هل يمكنني شراء شقة في لبنان بالتقسيط من المالك أو المطوّر؟

يُسأل أيضاً: “هل أستطيع شراء شقة بالتقسيط في لبنان وكيف أحمي نفسي؟” · “كيف تعمل خطط الدفع لدى المطوّرين في لبنان؟” · “شراء شقة بالتقسيط في لبنان” · “الدفع للمطوّر على أقساط في لبنان”

كيف تعمل خطط الدفع لدى المطوّرين#

إعلان غير مؤرّخ على OLX لشركة Dyarcom Real Estate لمشروع قيد الإنشاء في الربية (المتن) يعرض دفعة أولى مع أقساط شهرية أو 3-4 دفعات خلال البناء؛ أقساط حتى حزيران/كانون الأول 2026^[1]، إلى جانب الدفع نقداً. ويطلب الإعلان نفسه 240,000 إلى 290,000 دولار أميركي لـ150 م² بحسب الطابق والحديقة. هذا إعلان وسيط واحد. يُظهر أن مثل هذه الخطط موجودة، لكنه لا يقول شيئاً عن المعتاد، ولا يذكر قيمة الدفعة الأولى.

ويقول الإعلان أيضاً إن الوحدات تأتي مع سند تمليك^[1]. انتبه إلى هذه العبارة. لا يمكن إفراز البناء نهائياً إلى شقق مستقلة من دون رخصة إشغال وإثبات الربط بشبكتي الكهرباء والمياه^[6]. وما دامت الشقة بلا صحيفة عينية خاصة بها، لا يمكن تسجيل أي حق على تلك الشقة بالتحديد. ما يمكن تسجيله هو عدد من الأسهم في العقار كله^[5].

القروض المصرفية نادرة. حتى خريف 2026، تفيد الصحافة بأن المصارف التجارية اللبنانية ما زالت لا تمنح قروضاً سكنية^[9,10]. وبحسب JSK Real Estate، وهي جهة وساطة، دُفعت عمليات الشراء في 2025 كاملة نقداً أو بتحويل مصرفي^[11,12]. ولم نجد مصدراً عن بيع شقق منجزة بالتقسيط مباشرة من مالكين أفراد.

ماذا تملك وأنت ما زلت تدفع#

حتى يُقيَّد البيع، يبقى العقار قانوناً ملكاً للبائع، وكل ما يُدوَّن على صحيفته قبل قيدك يتقدّم عليك في المرتبة^[2]. وبحسب مكتب كلاس للمحاماة، إذا رفض البائع إتمام البيع، يستطيع المشتري بعقد غير مسجّل أن يقاضي البائع أو ورثته لإلزامهم بالتسجيل، أو أن يطالب بالتعويض، أو أن يطلب تثبيت البيع^[5,13].

والوكالة غير القابلة للعزل بالبيع ليست بيعاً هي الأخرى. فهي لا تمنحك سوى حق شخصي حتى القيد^[13]. ويقول مكتب كلاس للمحاماة إن الأمر نفسه ينطبق على الإشارة الاحتياطية أو إشارة الدعوى المستندة إلى عقد عادي أو إلى وكالة: فهي لا تنقل الملكية، ويبقى مرور الزمن البالغ عشر سنوات سارياً حتى التسجيل النهائي^[14].

يقول UN-Habitat/GLTN والمجلس النروجي للاجئين إن المشتري الذي لا يسجّل خلال عشر سنوات^[3,15] يفقد حقه في التسجيل. ويضيف مكتب كلاس أن الحيازة العلنية والمستمرة يمكن أن تقطع هذه المهلة^[5,13]. اسأل محامياً كيف ينطبق ذلك على شقة ليست لها بعد صحيفة عينية خاصة بها.

لم نجد أي مصدر لبناني يشرح كيف ينظّم المطوّرون عادةً البيع بالتقسيط على الورق. قبل أن توقّع، اسأل محامياً أو كاتب العدل:

• ما الذي سيُسجَّل بالتحديد، ومتى؟
• هل سيُقيَّد وعدك قيداً احتياطياً، وعلى أي صحيفة؟
• إذا اقترح المطوّر صيغة مختلفة، ما المخاطر التي تبقى على عاتقك؟

إذا كانت الصيغة تتضمن رهناً، يقول مكتب كلاس للمحاماة إن قيد الرهن يكلّف 1% من الدين المضمون، وإن شطبه يكلّف 1% من الدين المشطوب^[16]. المزيد في هل يحميك الوعد بالبيع عند شراء شقة لم تُبنَ بعد.

كيف تحمي كل دفعة#

القيد الاحتياطي هو حمايتك الأساسية، لكنه يسقط. فبحسب طريقة إجرائه، تنتهي مدته بعد شهر، ستة أشهر، شهران أو سنة كحد أقصى^[5]. اطلب من محاميك أن يتابع التاريخ ويخبرك بما يجب فعله قبل أن يسقط. ويقول مكتب كلاس إن كل رهن أو حجز أو إشارة دعوى موجودة أصلاً على الصحيفة تنتقل إليك ما لم تُشطب قبل أن تشتري^[2]. ويشمل ذلك رهن المصرف على أرض المطوّر: راجع هل يستطيع مصرف المطوّر وضع اليد على الأرض.

عند تنظيم عقد بيع ممسوح، يفرض القانون رقم 64/2017 سلفة على رسم الانتقال قدرها 2% خلال 15 يوماً من تاريخ العقد^[17,18]، تُحتسب على الثمن الوارد في العقد مضافاً إليه الرسم البلدي. ولا تُستردّ هذه السلفة إذا لم يُسجَّل البيع خلال سنة واحدة. ولم يتأكد إن كانت لا تزال تُستوفى بالطريقة نفسها بعد القانون رقم 10/2022، فاسأل كاتب العدل أو أمانة السجل العقاري.

التزوير يحدث. في حزيران 2026، أعلنت الشرطة عن سند مزوّر لعقار في حالات (جبيل)، ولم يعرف المشتري أن السند باطل إلا حين حاول تسجيل العقار^[19]. ويُدرج مكتب كلاس للمحاماة الأفعال التي توهم الضحية بوجود مشروع وهمي ضمن الاحتيال الذي تشمله المادة 655 من قانون العقوبات^[20]. والمشروع الحقيقي الذي يتعثّر ليس احتيالاً بحد ذاته. وإذا دفعت بالتقسيط، تسري مهلة مرور الزمن على ملاحقة الاحتيال من تاريخ آخر دفعة لا من تاريخ اكتشاف الفعل، بحسب مكتب كلاس للمحاماة. ولا يذكر المصدر طول هذه المهلة، فبادر إلى الإبلاغ واسأل محامياً.