هل أحتاج إلى رخصة لترميم شقتي في لبنان؟
في هذه الصفحة
الجواب باختصار
يتوقف ذلك على نوع الأعمال. أعمال الصيانة والتوريق والترميم في بناء قانوني أو مسوّى وضعه لا تحتاج إلا إلى تصريح موقّع من مهندس مسؤول صالح لسنة واحدة[1]. أما تعديل الهيكل أو الإضافة إلى البناء فيحتاج إلى رخصة كاملة من رئيس السلطة التنفيذية في البلدية، أو المحافظ أو القائمقام خارج النطاق البلدي. وتحتاج أعمال الصيانة الخارجية أو الأعمال التجميلية في بناء مفرز أيضاً إلى موافقة جمعية المالكين أو 75% من المالكين[2,3]. أما التعديلات الداخلية البحتة غير الإنشائية فتُقرأ بطريقتين: لا أوراق على الإطلاق، أو التصريح نفسه.
يُسأل أيضاً: “هل أحتاج إلى رخصة بناء لترميم شقة في لبنان؟” · “رخصة ترميم من البلدية في لبنان” · “هل يجب أن يوافق المالكون الآخرون على أعمال في الواجهة أو الشرفة؟” · “ما هو التصريح لأعمال البناء في لبنان؟”
الأعمال التي تبدأ من دون الرخصة أو التصريح اللازم تُوقَف ويُنظَّم بها محضر مخالفة. فإذا كانت مطابقة للأنظمة، تُرخَّص مع غرامة تعادل ضعفَي مجموع الرسوم المتوجبة، وإلا وجب هدمها[1]. تغطي هذه الصفحة ما نُشر حتى 17 تشرين الأول 2026.
أهم المعلومات
- التعديلات الإنشائية والإضافات
- رخصة كاملة من رئيس السلطة التنفيذية في البلدية، أو المحافظ أو القائمقام خارج النطاق البلدي[1]
- الصيانة والتوريق وترميم بناء قانوني
- تصريح موقّع من مهندس مسؤول صالح لسنة واحدة[1]
- من يوقّع الملف
- يوقّع مهندس مسؤول الطلب والخرائط، وتُسجَّل في نقابة المهندسين في بيروت أو طرابلس[1]
- مهلة التصريح
- شهر للموافقة الفنية وتسليم الوصل خلال 3 أيام من دفع الرسوم[2]
- التعديلات الداخلية غير الإنشائية
- تُقرأ بطريقتين: لا حاجة إلى شيء، أو تصريح[1]
- الرسوم
- غير منشورة في المصادر التي قرأناها؛ اطلب من البلدية ومن مهندسك رقماً مكتوباً
رخصة أم تصريح: أيهما تحتاج إليه أعمالك
القاعدة الأساسية صارمة. تنص المادة 1 من القانون 646 لعام 2004 على أن إنشاء أي بناء أو تحويله أو ترميمه أو تجديده يحتاج إلى رخصة مسبقة، على أن يوقّع مهندس مسؤول الطلب والخرائط وتُسجَّل في نقابة المهندسين في بيروت أو طرابلس[1]. ثم تحدد المادة 2 الأعمال الأخف. فالصيانة وجدران الدعم والتوريق وترميم الأبنية القانونية أو المسوّاة لا تحتاج إلا إلى تصريح خطي، يوقّعه مهندس مسؤول وتؤشّر عليه نقابة المهندسين، ويبقى صالحاً لسنة واحدة.
ينتهي التصريح حيث يبدأ الهيكل. فالتدعيم الإنشائي واستبدال السقوف أو الشرفات مسموحان فقط في الأبنية القانونية أو المسوّاة، أما التعديلات الإنشائية والإضافات فتحتاج إلى الرخصة الكاملة[1]. لهذا الطريق، راجع خطوات الحصول على رخصة بناء.
عبارة "قانوني أو مسوّى" مهمة إذا كان في بنائك مخالفات، لأن طريق التصريح مغلق أمامه من دون هذه الصفة. إذا لم تكن متأكداً هل بُني البناء برخصة أو سُوّي وضعه لاحقاً، فاقرأ هل يمكن تسوية مبنى بُني من دون رخصة واسأل البلدية قبل أن تخطط لأي شيء.
