هل يستطيع المالك إخلاء المستأجر القديم الآن وكم يستغرق ذلك؟

يُسأل أيضاً: “هل يحق للمالك إخلائي في الإيجار القديم في لبنان؟” · “إخلاء الإيجارات القديمة بعد 28 شباط 2026” · “كم تستغرق دعوى إخلاء الإيجار القديم؟” · “هل على المستأجرين القدامى ترك المأجور الآن؟”

ماذا قررت المحاكم عام 2026#

قبل 2026، مالت الأحكام الاستئنافية لصالح المستأجرين. فقد طبّقت محكمة بيروت (318/2021) التمديد حتى 2029 وعلّقت مواد الصندوق، واعتبرت محكمة جبل لبنان (28 نيسان 2025) أن المهل لا يمكن احتسابها. أما في 2026 فجاءت كل الأحكام المنشورة في الاتجاه المعاكس. أصدر ثلاثة قضاة منفردين أحكامهم في 10 آذار 2026 وقضوا جميعاً بالإخلاء. اختلفوا فقط في التوقيت: أرجأ قاضي بيروت التنفيذ ثلاثة أشهر، وأمر قاضي زحلة بالإخلاء الفوري^[2,4].

اعتبر قضاة آذار أن تقديم الطلب إلى الصندوق لا يجعل المستأجر مستفيداً منه، لأن لجنة البتّ بالطلبات لم تُشكَّل^[2,6,10]. وبحسب استوديو أشغال عامة، الذي نشر هذه الأحكام، وجد بعض القضاة أيضاً أن المستأجر لم يجدّد طلبه إلى الصندوق كل سنة، أو لم يرسل كتاب حفظ حقوق قبل ثلاثة أشهر من انتهاء التسع سنوات^[2].

في 10 حزيران 2026^[3,7]، صدّقت غرفة الإيجارات في المتن لدى محكمة الاستئناف المدنية في جبل لبنان حكماً بالإخلاء. اعتبرت أن التسع سنوات انتهت في 28 شباط 2026، وأن على المستأجر احترام مهل المادتين 8 و16 رغم أن الصندوق لا يعمل. خسر المستأجر لسببين: قدّم طلبه إلى اللجنة في 17 شباط 2026، أي قبل 11 يوماً من الانتهاء، ولم يُثبت أنه وجّه إلى المالك طلباً خطياً وفق المادة 16. نُشر لاحقاً خبر عن قرار استئنافي آخر، لكننا لم نتمكن من التأكد منه، فلا تعتمد عليه هذه الصفحة. للصورة الأشمل، راجع ما الذي يحصل للمستأجرين القدامى بعد شباط 2026.

الخطوتان اللتان تحدّدان بقاء المستأجر#

حدّدت محكمة المتن موجبين متلازمين على المستأجر الذي يريد البقاء بعد التسع سنوات. الأول طلب إلى لجنة الصندوق خلال شهرين من بدء السنة التاسعة الممددة. والثاني طلب خطي إلى المالك، قبل ثلاثة أشهر من انتهاء السنة التاسعة، لعقد إيجار جديد لمدة تصل إلى ثلاث سنوات^[3,7]. وقالت المحكمة أيضاً إن على المستأجر أن يُثبت صدور قرار عن اللجنة يؤكد أهليته ضمن المهلة نفسها، وهو قرار لا يمكن أن يوجد ما دامت اللجنة لم تُشكَّل.

بموجب المادة 16 يكون العقد الجديد حتى ثلاث سنوات^[3,6]، ومع انتهاء في 28 شباط 2026 كان الطلب الخطي مستحقاً نحو 28 تشرين الثاني 2025. ويخسر المستأجر هذا الحق إذا فاتته المهلة. التفاصيل في كيف تطلب السنوات الثلاث الإضافية.

ينصح مستشارو المستأجرين بإرسال كتاب حفظ حقوق خطي إلى المالك، ويُفضَّل عبر كاتب العدل مع إشعار بالاستلام، كإثبات على طلب المادة 16. هذه نصيحتهم، وقد أعطت المحامية مايا برداويل النصيحة نفسها في تشرين الثاني 2025 من باب الاحتياط^[6,11]. خسر مستأجر المتن لغياب الإثبات، لذا فالكتاب المؤرَّخ مع إيصال كاتب العدل هو المستند الذي يجب أن تبحث عنه في أوراقك.

