ما هي براءة الذمة من البلدية ولماذا يحتاجها البائع؟

أهم المعلومات#

الجهة المصدِرة

البلدية^[1]؛ أما رخص البناء فيصدرها رئيس السلطة التنفيذية في البلدية، أو المحافظ أو القائمقام خارج النطاق البلدي

مخالفات البناء

لا تُعطى براءة ذمة من البلدية قبل تسوية المخالفة^[1]

أعمال مطابقة للأنظمة نُفّذت دون رخصة

تُعطى الرخصة مع غرامة تعادل ضعفي قيمة جميع الرسوم المتوجبة^[1] عن القسم المنفّذ

في السجل العقاري

يمكن أن تكون المخالفة تُسجّل على الصحيفة العينية ولا تُشطب إلا بعد التسوية أو الإزالة^[1]، بطلب من الإدارة

المخالفات القديمة (القانون 139/2019)

يشمل المخالفات المنشأة بين 13/9/1971 و31/12/2018^[2,3]

مبالغ القانون 139 غير المسدَّدة

دين ممتاز؛ ونصّ المادة 9(3) الأصلي يحدّد الفائدة بـ12% سنوياً^[2]، والمادة مشار إلى تعديلها بالقانون 10/2022^[3,4]

إفادة القيمة التأجيرية

تُعطى بعد تسديد ضريبة الأملاك المبنية وضريبة ربح التفرغ^[5,6]، إذا لم يكن على العقار حجز لمصلحة الخزينة

بيع أرض غير مبنية

بدل القيمة التأجيرية، إفادة محتويات من البلدية؛ إضافة إلى خريطة موقع^[7,8]

كيف تسوّي براءة الذمة قبل البيع، من لبنان أو من الخارج#

1. 1
   احصل على إفادة عقارية رسمية. تذهب أنت، أو شخص في لبنان، شخصياً إلى أمانة السجل العقاري في المنطقة التي يقع فيها العقار^[8,12]. أعطِ الموظف المحافظة، القضاء، المنطقة العقارية، رقم العقار، القسم والبلوك^[12,13]. القسم والبلوك يخصّان بعض العقارات فقط. تذكر صفحة لمكتب محاماة (Legalmondo، حزيران 2025) أن الرسم USD 5^[12]. وتقول الصفحة نفسها إن أي شخص يمكنه طلب إفادة دون إثبات مصلحة قانونية، لكن لا تُعطى إفادة ما دام على العقار قيد أو تسجيل قيد الإنجاز. ويذكر مكتب Kallas للمحاماة نحو يومَي عمل للإفادة الورقية (تشرين الأول 2025)^[14]. النسخ الصادرة عبر الموقع الإلكتروني أو OMT غير رسمية^{[12,13,14,15]}. المزيد في كيف تحصل على إفادة عقارية.
2. 2
   اقرأ الصحيفة سطراً سطراً. تُظهر الإفادة المالكين وحصصهم، والرهون، والحجوزات، والقيود الأخرى، والدعاوى القائمة^[12,14]. دوّن أي قيد مخالفة أو دين ممتاز أو حجز لمصلحة الخزينة، واحتفظ بنسخة.
3. 3
   اسأل البلدية التي يقع العقار في نطاقها. خذ معك رقم العقار والمنطقة العقارية والإفادة. اسأل إن كان على هذا العقار محضر مخالفة أو غرامة غير مسدَّدة، وإن كانوا سيعطون براءة ذمة عنه. اسأل عن المستندات المطلوبة والكلفة والمهلة، وإن كانوا يتعاملون مع وكيل يحمل وكالة. لم نجد شيئاً من ذلك منشوراً، فدوّن الأجوبة واسم المكتب الذي أعطاها.
4. 4
   اطلب من مهندس مقارنة البناء بخرائط الرخصة. المخالفات لا تصل إلى الصحيفة إلا بطلب من الإدارة، لذلك تكشف البلدية والمهندس ما تغفله الإفادة^[1].
5. 5
   سدّد المتوجب واحصل عليه خطياً. تُسوّى الأعمال المطابقة بالغرامة والرسوم^[1]. ويسمح نصّ القانون 139/2019 للمخالف الذي لم يستفد من تخفيضات المادة 9 أن يطلب، خلال ستة أشهر من التبليغ، التسديد على ثلاثة أقساط: 40% و30% و30%^[2]. ويبقى الرصيد ديناً ممتازاً على الصحيفة. عدة مواد من القانون مشار إلى تعديلها بالقانون 10/2022^[3,4]. لم نتمكن من التأكد إن كان هذا الخيار ما زال متاحاً أو إن كان القانون 10/2022 قد عدّله. يمكن أن تجيبك البلدية أو المكتب الفني في المديرية العامة للتنظيم المدني أو محامٍ. اطلب الكتاب الخطي الذي يشطب القيد عن الصحيفة. المزيد في تسوية بناء مُنشأ دون رخصة.
6. 6
   سدّد ضرائب البائع، ثم وقّع. للعقار المبني، سدّد ضريبة الأملاك المبنية وضريبة ربح التفرغ لتحصل على إفادة القيمة التأجيرية^[5,6]. للأرض، احصل على إفادة المحتويات من البلدية وخريطة الموقع^[7,8]. بعدها يُوقَّع البيع لدى كاتب العدل ويُسجَّل في السجل العقاري^[9].
7. 7
   إذا كنت تعيش في الخارج، تصرّف عبر وكيل. يقول مكتب Kallas للمحاماة إن البيع يحتاج إلى وكالة خاصة صريحة بالبيع، ولا تكفي الوكالة العامة^[16]. راجع البيع من الخارج بوكالة، واطلب من وكيلك أن يسأل البلدية إن كانت هذه الوكالة كافية لها.