التعديلات داخل الشقة
هنا لا نستطيع أن نعطيك جواباً حاسماً. قُرئت المادة 2 من القانون 646 لعام 2004 بطريقتين بالنسبة إلى التعديلات الداخلية التي لا تمسّ الهيكل ولا الأقسام المشتركة. تقول قراءة للنص إنها لا تحتاج إلى رخصة أو تصريح. وتُدخلها قراءة لاحقة للنص نفسه في نظام تصريح المهندس[1].
إلى أن تُحسم المسألة، اسأل مهندساً مسجّلاً أو البلدية كتابةً: "هل تندرج الأعمال التي أصفها هنا ضمن المادة 2 من القانون 646/2004، وهل تحتاج إلى تصريح؟" واحتفظ بالجواب. المهندس وحده يستطيع أن يقول لك هل الجدار الذي تريد إزالته جدار حامل. إن كان كذلك، فالأعمال إنشائية وتحتاج إلى الرخصة الكاملة[1].
تحويل الشقة إلى مكتب أو محل مسألة أخرى. يدرج قانون البناء تحويل البناء بين الأعمال التي تحتاج إلى رخصة مسبقة[1]. وبحسب ملخص مجلة الجيش اللبناني لمرسوم الملكية المشتركة، يحتاج تغيير وجهة استعمال قسم خاص أيضاً إلى إجماع المالكين[4].
الأقسام المشتركة: الواجهة والنوافذ والشرفات والسطح
البناء المفرز هو بناء مقسوم إلى وحدات مستقلة، لكل منها صحيفة عينية خاصة في السجل العقاري[1]. في مثل هذا البناء، يجب أن يُرفق تصريح الصيانة الخارجية أو الأعمال التجميلية بـموافقة جمعية المالكين أو 75% من المالكين[2,3]، وتُطابَق الأعمال مع خرائط رخصة الإشغال أو شهادة الإنجاز الخاصة بالبناء. وبحسب ملخص مجلة الجيش اللبناني لمرسوم الملكية المشتركة، يجوز لجمعية المالكين، بأصوات 75% على الأقل، تعديل الأقسام المشتركة وحتى عناصر مثل أبواب المداخل والنوافذ والشرفات، حفاظاً على تناسق البناء[4].
تُحتسب الأصوات بحسب الحصص: حصة كل قسم في الأقسام المشتركة رقم من أصل 1,000[5]. وكل بناء فيه أكثر من ثلاثة أقسام خاصة تقوم فيه جمعية مالكين بحكم القانون، سواء أنشأها أحد أم لا[4,5]. المزيد عن طريقة اتخاذها قراراتها في قواعد جمعيات المالكين.
بالنسبة إلى الأبنية التي فيها ثلاثة أقسام أو أكثر، يجب إيداع نظام موثّق لدى كاتب العدل يتضمن قواعد الإدارة، بحسب مكتب كلاس للمحاماة[3]. قد لا يكون هذا النظام موجوداً في كل بناء، ولا تقول مصادرنا ما الموافقات الإضافية التي قد يشترطها. اطلب نسخة منه من رئيس الجمعية واقرأها قبل أن تخطط لأعمال خارجية.
عندما يفرض عليك القانون التصليح
بعض التصليحات واجب. على المالك أن يحافظ على صيانة البناء ومتانته وسلامته، وعند الحاجة، أو عندما تطلب البلدية ذلك بناءً على رأي فني، عليه أن يكلّف مهندسين بالكشف عليه وتقديم تقرير مفصّل[1]. وإذا تضررت متانة البناء، يدعمه المالك بإشراف مهندس ويُبلغ البلدية قبل أعمال التدعيم الدائمة.
كيف ترمّم مع الأوراق الصحيحة
- احصل على أوراق العقار. اطلب من أمانة السجل العقاري التابعة لمنطقة العقار إفادة عقارية رسمية. تُصدر الإفادة الرسمية هناك حضورياً، أما النسخ عبر الإنترنت ومن OMT فللاطلاع فقط[6,7,8,9]. وبحسب Legalmondo، يحق لأي شخص طلبها من دون إثبات مصلحة قانونية[9]، فيستطيع شخص تثق به أن يذهب عنك إن كنت في الخارج. تعطي الموظف المحافظة، القضاء، المنطقة العقارية، رقم العقار، القسم والبلوك[6,9]؛ وهذه طريقة معرفة هذه الأرقام. تحدد Legalmondo (حزيران 2025) كلفة الإفادة بـ5 دولارات أميركية، ويذكر مكتب كلاس للمحاماة (تشرين الأول 2025) نحو يومَي عمل للإفادة الورقية[8]. تأكد من الأمرين لدى الأمانة قبل أن تذهب.