تتفق محكمة استئناف المتن والمحامية جوديت التيني ومستشار المالكين شربل شرفان على قراءة الخطوة التالية. عندما ينتهي التمديد من دون هاتين الخطوتين، يخضع العقد للقانون العام، أي قانون الموجبات والعقود. وعلى المستأجر عندها أن يترك المأجور أو يتفق على شروط جديدة، ويُعدّ المستأجر الذي يبقى في الشقة شاغلاً لها من دون مسوّغ قانوني^[3,4,10,12]. ويعترض محامو المستأجرين على ذلك استناداً إلى المادة 58^[2,3,6].

المادة 58 وتعليق المهل: حجج المستأجرين#

يقول محامون نقلت عنهم مؤسسة مهارات (تشرين الثاني 2025) وكاتب في استوديو أشغال عامة (آذار 2026) إن المادة 58 تعلّق القانون، بما فيه مهله وإخلاء المستأجرين المؤهلين للاستفادة من الصندوق، إلى أن يبدأ الصندوق عمله. أما محكمة استئناف المتن فاعتبرت في حزيران 2026 أن المادة 58 لا تعلّق المهل المفروضة على المستأجر نفسه، ولا تعلّق دعاوى الإخلاء إلا لمستأجر احترمها. لم نجد أي قرار لمحكمة التمييز^[2,3,6]. وضع الصندوق مشروح في هل يعمل صندوق الإيجارات القديمة.

في تموز 2026 أقرّ مجلس النواب قانوناً يعلّق المهل القانونية والتعاقدية من 1 آذار إلى 31 تموز 2026^[11,12,13]. أثره على الإيجارات القديمة موضع خلاف. يقول مستشار للمالكين إن التسع سنوات انتهت قبل 1 آذار. وتقول رئيسة الهيئة اللبنانية للعقارات إن التعليق يوقف احتساب المهل فقط ولا يعدّل قانون الإيجارات ولا يمدّده. ويرى استوديو أشغال عامة أنه قد يفيد المستأجرين، ويحتج محامٍ للمستأجرين بالقوة القاهرة منذ تشرين الأول 2023، بحيث يمكن للمستأجرين أن يرسلوا مجدداً طلب المادة 16 ويعيدوا تقديم طلبات المادة 8^{[11,12,13,14]}.

بحسب استوديو أشغال عامة، انتقلت السنة التاسعة إلى يوم الاثنين 2 آذار 2026، أي داخل فترة التعليق، فكان أمام المستأجرين حتى 31 تموز 2026 لتقديم طلباتهم وإرسال كتبهم. لم تتبنَّ أي محكمة هذه القراءة، وقد انقضت تلك المهلة^[11]. المزيد في قانون تعليق المهل لعام 2026.

كم يمكن أن يستغرق الإخلاء#

لم نجد أي مصدر يذكر مدة واقعية من تقديم الدعوى حتى التنفيذ لدى دائرة التنفيذ. التوقيت الوحيد في الأحكام المنشورة يعود إلى آذار 2026: أرجأ قاضي بيروت التنفيذ ثلاثة أشهر وأمر قاضي زحلة بالإخلاء الفوري^[2,4]. وإذا استأنف أحد الطرفين، لا يذكر أي مصدر كم تطول القضية. يستطيع محامٍ متخصص بالإيجارات يعمل أمام القضاء الناظر في قضايا الإيجارات في مكان العقار أن يخبرك كم تستغرق القضايا هناك.

كل حالات الإخلاء المنشورة في 2026 مرّت عبر المحاكم^[1,2,3]. وبحسب haqq.ai، وهو موقع للمعلومات القانونية، يتطلب الإخلاء في لبنان دائماً حكماً قضائياً ولا يجوز للمالك أن يُخلي المستأجر بنفسه، لكن الصفحة لا تستند إلى نص قانوني^[15]. لم نقرأ نصاً قانونياً في هذه النقطة، فاطلب من محامٍ متخصص بالإيجارات تأكيدها لحالتك.