كم تكلف تسوية مخالفة البناء وفق القانون 139/2019، وهل يمكن الدفع بالتقسيط؟
في هذه الصفحة
الجواب باختصار
يتوقف ذلك على كلفة الترخيص القانوني. وفق نص 2019، تُسوّى مخالفة المبنى المطابق للأصول الذي بُني بلا ترخيص مقابل مرتان قيمة رسوم الترخيص (أربع مرات عند التأخر)[1,2]، وليس واضحاً متى يبدأ "التأخر". ونعم، يمكنك الدفع على ثلاثة أقساط: 40% و30% و30%[1] إذا طلبت ذلك خلال ستة أشهر من التبليغ ولم تستفد من حسم الدفع المبكر. وبعض المواد مُشار إلى تعديلها بالقانون 10/2022[2,3].
يُسأل أيضاً: “كم غرامة مخالفة البناء وفق القانون 139؟” · “هل يمكن تقسيط تسوية مخالفة البناء؟” · “كلفة تسوية بناء بلا ترخيص في لبنان” · “رسوم التسوية وفق القانون 139/2019”
أهم المعلومات
- داخل تراجع طريق أو أملاك عامة
- غرامة قدرها أربع مرات مجموع رسوم الترخيص إضافة إلى 1.5 من القيمة التخمينية للأرض[1]، ويبقى الهدم ممكناً
- الدفع المبكر
- حسم 40% عند الدفع خلال 3 أشهر[1] من التبليغ، على الغرامات
- التقسيط
- ثلاثة أقساط: 40% و30% و30%[1]، يُطلب خلال ستة أشهر من التبليغ
- المبالغ غير المدفوعة
- دين ممتاز على الصحيفة العينية، بفائدة 12% سنوياً[1]
على أي أساس يُحتسب سعر التسوية
يشمل القانون 139/2019 المخالفات المنشأة بين 13/9/1971 و31/12/2018[1,2]، التي أنشأها المالكون على أملاك خاصة فقط. ومعظم أسعاره مضاعفات لرسوم رخصة البناء القانونية للأشغال نفسها، وتضيف غرامة التراجع أيضاً نسبة من قيمة الأرض[1]. ويُسوّى المبنى المطابق لأحكام البناء الذي شُيّد بلا ترخيص مقابل مرتان قيمة رسوم الترخيص (أربع مرات عند التأخر).
معنى "التأخر" غير محسوم. فنص القانون يعطي مهلة سنتين لتقديم الطلب في المادتين 3 و5(1)، لكن المادة 5(2) تضاعف الرسوم أربع مرات بعد سنة واحدة. وهذه المواد مُشار أيضاً إلى تعديلها بالقانون 10/2022 الذي لم نتمكن من قراءة نصه[1,2]. للمزيد: هل ما زالت مهلة القانون 139 مفتوحة.
تتوقف رسوم الترخيص على القيمة المصدّقة للأرض وعلى التعرفات البلدية. لم نجد جدول رسوم منشوراً ولا مثالاً محسوباً، لا بالدولار ولا بالليرة[1,2]. في طلب الترخيص، يُلزم قانون البناء الإدارة بتسليم نسخة مصدّقة عن تخمين قيمة الأرض المعتمد خلال شهر من تاريخ تسجيل طلب الترخيص[4]. لا يذكر أي مصدر أن القاعدة نفسها تنطبق على ملف القانون 139، لكن الرسوم تقوم على هذا التخمين، فاطلبه من البلدية خطياً. راجع كم تكلف رخصة البناء.
متى تكون الكلفة أعلى، أو تتعذر التسوية
إذا كان المبنى داخل تراجع طريق، أو ضمن تخطيط طريق مصدّق لم يُنفَّذ بعد، أو داخل تراجع أملاك عامة، فالغرامة أربع مرات مجموع رسوم الترخيص إضافة إلى 1.5 من القيمة التخمينية للأرض[1]. والدفع لا يحمي المبنى هناك، لأن الإدارة تحتفظ بحق الهدم. اطلب من محامٍ قراءة الصياغة الدقيقة للجزء المتعلق بقيمة الأرض في القانون قبل أن تعتمد على أي رقم.
ينص القانون 139 على أن المخالفات المرتكبة بعد 1 كانون الثاني 2019 خارج نطاق التسوية وتُهدم حكماً[2]. وبموجب قانون البناء، تُعطى الأشغال التي بدأت بلا ترخيص وهي مطابقة للأصول ترخيصاً مع غرامة تعادل ضعفي قيمة جميع الرسوم المتوجبة[4] على الجزء المنفَّذ. أما كيف تتوافق القاعدتان في مبنى واحد فسؤال لمحامٍ. راجع تسوية مبنى شُيّد بلا ترخيص.
