كيف أتأكد من أن للمبنى رخصة بناء ورخصة إشغال صالحتين قبل الشراء أو الإيجار؟

يُسأل أيضاً: “كيف أعرف إذا كان للمبنى رخصة بناء ورخصة إشغال في لبنان؟” · “هل للبناية رخصة سكن؟” · “هل يمكنني شراء شقة في مبنى بلا رخصة إشغال؟” · “أين أتحقق من رخصة البناء في لبنان؟”

ما هي كل رخصة ومن يصدرها#

بموجب القانون رقم 646 لعام 2004، أي قانون البناء، تحتاج إلى رخصة قبل أن تبني أي مبنى أو تحوّله أو ترمّمه أو تجدّده^[1]. يوقّع الخرائط مهندس مسؤول وتُسجَّل في نقابة المهندسين في بيروت أو طرابلس، ويصدر الرخصة رئيس السلطة التنفيذية في البلدية، أو المحافظ أو القائمقام خارج النطاق البلدي. تبقى رخصة البناء صالحة ست سنوات قابلة للتجديد مرة واحدة لمدة سنتين، ولا يجوز صبّ أي سقف أو بلاطة من دون إذن صبّ يوقّعه المهندس المسؤول.

تأتي رخصة الإشغال في النهاية. فبعد إنجاز المبنى، بما في ذلك الواجهات، يقدّم المالك طلباً إلى الإدارة الفنية للحصول على رخصة الإشغال (السكن)^[1]، مرفقاً بخرائط التنفيذ المسجَّلة في نقابة المهندسين. ويمكن أن تُمنح لمشروع كامل، أو لمبنى أو بلوك واحد، أو لجزء من مبنى أُنجزت واجهاته وأقسامه المشتركة. ويستعمل المرسوم 15874 أيضاً تسمية إفادة إنجاز البناء، ولم يتأكد بعد أيّ التسميتين تعتمد بلديتك.

على الإدارة أن تمنح رخصة الإشغال أو ترفضها خلال شهر على الأكثر^[1] من تقديم الطلب. وإذا لم تُجب، يحق للمالك اعتبار المبنى مرخّصاً بإشغاله على مسؤوليته وإبلاغ الإدارة خطياً، شرط أن يكون المبنى مطابقاً وأن تُدفع رسوم أي مساحة إضافية خلال شهرين. ولا تُمنح الرخصة إلا بعد دفع جميع الرسوم والغرامات عن أي مساحة بُنيت من دون رخصة.

لماذا تحدد رخصة الإشغال إن كانت الشقة ستصبح ملكك#

لا يجوز لدوائر السجل العقاري والمساحة فرز المبنى نهائياً إلى أقسام مستقلة إلا إذا أبرز المالك رخصة إشغال وإفادتا ربط بشبكتي الكهرباء والمياه^[1]. ومن دون هذا الفرز لا يمكن أن تكون للشقة صحيفة عينية خاصة بها. وبعد الفرز يحصل كل قسم على رقم يُضاف إلى رقم العقار وعلى صحيفة خاصة به: الأقسام المشتركة 1 إلى 3؛ الأقسام الخاصة من 4^[3]. وإذا عُرض عليك عدد من الأسهم في العقار كله بدل قسم مرقَّم، فأنت تشتري أسهماً شائعة، ولا تُحدَّد أي شقة بعينها على أنها لك^[4,5,6].

ويحظر المرسوم 15874 لعام 2005 أيضاً بيع أقسام من مبنى ليست له رخصة إشغال نهائية أو التفرغ عنها، باستثناء الأقسام الخاضعة للقانون رقم 539 لعام 1996^[2]. أما رخصة الإشغال المؤقتة فتُجدَّد كل سنة حتى انتهاء مدة رخصة البناء. وهي تتيح وصل المياه والكهرباء والهاتف والسكن، لكنها لا تصلح للفرز النهائي ولا للبيع ولا للتسجيل النهائي. للمزيد اقرأ عن رخصة الإشغال المؤقتة والنهائية وعن الحصول على سند تمليك مستقل في مبنى جديد.

