كيف أنقل العقار الموروث إلى أسماء الورثة في السجل العقاري؟

يُسأل أيضاً: “كيف أنقل عقار الورثة إلى أسمائهم في السجل العقاري في لبنان؟” · “تسجيل العقار الموروث باسم الورثة” · “نقل ملكية عقار الوالد المتوفى في لبنان” · “معاملة انتقال الإرث في السجل العقاري”

ما يجب أن يتمّ قبل السجل العقاري#

كل شيء يقوم على قرار حصر الإرث^[1,2,3]، وهو قرار قضائي يثبت الوفاة ويحدّد الورثة وحصصهم. قبل صدوره لا يمكن نقل أي عقار أو حساب مصرفي أو أسهم إلى أسماء الورثة. إليك ما هو حصر الإرث وكيف تحصل عليه.

بحسب مكتب كلاس للمحاماة، يأتي التصريح عن التركة لدى وزارة المالية أولاً، لأن الترخيص الذي ينتج عنه من المستندات التي تطلبها المحكمة لإصدار قرار حصر الإرث^[1,3]. يُقدَّم التصريح خلال 90 يوماً من تاريخ الوفاة^[1,4,5]. ويُستكمل الملف كاملاً، ومعه قرار حصر الإرث، خلال ستة أشهر على الأكثر من تاريخ الوفاة^[1,4][1].

تختلف المصادر حول المحكمة التي تصدر قرار حصر الإرث. يقول كلاس ومجموعة PBL للمحاماة إن تركات المسلمين والدروز تعود إلى المحكمة الدينية لطائفة المتوفى، فيما يكتفي مطر بالقول إن محاكم الدرجة الأولى المدنية تنظر في الإرث^[2,3,11]. ولغير المسلمين، تقول PBL إن القرار يصدر عن القاضي المنفرد في محكمة الدرجة الأولى في محل الإقامة الأخير للمتوفى^[2,11].

ثم يأتي الرسم. ضريبة الإرث في لبنان هي رسم الانتقال بموجب المرسوم الاشتراعي رقم 146/1959^[2,5,12]، ويقدّر مراقب في وزارة المالية قيمة التركة ويبلّغ التقدير إلى الورثة^[1]. يقول كلاس إن الرسم المحدّد يُستحقّ خلال شهرين من تبليغ أمر التحصيل، مع غرامة 1% عن كل شهر تأخير^[1,5]. المبالغ مشروحة في كم يدفع الورثة رسم انتقال.

في السجل العقاري#

يقول كلاس إن كتّاب العدل وموظفي السجل العقاري لا يجوز لهم تنظيم أو تسجيل أي معاملة على التركة قبل أن يحمل الورثة ترخيص وزارة المالية^[1]. بعد الحصول عليه، يقدّم الورثة المعاملة لدى أمانة السجل العقاري في منطقة العقار^[1,2]. يحضرون نسخة صالحة للتنفيذ عن قرار حصر الإرث، وبراءة الذمّة، وسندات التمليك، وعقد انتقال منظّماً لدى كاتب العدل. وتذكر PBL المستندات نفسها، وتقول إن عقد الانتقال يمكن أن يُنظَّم لدى أمانة السجل العقاري أو لدى كاتب العدل.

يسلّم الورثة السندات الأصلية، فتصدر أمانة السجل سندات جديدة بأسمائهم، بالحصص التي يحدّدها قرار حصر الإرث^[1]. تُكتب الحصص كأجزاء من 2400 سهم^[6,7,8]، أي إن 2400 سهم تساوي العقار كله. ويبقى الورثة مالكين لحصص شائعة حتى القسمة.

إذا كان العقار مرهوناً، يقول كلاس إن فكّ الرهن يكلّف رسماً في السجل العقاري قدره 1% من قيمة الدين المفكوك^[1,13]، إضافة إلى رسوم كاتب العدل ونقابة المحامين. ويضيف كلاس أن فكّ رهن يضمن ديناً منتجاً للفوائد يحتاج إلى موافقة مسبقة من الدوائر الضريبية.

لم نجد مصدراً يذكر رسم السجل أو أتعاب كاتب العدل أو مدة معاملة انتقال الإرث. اسأل أمانة السجل العقاري في القضاء الذي يقع فيه العقار، واطلب من كاتب العدل عرض سعر مكتوباً قبل التوقيع. المدة الوحيدة التي وجدناها تعود إلى حالة واحدة: في معاملة إرث لوريث فلسطيني في بيروت وثّقها المجلس النروجي للاجئين، استغرقت العملية كلها نحو سنة، جزئياً بسبب الإضرابات. اعتبرها حالة واحدة لا قاعدة^[14].

أن تعرف بدقّة أي عقار تنقل#

إذا كانت العائلة تعرف البيت بالنظر فقط، ابدأ بـمعرفة رقم العقار والمنطقة العقارية. ثم اسأل أمانة السجل العقاري في ذلك القضاء عمّا تحتاجه منك لإصدار إفادة عقارية. تُظهر الإفادة المالك والأعباء والرهون والقيود^[15,16]، ويذكر كلاس هذه الإفادات العقارية بين مستندات التصريح عن التركة^[1]. اقرأها قبل تقديم أي معاملة: يجب أن يكون المالك المذكور فيها هو المتوفى.

لمعرفة موقع العقار على الأرض وحدوده، اقرأ كيف تحصل على خريطة المساحة أو مسح العقار. المصادر التي قرأناها لا تذكر كلفة الإفادات أو الخرائط ولا مدة إصدارها، فاسأل أمانة السجل مباشرة.

إذا كنت تعيش في الخارج#

يقول كلاس إن الورثة الذين لا يستطيعون السفر يمكنهم التصرّف عبر وكالة لمحامٍ أو قريب موثوق في لبنان، تشمل التصريح وقرار حصر الإرث والرسم والانتقال أو البيع^[3]. البيع يحتاج إلى وكالة خاصة صريحة؛ الوكالة العامة لا تكفي. توقّع الوكالة في سفارة أو قنصلية لبنانية، أو أمام كاتب عدل محلي، ثم تُصدَّق محلياً وتصدّقها البعثة اللبنانية^{[17,18,19,20]}. الأبوستيل لا يكفي، لأن لبنان ليس طرفاً في اتفاقية لاهاي لعام 1961 (الأبوستيل)^[21]. ويقول كلاس أيضاً إن السجل يتوقّع أن تكون وكالة الوكيل لا يتجاوز عمرها 5 سنوات^[9,10]. المزيد في التصرّف عن وريث من الخارج.

إذا حصلت الوفاة في الخارج، يقول كلاس إن شهادة الوفاة الصادرة عن المستشفى تمرّ بالسفارة أو القنصلية اللبنانية، ثم وزارة الخارجية، ثم وزارة الداخلية، وهذا يستغرق نحو شهرين^[1]. ويجوز لوزارة المالية، بناءً على طلب وبحسب تقديرها، تمديد مهلة التصريح حتى سنة واحدة^[1,3] إذا كان الورثة خارج لبنان أو حصلت الوفاة في الخارج. ويقول كلاس إن الوفيات في الخارج تتولّاها دائرة رسم الانتقال في وزارة المالية في بيروت.