هل يمكن إزالة الشيوع في عقار أو حصة مرهونة في لبنان؟

يُسأل أيضاً: “هل يمكن إزالة الشيوع في حصة مرهونة في لبنان؟” · “هل يمنع التأمين العقاري إزالة الشيوع؟” · “ماذا يحصل لتأمين المصرف عند قسمة عقار مشترك؟” · “هل يحق للشريك أن يرهن حصته في لبنان؟”

ماذا يحصل للتأمين على حصة أحد الشركاء#

بعد الإرث، يملك الورثة حصصاً شائعة تُكتب كأسهم من 2400، إلى أن تُزال الشيوع في العقار^[3]. يقول مكتب كلاس للمحاماة، وهو المصدر المنشور الوحيد الذي وجدناه في هذه المسألة، إن للشريك أن يضع تأميناً على حصته من دون استئذان الآخرين، وإن هذا التأمين لا يمنع أحداً من طلب إزالة الشيوع. ويستند المكتب في ذلك إلى المادة 122 من قانون الملكية العقارية^[1,2].

ما يلي ذلك يتوقف على طريقة انتهاء القسمة. على المحكمة أن تقسم العقار عيناً أولاً حيث يكون ذلك ممكناً، ثم أن تنظر في إنشاء شركة عقارية إذا طلب ذلك شركاء يملكون 51% من الأسهم على الأقل، ولا تأمر بالبيع بالمزاد العلني إلا كحل أخير^[1]. إذا قُسم العقار، ينتقل التأمين إلى الحصة المفرزة التي تؤول إلى الشريك الذي وضعه. وإذا بيع، يذهب نصيب هذا الشريك من الثمن إلى الدين^[1,2]. ولا يذكر كلاس ماذا يحصل للتأمين إذا انتهت الدعوى بإنشاء شركة.

قد يؤثر التأمين أيضاً في المزاد. فالشريك الذي يزايد يودع أو يكفل عادةً قيمة الحصص التي لا يملكها فقط، لكن كلاس يذكر ذلك لعقار لا تثقله حقوق مسجلة ولا دائنون^[1]. إذا كان هناك تأمين مسجل، فاسأل المحامي الذي يتولى الدعوى عمّا سيتوجب عليك إيداعه. تجد مسار المحكمة كاملاً في كيف تنهي الشيوع في عقار، ومسار المزاد في ماذا يحصل عندما يرفض أحد الورثة البيع.

الرهن شيء مختلف#

الرهن الحيازي (رهن) يختلف عن التأمين. بحسب كلاس، لا يمكن أن يقع الرهن على حصة شائعة إطلاقاً، لأن المادتين 101 و104 من قانون الملكية العقارية تمنعان رهن الحصص الشائعة^[1,2]. إذا قال لك أحد إن حصة ما "مرهونة"، فاطلب من محامٍ أن يقرأ القيد في السجل العقاري ويخبرك بنوع الحق المقيد فعلاً.

ما لم ينشره أحد: التأمين على كامل العقار#

القواعد أعلاه تخص تأميناً وضعه شريك واحد على حصته. لم نجد أي مصدر عن تأمين على كامل العقار، كتأمين وضعه المورِّث قبل وفاته، ولا عمّا يحصل لهذا الحق بعد القسمة أو المزاد^[1,2]. يُبلَّغ طلب إزالة الشيوع إلى أصحاب الحقوق العينية المسجلة، ومنهم المصرف الدائن المرتهن^[1]. أما هل يجب أن يكون المصرف أيضاً طرفاً كاملاً في الدعوى، فغير منشور.

إذا كان كامل العقار عليه تأمين، فاسأل جهتين قبل أن تقدّم أي شيء. اسأل المصرف هل يقبل فك التأمين عن العقار، أو عن حصة مفرزة منه، وبأي شروط. واسأل محامياً لبنانياً كيف يُرجَّح أن تتعامل المحكمة مع هذا الحق في حالتك. بيع عقار مثقل بتأمين مشروح في بيع عقار مرهون.

فك التأمين#

يحدد كلاس رسم السجل العقاري لفك التأمين عن عقار من التركة بـ1% من قيمة الدين المفكوك^[3,4]، إضافة إلى رسوم كاتب العدل ونقابة المحامين. وإذا كان التأمين يضمن ديناً منتجاً للفوائد، فالفك يحتاج أيضاً إلى موافقة مسبقة من الدوائر الضريبية، بحسب المكتب نفسه. لا يذكر أي مصدر المدة التي تستغرقها أي من الخطوتين، فاسأل المصرف وكاتب العدل.