الدفع المبكر، أو بالتقسيط، أو عدم الدفع
| الطريقة | ما تدفعه | المهلة |
|---|---|---|
| الدفع المبكر | خفض الغرامات بنسبة 40%[1] | تقديم الطلب والدفع خلال 3 أشهر من التبليغ[1] |
| التقسيط | 40% فوراً، و30% بعد سنة، و30% في نهاية السنة الثانية[1] | الطلب خلال ستة أشهر من التبليغ، وتُدفع الـ40% الأولى خلال الأشهر الستة نفسها[1] |
| الدفع المتأخر | إضافة 1% شهرياً على المبالغ غير المسددة[1] | بعد 6 أشهر[1] |
| عدم الدفع | دين ممتاز على الصحيفة العينية، بفائدة 12% سنوياً[1] | منذ تحديد المبلغ في الكشف الفني[1] |
لا يمكنك الجمع بين الطريقتين. فالتقسيط متاح فقط للمالكين الذين لم يستفيدوا من حسم الدفع المبكر[1]. وإذا تخلفت عن قسط، يصبح الباقي مستحقاً بفائدة 12%. ويبقى الرصيد ديناً ممتازاً على الصحيفة ويجب تسديده قبل إمكان إفراز العقار.
المادة 9، التي تحدد الحسم والزيادة الشهرية وفائدة 12% على المبالغ غير المدفوعة، مُشار إلى تعديلها بالقانون 10/2022، فقد تكون هذه الأرقام تغيّرت[1]. ولم نتحقق مما إذا كان القانون 10/2022 قد عدّل قاعدة التقسيط أيضاً. وقد تسمع بخفض الغرامات بنسبة 85% في قانون الموازنة نفسه: وفق ملخص ALDIC، استثنت المادة 107 مخالفات البناء، وانقضت مهلتها في 30 آذار 2023[5].
لماذا يجب على المشتري أو البائع التحقق من ذلك
تُقيَّد المخالفات على الصحيفة العينية للعقار إلى أن تُسوّى أو تُزال، مع الرسوم والغرامات كدين ممتاز. ولا يُشطب القيد إلا بكتاب خطي من الإدارة التي طلبته[1]. ووفق مكتب Kallas للمحاماة، ينتقل أي عبء على الصحيفة إلى المشتري ما لم يُرفع قبل الشراء[6].
الإفادة العقارية النظيفة لا تثبت عدم وجود مخالفة. فبموجب قانون البناء، تُقيَّد المخالفة على الصحيفة بطلب من البلدية أو الإدارة الفنية، لا تلقائياً[4]. كما لا تعطي البلدية براءة ذمة قبل دفع الغرامات والرسوم وتسوية المخالفة. للمزيد: كيف تكتشف المخالفات قبل الشراء.
كيف تعرف ما عليك وتسوّيه
- احصل على إفادة عقارية رسمية. اطلبها من أمانة السجل العقاري في المنطقة التي يقع فيها العقار[7,8]. قدّم المحافظة والقضاء والمنطقة العقارية ورقم العقار، إضافة إلى القسم والبلوك حيث ينطبقان[8,9]. وفق Legalmondo (حزيران 2025)، تُطلب الإفادة الرسمية حضورياً فقط وكلفتها 5 دولارات أميركية[8]، أما نسخ OMT والنسخ الإلكترونية فغير رسمية[8,9,10,11]. ويقول Legalmondo أيضاً إن لأي شخص طلبها دون إثبات مصلحة، لكنها لا تُعطى ما دام قيد أو تسجيل على العقار قيد الإجراء. ويقدّر مكتب Kallas للمحاماة (تشرين الأول 2025) نحو يومي عمل للإفادة الورقية[11]. إذا كنت تقيم في الخارج، فعلى شخص في لبنان أن يذهب عنك: اسأل الأمانة عن التفويض الذي يحتاجه وكيلك، وراجع إعطاء وكالة من الخارج. للمزيد: الحصول على إفادة عقارية.
- ابحث في الصحيفة عن قيد مخالفة أو دين ممتاز. ابحث عن أي إشارة إلى مخالفة بناء أو رسوم أو غرامات. ودوّن تاريخ كل قيد.
- اطلب ملف المخالفة من البلدية. اذهب أنت أو وكيلك إلى بلدية المنطقة التي يقع فيها العقار. وإذا كان العقار خارج نطاق أي بلدية، فاسأل القائمقام أو المحافظ، اللذين يحلان محل رئيس البلدية في رخص البناء هناك[4]. ويمكنك أيضاً سؤال المكتب الفني في المديرية العامة للتنظيم المدني عن الملف. اسأل خطياً عمّا إذا كانت هناك مخالفة مسجلة، وعن تاريخ تبليغك، والمبلغ المحدد في الكشف الفني[1]، وتخمين قيمة الأرض الذي تقوم عليه الرسوم. واحصل على كل رقم مكتوباً ومختوماً.
- كلّف مهندساً مسجلاً مقارنة المبنى بخرائط الترخيص. يبيّن ذلك ما بُني خارج الترخيص، وما إذا كان أي جزء داخل تراجع طريق أو أملاك عامة حيث يبقى الهدم ممكناً[1].
- اختر طريقتك قبل انقضاء المهلة. ادفع كامل المبلغ خلال 3 أشهر من التبليغ للاستفادة من حسم 40% على الغرامات[1]، أو اطلب التقسيط خلال ستة أشهر. واطلب من البلدية تأكيداً خطياً أن هذه المهل ما زالت سارية بعد القانون 10/2022.