قد لا تكون للمباني القديمة رخصة إشغال أصلاً، والقانون يقبل بدائل عنها. أحدها إفادة رسمية من رئيس البلدية أو المحافظ أو القائمقام أو الدوائر المالية بأن المبنى أُنجز قبل 13/9/1971^[1]. وآخر إفادة بأن طلب الإشغال لم يُبتّ فيه ضمن المهلة، مع شهادة مطابقة من مهندس.

ماذا تُظهر الإفادة العقارية وما الذي لا تُظهره#

ابدأ بإفادة عقارية رسمية. فهي تصف العقار وتذكر المالكين والرهون والحجوزات والأعباء الأخرى والدعاوى القائمة^[7,8]. والمخالفة في البناء تُسجّل على الصحيفة العينية ولا تُشطب إلا بعد التسوية أو الإزالة^[1]، ولكن فقط بطلب من البلدية أو الإدارة الفنية، لذلك لا تثبت الإفادة النظيفة أن المبنى مطابق لرخصته. ولم نجد مصدراً يقول إن كانت رخصة البناء أو رخصة الإشغال نفسها تظهر على الإفادة.

بعض ديون البناء تظهر عليها فعلاً. فالمخالفات غير المسوّاة بموجب القانون 139/2019 تبقى على الصحيفة، مع رسومها وغراماتها كدين ممتاز، حتى تسويتها^[9]. كذلك تُقيَّد على الصحيفة كدين ممتاز غرامة سنوية قدرها 15% من رسوم الترخيص عن كل عام^[1] عن الواجهات التي تُركت غير منجزة بعد انتهاء الرخصة. ولا تعطي البلدية براءة ذمة قبل دفع غرامات ورسوم الأعمال المنفّذة من دون رخصة وتسوية المخالفة. راجع كيف تكشف مخالفات البناء قبل الشراء.

لطلب الإفادة تذكر المحافظة، القضاء، المنطقة العقارية، رقم العقار، القسم والبلوك^[7,10]، حيث ينطبق ذلك. وتقدّم الطلب في أمانة السجل العقاري التابع لها العقار^[7,11]. حدّد Legalmondo الرسم بـ 5 دولارات أميركية^[7] في حزيران 2025، وقد يُستوفى بالليرة اللبنانية، فاسأل أمانة السجل العقاري قبل أن تذهب. وذكر مكتب Kallas للمحاماة نحو 10 أيام؛ يوما عمل^[8] في تشرين الأول 2025، والرقم الثاني للإفادة الورقية. أما النسخ التي تُعرض عبر الإنترنت أو عبر OMT فهي غير رسمية ولا تصلح لإجراء أي معاملة^[7,8,10,12]. إليك كيف تحصل على إفادة عقارية وكم تكلّف.

من يُطلعك على الرخص#

لا يذكر أي مصدر منشور أيّ دائرة تعطي المشتري أو المستأجر نسخة عن رخصة البناء أو رخصة الإشغال، ولا إن كانت تعطيها لغير المالك. تصدر رخصة البناء عن رئيس السلطة التنفيذية في البلدية، أو المحافظ أو القائمقام خارج النطاق البلدي^[1]، فابدأ بالبلدية التي يقع العقار ضمن نطاقها. وإذا كان العقار خارج أي نطاق بلدي، فاسأل مكتب القائمقام أو المحافظ. وتُقدَّم طلبات رخص الإشغال إلى الإدارة الفنية المختصة، فاسأل البلدية أيّ إدارة تولّت الملف واسأل هناك أيضاً.

يذكر مقال نُشر عام 2018 في مجلة جامعة بيروت العربية ثلاث جهات معنية برخصة البناء: نقابة المهندسين والمديرية العامة للتنظيم المدني والبلدية^[13]. اطلب النسخ من البائع أو المؤجر أولاً. وإذا كانت دائرة ما لا تتعامل إلا مع المالك، فاطلب من المالك أن يستحصل على النسخ ويسلّمك إياها قبل أن تدفع أي مبلغ.