- تحقق من المخالفات المدوّنة. يمكن للبلدية أن تطلب تدوين مخالفة على الصحيفة العينية للعقار، وتبقى مدوّنة إلى أن تُسوّى أو تُشطب. ولا تُدوَّن إلا بطلب من السلطة المختصة، لذا فالإفادة النظيفة لا تُثبت عدم وجود مخالفة[1]. اسأل البلدية مباشرة أيضاً. المزيد في التحقق من مخالفات العقار.
- استعن بمهندس مسؤول. يوقّع المهندس الطلب والخرائط، وتُسجَّل في نقابة المهندسين في بيروت أو طرابلس[1]. اسأله كتابةً هل تحتاج أعمالك إلى رخصة أو تصريح أو لا شيء، ولماذا. راجع ما دور نقابة المهندسين.
- قدّم الملف وادفع. توافق الدائرة الفنية المختصة، أو ترفض مع التعليل، خلال شهر من تسجيل التصريح، وتسلّم البلدية أو المحافظ أو القائمقام الإيصال خلال ثلاثة أيام من دفع الرسوم[2]. مبالغ الرسوم غير واردة في مصادرنا؛ اطلبها من البلدية كتابةً.
- احتفظ بالإيصال وأنهِ الأعمال خلال السنة. التصريح صالح لسنة واحدة[1]. احتفظ بنسخ ورقية وممسوحة من التصريح والإيصال وموافقة المالكين وخرائط المهندس.
الأمر يتوقف على
- هل البناء قانوني. لا ينطبق طريق التصريح إلا على الأبنية القانونية أو المسوّاة[1]. إذا كان في البناء مخالفات غير مسوّاة، فاسأل البلدية ومحامياً عمّا هو ممكن قبل أن تنفق المال.
- هل تطال الأعمال الهيكل. التعديلات الإنشائية والإضافات تحتاج إلى رخصة كاملة[1]. ومهندسك يقول لك في أي جانب من هذا الحد تقع أعمالك.
- هل أنت مالك أم مستأجر. يضع قانون البناء واجب الصيانة على المالك[1]. لم نجد مصدراً عمّا يحق للمستأجر ترميمه، فاحصل على موافقة خطية من المالك وأضفها إلى عقد الإيجار.
- موقع الشقة. داخل البلدية، يُصدر رئيس البلدية الرخص؛ وخارج النطاق البلدي، المحافظ أو القائمقام[1]. لم نجد أي مكتب يتولى الملف، ولا النماذج التي يستعملها، ولا هل يمكن تقديمه عبر الإنترنت. اسأل البلدية، أو اطلب من مهندسك أن يسأل إن كنت في الخارج.
أسئلة شائعة
هل أحتاج إلى رخصة لإعادة الطلاء أو تبديل البلاط داخل شقتي؟
المسألة غير محسومة. تُقرأ المادة 2 من القانون 646 لعام 2004 بطريقتين بالنسبة إلى الأعمال الداخلية التي لا تمسّ الهيكل ولا الأقسام المشتركة: قراءة لا تشترط رخصة أو تصريحاً، وأخرى تشترط تصريحاً من مهندس[1]. اسأل مهندساً مسجّلاً أو البلدية كتابةً.
كم يستغرق تصريح الترميم؟
هل يجب أن يوافق المالكون الآخرون على ترميمي؟
ماذا يحدث إذا رمّمت من دون الرخصة أو التصريح؟
تُوقَف الأعمال ويُنظَّم بها محضر مخالفة. فالأعمال المطابقة للأنظمة تُرخَّص مع غرامة تعادل ضعفَي الرسوم المتوجبة، وغير المطابقة يجب هدمها[1]. ولا تعطي البلدية براءة ذمة للعقار قبل دفع الغرامة والرسوم وتسوية المخالفة.
