص الذي يقف خلفها حقيقي. تحقّق من الوكالة قبل أن يبيعك أحد بموجبها.

كتّاب العدل يكشفون بعض التزوير. في آب 2026 ذكرت قوى الأمن أن مكاتب كتّاب عدل في جونية والبقاع أبلغت عن وكالات وسند تمليك وبطاقة هوية يُشتبه بتزويرها^[12]. أما في القانون، فيعدّد مكتب Kallas للمحاماة مناورات احتيالية بموجب المادة 655 من قانون العقوبات، منها التصرف بمال لا يحق لك التصرف به، وانتحال اسم أو صفة كاذبة. ويشترط الاحتيال أيضاً أن تكون الضحية قد سلّمت مالاً أو أموالاً نتيجة ذلك^[13]. ويقول المكتب نفسه إن المحاكم تعتبر بيع العقار نفسه مرتين احتيالاً. ومن جهة أخرى، من يطلب منك رسماً «لتأمين» قرض من مصرف الإسكان لا يعمل باسم المصرف، لأن مصرف الإسكان يقول إنه لا يتعامل مع أي وسطاء أو سماسرة^[14,15].

لم نجد مصدراً رسمياً لبنانياً لعلامات التحذير الأخرى المتداولة على الإنترنت، مثل سعر يبدو منخفضاً أكثر من اللازم. التدقيقات أدناه تحميك أياً كانت العلامات التي تراها أو تفوتك.

أوراق تتركك مكشوفاً#

لا تملك عقاراً في لبنان إلا بعد قيد البيع في السجل العقاري^[6]. وبحسب مكتب Kallas للمحاماة، لا يكون لك قبل ذلك إلا حق شخصي تجاه البائع، ويبقى العقار باسمه، معرّضاً لأي بيع أو رهن أو حجز يُقيَّد قبل قيدك. وإذا تنافس مشتريان، تكون الأولوية لمن قُيّد أولاً في السجل اليومي للأمانة، أياً كان تاريخ توقيع العقود^[16].

انتبه إذا عُرضت عليك وكالة غير قابلة للعزل بدلاً من بيع مسجّل. فهذه الوكالة تمنحك حقاً شخصياً تجاه البائع، ولا تنتقل الملكية إلا بالقيد^[17]. ويذكر Kallas أن محكمة التمييز صدّقت إبطال بيع سُجّل بموجب وكالة غير قابلة للعزل بعد أكثر من 10 سنوات^[18] على تنظيمها. ويقول أيضاً إن الوكالة تكون غير قابلة للعزل بمضمونها، كالإقرار بقبض كامل الثمن، لا بتسميتها. وقد تفسّر المحاكم وكالة بعينها تفسيرات مختلفة، فاطلب من محامٍ قراءة صيغتها.

بحسب Kallas، يحتاج البيع إلى وكالة خاصة صريحة بالبيع^[17]، ولا تكفي الوكالة العامة. ويقول المكتب نفسه إن الوكيل الذي يسجّل بيعاً في السجل العقاري بموجب وكالة عادية عليه أن يبرز وكالة لا يزيد تاريخها على خمس سنوات^[17,18].

في بناء جديد، يمنع المرسوم 15874/2005 بيع أقسام من بناء لا يملك رخصة إشغال نهائية، باستثناء الوحدات الخاضعة للقانون 539/1996^[19]. اطلب رؤية رخصة الإشغال النهائية قبل أن تدفع أي شيء. ولا تسمّي المصادر التي اطلعنا عليها الجهة التي تصدر الرخصة أو تؤكدها، فاطلب من كاتب العدل أو من محامٍ التحقق منها لك.

ما يكشفه التدقيق في السجل العقاري وما لا يكشفه#

يُمسك السجل بحسب العقار لا بحسب المالك، لذلك تبحث فيه بمعرّفات العقار^[16]. ولطلب إفادة تذكر المحافظة والقضاء والمنطقة العقارية ورقم العقار، إضافة إلى رقم القسم والبلوك حيث ينطبق ذلك^[7,9].

الوثيقة الرسمية هي الإفادة العقارية. وبحسب Legalmondo (حزيران 2025)، لا تصدر إلا شخصياً لدى أمانة السجل العقاري التابع لها العقار^[7]. في نيسان 2026 قال وزير المالية إن قاعدة بيانات السجل تتيح إصدار الإفادات إلكترونياً، لكننا لم نجد إجراءً معلناً لذلك، فاسأل أمانة السجل إن كان بإمكانك استخدامه^[20]. النسخ المأخوذة من الموقع الإلكتروني أو من أحد فروع OMT غير رسمية، ولا تصلح لأي معاملة ولا أمام القضاء^[7,9,10,11]. ويقول Legalmondo أيضاً إن أي شخص يمكنه طلب إفادة من دون إثبات مصلحة، وإنها لا تصدر ما دام على العقار رهن أو قيد قيد الإنجاز. إليك كيف تحصل على الإفادة وكم تكلّف.

تذكر الإفادة المالكين وحصصهم، والرهون، والحجوزات، والأعباء الأخرى، والدعاوى العالقة^[7,11]. لكنها لا تستطيع أن تخبرك بأن الشخص الذي أمامك هو المالك المذكور فيها. ففي حالة حالات استعمل المزوّر هوية مزيّفة باسم المالك الحقيقي^[5]، ولا تقول قوى الأمن إن كانت إفادة مأخوذة قبل الدفع ستكشف التزوير. احصل على الإفادة في كل مرة، وواصل التحقق من الهوية والأوراق إلى جانبها.

لمعرفة موقع العقار الفعلي، اعتمد على خريطة المساحة. فبحسب Kallas، إذا اختلفت الحدود بين الخريطة والأرض، تُعتمد الخريطة^[16,21]. وتشرف المساحة على المسّاحين المحلَّفين^[22]. لم نجد إجراءً أو سعراً معلناً لطلب خريطة أو مسح. اسأل أمانة السجل العقاري في المنطقة عن طريقة الحصول على الخريطة، واطلب من مسّاح محلَّف عرض سعر مكتوباً. المزيد في خرائط المساحة والمسح.