O que diz a lei de condomínio do Líbano sobre partes comuns, quotas e votos?

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Partes comuns: o que pertence a todos#

O decreto divide as partes comuns em dois tipos. Por natureza, são o terreno, a estrutura e as fundações, as entradas, as fachadas, as escadas, os esgotos, os elevadores e as coberturas. Por destinação, são garagens, jardins, instalações e qualquer equipamento que preste um serviço compartilhado^[1,2]. Assim, pelo decreto, as coberturas e os elevadores são partes comuns, e o telhado não é propriedade do apartamento do último andar.

O regulamento de administração do próprio prédio pode atribuir certas partes de outro modo. Por isso, leia-o antes de presumir de quem é o telhado ou a garagem. Você pode consultá-lo no registro de imóveis (السجل العقاري)^[1,2]. O escritório Kallas entende que o decreto liga a sua quota das partes comuns ao seu apartamento: ela não pode ser vendida, hipotecada nem dividida separadamente^[3]. Se pensa em painéis solares no telhado, leia sobre painéis solares em telhado compartilhado.

Quotas em 1.000 e como seu apartamento é numerado#

Os direitos de cada apartamento nas partes comuns, e seus deveres em relação a elas, são escritos como um número em 1.000, e cada proprietário tem tantos votos quanto essa quota^[1]. É um sistema separado das 2.400 quotas usadas para contar a propriedade de um imóvel ou unidade. Se o seu extrato menciona 2.400 quotas, veja o que significam as 2.400 quotas.

Segundo o escritório Kallas, prédios com três ou mais unidades^[3] devem depositar um regulamento certificado por um tabelião (كاتب العدل). Ele traz uma tabela de unidades, uma planta e as regras de administração, e dá a quota de cada unidade em 1.000. É nessa tabela que você encontra a quota e os votos do seu apartamento.

Cada unidade recebe um número somado ao número do lote e tem sua própria folha no registro de imóveis. A numeração segue assim: áreas comuns de 1 a 3; unidades a partir de 4^[3]. Esse número da unidade provavelmente é a "seção" pedida nos requerimentos de certidão, mas nenhuma fonte que lemos diz isso com todas as letras. Peça ao registro de imóveis que confirme e veja como achar o número, a zona e a seção do seu imóvel.

Como a associação de proprietários decide#

Você não precisa criar a associação. Ela existe por lei quando o prédio tem mais de três unidades privativas^[1,2]. Ela deve eleger um presidente por voto secreto assim que for formada e se reunir pelo menos uma vez por ano. As reuniões são convocadas por convite escrito a cada proprietário, ou a pedido de proprietários que somem pelo menos um quarto dos votos. Segundo o resumo da revista do Exército, a primeira reunião só é válida se comparecerem proprietários com maioria absoluta dos votos, salvo texto que exija outra maioria, e a segunda reunião é válida com quem comparecer^[2].

Nenhuma das duas fontes sobre o decreto menciona painéis solares. Aplicar a regra dos 75% para equipamentos a um sistema solar de telhado compartilhado é uma leitura nossa, que um advogado deve confirmar^[1,2]. À parte, o Banque de l'Habitat pede a aprovação por escrito de 75% do comitê dos coproprietários do prédio, e a aprovação do Ministério do Interior e dos Municípios, quando um de seus financiamentos de reforma inclui um sistema solar^[4,5,6].

O presidente mantém a contabilidade e apresenta o orçamento anual entre um e três meses antes do fim do ano. Todo o dinheiro vai para uma conta bancária em nome da associação^[1]. O presidente pode pedir aos proprietários adiantamentos mensais ou trimestrais, e o decreto não fixa valor^[1,2]. Mais em quem define as taxas de serviço do prédio.