هل تُحتسب رسوم التسجيل في لبنان على ثمن العقد أم على قيمة تخمينية؟

يُسأل أيضاً: “هل تُحتسب رسوم التسجيل على الثمن في العقد أم على القيمة التخمينية (القيمة التأجيرية × 30)؟” · “هل رسم الانتقال على الثمن المصرّح به أم على القيمة المقدّرة؟” · “ما معنى القيمة التأجيرية × 30 في رسوم السجل العقاري؟” · “أي قيمة يعتمد السجل العقاري لاحتساب الرسوم في لبنان؟”

على أي قيمة يُحتسب الرسم#

منذ القانون رقم 10/2022، يُحتسب رسم الانتقال على العقار المبني على أساس القيمة التأجيرية للأملاك المبنية مضروبة بـ30، كما تقدّرها الدوائر المالية^[1,2]. وعندما تكون هذه القيمة التخمينية أعلى من الثمن المكتوب في العقد، على السجل العقاري أن يعتمدها كما هي. ويقرأ مكتب كلاس للمحاماة القاعدة بالطريقة نفسها: تُعتمد القيمة التخمينية ما لم يكن ثمن العقد أعلى منها.

القاعدة مكتوبة للعقار المبني: الشقق والمنازل والأبنية الأخرى. لم نجد مصدراً يقول أي أساس يُعتمد لقطعة أرض غير مبنية، فاسأل كاتب العدل أو أمانة السجل العقاري المختصة بعقارك قبل أن تضع ميزانيتك. ويلاحظ مكتب كلاس للمحاماة أن القيمة التخمينية غالباً ما تكون أدنى بكثير من سعر السوق^[2]. وهناك صفحة منفصلة عن الفرق بين القيمة التخمينية وسعر السوق.

من أين تأتي القيمة التخمينية#

تُذكر القيمة التخمينية في إفادة القيمة التأجيرية، التي تصدرها الدائرة المالية. وحيث لا يوجد حجز للخزينة على العقار، تصدر الإفادة بعد أن يدفع البائع ضريبة الأملاك المبنية على العقار وضريبة ربح التفرغ على البيع^[1,2]. المزيد عن ما هي إفادة القيمة التأجيرية ولماذا يحتاجها البيع.

وتختلف المصادر حول ما يجب على البائع تسديده أولاً. تذكر المادة 66 من القانون رقم 10/2022 ضريبة الأملاك المبنية وضريبة ربح التفرغ فقط، فيما يضيف مكتب كلاس للمحاماة الرسوم البلدية السنوية بنداً ثالثاً^[1,2]. وقد تطلب البلدية عملياً براءة ذمة خاصة بها، لكننا لم نتمكن من تأكيد ذلك.

لم نجد من يحدد الرقم داخل الدائرة المالية، ولا كم يستغرق ذلك، ولا كيف تعترض على قيمة تخمينية تراها مرتفعة. تستطيع الدائرة المالية الإقليمية التي يقع العقار في نطاقها، أو محامٍ، أن يجيبك عن ذلك.

سلفة الـ2% تُحتسب على ثمن العقد#

السلفة هي الرسم الوحيد الذي يُحتسب على ثمن العقد نفسه. عند تنظيم عقد بيع لعقار ممسوح، يُدفع إلى الخزينة رسم بنسبة 2% من ثمن العقد، إضافة إلى الرسم البلدي، خلال 15 يوماً كسلفة على رسم الانتقال^[4,5]. ويُدفع الباقي عند التسجيل، ولا تُردّ السلفة إذا لم يُسجَّل البيع خلال سنة.

مصدر هذه القاعدة القانون رقم 64/2017 وتعميم صادر عن وزارة المالية عام 2017^[4,5]. لم نتمكن من التأكد هل ما زالت السلفة تُستوفى بالطريقة نفسها بعد القانون رقم 10/2022، فاسأل كاتب العدل أو أمانة السجل العقاري قبل أن توقّع.

كم يبلغ ذلك بالمال#

في مثال حسابي لمكتب كلاس للمحاماة في أيار 2026، على مسكن قيمته التخمينية 1,000,000,000 ليرة، يبلغ مجموع الرسوم 40,820,000 ليرة (للبناني) أو 61,820,000 ليرة (لغير اللبناني) على قيمة مليار ليرة^[2]. بعض الرسوم المقطوعة في هذا المثال تختلف عن المبالغ التي حددها المرسوم رقم 56/2025، فاعتبره للتوضيح فقط واطلب من كاتب العدل عرضاً حالياً. ويقدّر مكتب كلاس رسوم الشراء بـنحو 4% للبناني ونحو 6% لغير اللبناني من القيمة، محتسبة على القيمة التخمينية أو على الثمن إن كان أعلى، قبل كلفة السمسار والمحامي والإفادة. اللائحة الكاملة في الكلفة الإجمالية لشراء عقار، والمعدلات في كم يبلغ رسم التسجيل.

تُستوفى الرسوم بالليرة اللبنانية^[1,6]. لم نجد ما يحدد سعر الصرف الذي يعتمده السجل عندما يكون الثمن المصرّح به بالدولار الأميركي وأعلى من القيمة التخمينية. راجع أي سعر صرف يسري على الرسوم واسأل كاتب العدل في يوم المعاملة.