الأمر يتوقف على#

• عقار مبني أم أرض. يحتاج العقار المبني إلى إفادة القيمة التأجيرية، التي تُعطى بعد تسديد ضريبة الأملاك المبنية وضريبة ربح التفرغ^[5,6]. أما الأرض فتحتاج بدلاً منها إلى إفادة محتويات من البلدية، إضافة إلى خريطة موقع^[7,8]. اسأل كاتب العدل عن الأوراق التي يحتاجها بيعك.
• تاريخ تنفيذ الأعمال. الأعمال المنفّذة من 13 أيلول 1971 إلى 31 كانون الأول 2018 تخضع للقانون 139/2019^[2,3]. الأعمال بعد 1 كانون الثاني 2019 خارج نطاقه وتخضع للمادة 23 من القانون 646، مع أن المادة 14(5) من القانون 139 تنص على هدم هذه المخالفات حكماً^[3]. لم يتأكد كيف يُطبَّق النصّان على الأعمال الأحدث المطابقة، فاسأل البلدية أو محامياً متخصصاً في العقارات.
• التراجعات عن الطرق. للأبنية الواقعة ضمن تراجعات الطرق، أو تخطيطات الطرق المصدَّقة غير المنفّذة، أو تراجعات الأملاك العامة، تحتفظ الإدارة بحق الهدم حتى بعد تسديد الغرامة^[2]. اسأل البلدية إن كان عقارك معنياً.
• موقع العقار. خارج النطاق البلدي، يصدر المحافظ أو القائمقام الرخص^[1]. لم نجد شيئاً عن الجهة التي تعطي براءة الذمة هناك، فاسأل مكتب القائمقام.
• شقة في بناء غير مفرز. دون رخصة إسكان لا يمكن فرز البناء نهائياً إلى أقسام، باستثناء الأقسام وفق القانون 539/1996^[1]. ولا تُعطى الرخصة إلا بعد تسديد غرامات المساحات الإضافية. اطلب الرخصة من المطوّر أو مالك البناء قبل الاتفاق على موعد البيع.

أسئلة شائعة#