ماذا يقول قانون الملكية المشتركة في لبنان عن الأقسام المشتركة والحصص والأصوات؟

يُسأل أيضاً: “قانون الملكية المشتركة المرسوم 88/1983” · “لمن يعود سطح البناية في لبنان؟” · “كيف يصوت المالكون في اتحاد مالكي البناية؟” · “الحصص من أصل 1000 في البناية”

الأقسام المشتركة: ما يملكه الجميع#

يقسم المرسوم الأقسام المشتركة إلى نوعين. الأقسام المشتركة بطبيعتها هي الأرض والهيكل والأساسات والمداخل والواجهات والأدراج والمجارير والمصاعد والسطوح الأخيرة. والأقسام المشتركة بتخصيصها هي المرائب والحدائق والتمديدات وأي تجهيزات تؤمّن خدمة مشتركة^[1,2]. إذاً بموجب المرسوم، السطوح الأخيرة والمصاعد من الأقسام المشتركة، والسطح ليس ملكاً لشقة الطابق الأخير.

قد يوزّع نظام إدارة البناية الخاص بها أقساماً معيّنة بشكل مختلف، فاقرأه قبل أن تفترض لمن يعود السطح أو المرأب. يمكنك الاطلاع عليه في السجل العقاري^[1,2]. ويقرأ مكتب كلّاس للمحاماة المرسوم على أنه يربط حصتك في الأقسام المشتركة بشقتك: لا يمكن بيعها أو رهنها أو قسمتها وحدها^[3]. إذا كنت تفكر في ألواح شمسية على السطح، اقرأ عن تركيب ألواح شمسية على سطح مشترك.

الحصص من أصل 1000، وكيف تُرقَّم شقتك#

تُكتب حقوق كل شقة في الأقسام المشتركة وموجباتها تجاهها رقماً من أصل 1000، ولكل مالك عدد من الأصوات يساوي حصته^[1]. هذا نظام مختلف عن الـ2400 سهم المعتمدة لاحتساب ملكية العقار أو القسم. إذا ذكرت إفادتك العقارية 2400 سهم، راجع معنى الـ2400 سهم.

بحسب مكتب كلّاس للمحاماة، على الأبنية التي تضم ثلاثة أقسام خاصة أو أكثر^[3] أن تودع نظاماً مصدّقاً لدى كاتب العدل. يتضمن هذا النظام جدولاً بالأقسام وخريطة وقواعد للإدارة، ويحدد حصة كل قسم من أصل 1000. في هذا الجدول تجد حصة شقتك وأصواتها.

يحصل كل قسم على رقم يُضاف إلى رقم العقار، وعلى صحيفة خاصة به في السجل العقاري. ويجري الترقيم على النحو التالي: الأقسام المشتركة 1 إلى 3؛ الأقسام الخاصة من 4^[3]. يُرجَّح أن رقم القسم هذا هو "القسم" الذي تطلبه طلبات الإفادات، لكن لم يصرّح أي مصدر قرأناه بذلك. اطلب التأكيد من السجل العقاري، وراجع كيف تجد رقم عقارك ومنطقته العقارية وقسمه.

كيف يقرّر اتحاد المالكين#

لا تحتاج إلى تأسيس الاتحاد. فهو قائم بحكم القانون متى ضمّت البناية أكثر من ثلاثة أقسام خاصة^[1,2]. عليه أن ينتخب رئيساً بالاقتراع السري فور تكوّنه، وأن يجتمع مرة على الأقل كل سنة. تُدعى الاجتماعات بدعوة خطية إلى كل مالك، أو بناءً على عريضة من مالكين يملكون ربع الأصوات على الأقل. وبحسب ملخص مجلة الجيش، لا يصح الاجتماع الأول إلا بحضور مالكين يملكون الأكثرية المطلقة من الأصوات، ما لم يفرض نص أكثرية أخرى، ويصح الاجتماع الثاني بمن حضر^[2].

لا يذكر أي من المصدرين اللذين يتناولان المرسوم الألواح الشمسية. تطبيق قاعدة الـ75% الخاصة بالتجهيزات على نظام شمسي مشترك على السطح هو قراءتنا نحن، ويجب أن يؤكدها محامٍ^[1,2]. وبشكل منفصل، يطلب بنك الإسكان موافقة خطية من 75% من لجنة المالكين في البناية، وموافقة وزارة الداخلية والبلديات، عندما يشمل أحد قروض الترميم لديه نظاماً شمسياً^[4,5,6].

يمسك الرئيس الحسابات ويقدّم الموازنة السنوية قبل نهاية السنة بشهر إلى ثلاثة أشهر. وتودَع كل الأموال في حساب مصرفي باسم الاتحاد^[1]. يمكن للرئيس أن يطلب من المالكين سلفات شهرية أو فصلية، ولا يحدد المرسوم أي مبلغ^[1,2]. المزيد في من يحدد رسوم خدمات البناية.