المصادر
راجعنا المقال على هذه المصادر. الأرقام في النص تحيل إليها.
- 1.Law 646 of 16/12/2004 (Building Law), amending Legislative Decree 148 of 16/09/1983
Lebanese Republic, Ministry of Public Works and Transport, Directorate General of Urban Planning (DGU) · 16 كانون الأول 2004 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 2.Decree 15874 of 5/12/2005 implementing the Building Law, as amended by Decree 617 of 8/8/2007
General Directorate of Urban Planning (DGU), Ministry of Public Works and Transport · 5 كانون الأول 2005 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 3.Condominium Ownership of Built Immovables in Lebanese Law — Eighth and Final Part of the Practical Guide to the Lebanese Code of Real Property
Kallas Law Firm · 25 أيار 2026 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 4.Managing the ownership of floors and flats (Dr Nader Abdel Aziz Chaffi, Army Magazine issue 302-303, August 2010)
Lebanese Army (Army Magazine, "We and the Law" section) · آب 2010 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 5.Legislative Decree No. 88 of 16/9/1983 on co-ownership of built property
Joseph Wanis Official Site (lawyer Joseph Wanis) · 22 آذار 2019 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 6.OMT: Viewing Title Registers (Land Registry service page)
OMT (Online Money Transfer S.A.L.) · بلا تاريخ · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 7.Viewing Title Registers Electively Through OMT
OMT (Online Money Transfer S.A.L.) · 13 تشرين الأول 2020 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 8.Lebanon Asset Search: How to Find Real Estate and Company Ownership Records
Kallas Law Firm · 25 تشرين الأول 2025 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 9.How to Find Real Estate and Land Register Information in Lebanon
Legalmondo · 17 حزيران 2025 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
أسئلة ذات صلة
- ما هي خطوات الحصول على رخصة بناء من البلدية في لبنان؟تحتاج إلى رخصة مسبقة يوقّعها مهندس مسؤول وتصدرها البلدية. الخطوات والمهل والمستندات وما لم يُنشر.
- ما دور نقابة المهندسين في رخصة البناء في لبنان، ولماذا أحتاج إلى مهندس؟لا رخصة بلا مهندس: القانون 646/2004 يفرض خرائط يوقّعها مهندس وتُسجَّل في النقابة. ما تفعله نقابة المهندسين، خطوة بخطوة.
- هل جمعية المالكين إلزامية في لبنان، وكيف تُتخذ القرارات فيها؟نعم، في البناية التي تضم أكثر من ثلاثة أقسام تقوم جمعية المالكين بحكم القانون. من يديرها، والنصاب، وأي القرارات تحتاج إلى أكثرية أو 75% أو إجماع.
- هل يمكن تسوية مبنى بُني من دون رخصة في لبنان؟غالباً نعم إذا كان مطابقاً، لقاء مضاعف رسوم الترخيص. لم يتأكد إن كان القانون 139 لا يزال يقبل الملفات في 2026. الكلفة، أثرها على البيع، الخطوات.
- كيف أعرف إن كان على العقار مخالفات بناء أو غرامات غير مدفوعة قبل أن أشتريه؟احصل على إفادة عقارية رسمية، واطلب براءة ذمة من البلدية، وكلّف مهندساً بمطابقة البناء مع الرخصة. ما يكشفه كل منها وما يفوته.
- ماذا يقول قانون الملكية المشتركة في لبنان عن الأقسام المشتركة والحصص والأصوات؟المرسوم 88/1983 يجعل السطوح والمصاعد والأدراج أقساماً مشتركة ويحسب الحصص والأصوات من أصل 1000. الأكثريات وقواعد الاتحاد وما تتحقق منه.
- هل أستعين بمهندس إنشائي لفحص الشقة قبل شرائها في لبنان؟غالباً نعم، خصوصاً في المباني القديمة أو المتضررة من الحرب. لا تعرفة منشورة. واجبات المالك القانونية، والفحوص الرسمية، وكيف تختار مهندساً.
- كيف أتأكد من أن للمبنى رخصة بناء ورخصة إشغال صالحتين قبل الشراء أو الإيجار؟اطلب نسخاً من المالك، ثم تحقّق منها في البلدية وعلى الإفادة العقارية ومع مهندس. ماذا تثبت كل رخصة.