- اعمل على شطب القيد عن الصحيفة. احتفظ بكل إيصال. لا يُشطب القيد إلا بكتاب خطي من الإدارة التي طلبته[1]. ثم استخرج إفادة جديدة وتأكد من زواله.
الأمر يتوقف على
أسئلة شائعة
هل يمكن تقسيط مخالفة بناء وفق القانون 139؟
نعم. بموجب المادة 10(2) يمكنك أن تطلب، خلال ستة أشهر من التبليغ، الدفع على ثلاثة أقساط: 40% و30% و30%[1]، شرط ألا تكون قد استفدت من حسم الدفع المبكر. وإذا تخلفت عن قسط، يصبح الباقي مستحقاً بفائدة 12%.
كم تكلف التسوية بالدولار؟
ماذا يحدث إذا لم تُدفع مخالفة البناء أبداً؟
المصادر
راجعنا المقال على هذه المصادر. الأرقام في النص تحيل إليها.
- 1.Law 139 of 9/7/2019 settling building violations committed 13/9/1971 to 31/12/2018
Lebanese University Legal Informatics Centre (copy of DGU text) · 9 تموز 2019 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 2.Law 139/2019 on settling building violations committed between 13/9/1971 and 31/12/2018 inclusive (Arts 3, 5, 7, 9 marked as amended by Law 10/2022)
Lebanese University Legal Information Center (legiliban) · 9 تموز 2019 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 3.قانون الموازنة العامة لعام 2022 (القانون 10/2022) المنشور في الجريدة الرسمية
Lebanese Ministry of Finance · 15 تشرين الثاني 2022 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 4.Law 646 of 16/12/2004 (Building Law), amending Legislative Decree 148 of 16/09/1983
Lebanese Republic, Ministry of Public Works and Transport, Directorate General of Urban Planning (DGU) · 16 كانون الأول 2004 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 5.Summary of the Budget Law 2022 (Law #10)
ALDIC (Arab Lebanese Diplomatic and International Consulting?) · 15 تشرين الثاني 2022 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 6.How to Buy Property in Lebanon: The Legal Steps from Verification to Inscription
Kallas Law Firm · 9 حزيران 2026 · اطّلعنا عليه في 16 تشرين الأول 2026
- 7.Inheritance in Lebanon: Probate, Estate Declaration and Inheritance Tax (2026)
Kallas Law Firm · 27 حزيران 2022 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 8.How to Find Real Estate and Land Register Information in Lebanon
Legalmondo · 17 حزيران 2025 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 9.OMT: Viewing Title Registers (Land Registry service page)
OMT (Online Money Transfer S.A.L.) · بلا تاريخ · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 10.Viewing Title Registers Electively Through OMT
OMT (Online Money Transfer S.A.L.) · 13 تشرين الأول 2020 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 11.Lebanon Asset Search: How to Find Real Estate and Company Ownership Records
Kallas Law Firm · 25 تشرين الأول 2025 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
أسئلة ذات صلة
- هل ما زالت مهلة تسوية مخالفات البناء بموجب القانون 139/2019 مفتوحة؟غير مؤكد. مواد المهل في القانون 139/2019 معدّلة عام 2022، ولا مهلة سارية منشورة. ماذا يشمل القانون ومن تسأل.
- كيف أعرف إن كان على العقار مخالفات بناء أو غرامات غير مدفوعة قبل أن أشتريه؟احصل على إفادة عقارية رسمية، واطلب براءة ذمة من البلدية، وكلّف مهندساً بمطابقة البناء مع الرخصة. ما يكشفه كل منها وما يفوته.
- هل يمكن تسوية مبنى بُني من دون رخصة في لبنان؟غالباً نعم إذا كان مطابقاً، لقاء مضاعف رسوم الترخيص. لم يتأكد إن كان القانون 139 لا يزال يقبل الملفات في 2026. الكلفة، أثرها على البيع، الخطوات.
- ما هي براءة الذمة من البلدية ولماذا يحتاجها البائع؟لا تعطي البلدية براءة الذمة قبل تسديد غرامات مخالفات البناء. ماذا يعني ذلك لعملية البيع، وكيف تتحقق من وضع العقار مسبقاً.
- كم تكلّف رخصة البناء في لبنان؟لم نجد لائحة أسعار منشورة: الرسوم تُحتسب على تخمين مصدّق لقيمة أرض العقار. التكاليف الأخرى وتخفيض التصاميم النموذجية وكيف تحصل على تقدير.
- كيف أحصل على إفادة عقارية في لبنان وكم تكلّف؟تطلبها شخصياً من أمانة السجل العقاري التابع لها العقار، وتقول شركة محاماة إن رسمها 5 دولارات. الأرقام المطلوبة، ونسخ OMT والإنترنت، وما يجب أن تتحقق منه.
- ماذا أتحقق قبل شراء أرض في لبنان؟احصل أولاً على إفادة عقارية رسمية للعقار نفسه، ثم تحقّق من الأسهم ونوع الأرض والمساحة والتنظيم والرسوم. مع خطوات للشراء من الخارج.
