Posso comprar um apartamento no Líbano parcelado, direto do dono ou da construtora?

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Como funcionam os planos de pagamento de construtoras#

Um anúncio sem data da Dyarcom Real Estate no OLX, para um empreendimento em construção em Rabieh (Metn), oferece entrada + parcelas mensais ou 3-4 pagamentos durante a obra; parcelas até junho/dezembro de 2026^[1], além do pagamento à vista. O mesmo anúncio pede US$ 240.000 a 290.000 por 150 m², conforme o andar e o jardim. É o anúncio de um corretor. Mostra que esses planos existem, não diz o que é normal e não informa o valor da entrada.

O anúncio também diz que as unidades têm escritura^[1]. Cuidado com essa expressão. Um prédio não pode ser dividido em definitivo em apartamentos separados sem habite-se e comprovante de ligação de eletricidade e água^[6]. Enquanto o apartamento não tiver matrícula própria, nenhum direito pode ser registrado sobre ele especificamente. O que pode ser registrado é um número de cotas do terreno inteiro^[5].

O crédito bancário é escasso. Em outono de 2026 (hemisfério norte), a imprensa informa que os bancos comerciais libaneses ainda não concedem financiamento imobiliário^[9,10]. Segundo a JSK Real Estate, corretora, as compras de 2025 foram pagas integralmente em dinheiro ou por transferência bancária^[11,12]. Não encontramos fonte sobre venda parcelada de apartamentos prontos direto de proprietários particulares.

O que é seu enquanto você ainda paga#

Até a inscrição da venda, o imóvel continua legalmente do vendedor, e tudo o que for lançado na matrícula antes da sua inscrição tem prioridade sobre você^[2]. Segundo a Kallas Law Firm, se o vendedor se recusar a concluir, quem comprou por contrato não registrado pode processar o vendedor ou seus herdeiros para forçar o registro, pedir indenização ou confirmar a venda^[5,13].

Uma procuração irrevogável para vender também não é uma venda. Ela deixa você com um direito pessoal até a inscrição^[13]. A Kallas Law Firm diz que o mesmo vale para uma anotação cautelar ou de ação judicial baseada em contrato comum ou procuração: ela não transfere a propriedade, e o prazo de prescrição de dez anos continua correndo até o registro definitivo^[14].

A UN-Habitat/GLTN e o Norwegian Refugee Council dizem que o comprador que não registrar em dez anos^[3,15] perde o direito de registrar. A Kallas acrescenta que a posse aberta e contínua pode interromper esse prazo^[5,13]. Pergunte a um advogado como isso se aplica a um apartamento que ainda não tem matrícula própria.

Nenhuma fonte libanesa que encontramos explica como as construtoras costumam montar vendas parceladas no papel. Antes de assinar, pergunte a um advogado ou ao tabelião (kateb adel, كاتب العدل):

• O que exatamente será registrado, e quando?
• Sua promessa terá inscrição provisória, e em qual matrícula?
• Se a construtora propuser outra estrutura, que risco ela deixa com você?

Se a estrutura envolver hipoteca, a Kallas Law Firm diz que registrar uma hipoteca custa 1% da dívida garantida e cancelá-la custa 1% da dívida liberada^[16]. Mais sobre isso em se a promessa de venda protege você num apartamento ainda não construído.

Como proteger cada pagamento#

A inscrição provisória é sua principal proteção, mas ela caduca. Dependendo de como foi feita, expira em um mês, seis meses, dois meses ou até um ano^[5]. Peça ao seu advogado que acompanhe a data e diga o que fazer antes de ela vencer. A Kallas diz que toda hipoteca, penhora ou aviso judicial já lançado na matrícula passa para você, a menos que seja baixado antes da compra^[2]. Isso inclui a hipoteca de um banco sobre o terreno da construtora: veja se o banco da construtora pode tomar o terreno.

Quando se redige um contrato de venda com levantamento topográfico, a Lei 64/2017 exige um adiantamento da taxa de transferência de 2% em até 15 dias após o contrato^[17,18], calculado sobre o preço do contrato mais a taxa municipal. Esse adiantamento não é devolvido se a venda não for registrada em um ano. Não está confirmado se ele ainda é cobrado da mesma forma após a Lei 10/2022; pergunte ao tabelião ou ao cartório do registro de imóveis.

Falsificações acontecem. Em junho de 2026, a polícia relatou uma escritura falsa de um imóvel em Halat (Jbeil), e o comprador só soube que a escritura era inválida ao tentar registrar o imóvel^[19]. A Kallas Law Firm inclui, entre as fraudes do art. 655 do Código Penal, atos que fazem a vítima acreditar num projeto fictício^[20]. Um projeto real que para não é fraude por si só. Se você pagou em parcelas, o prazo de prescrição para processar a fraude corre a partir do último pagamento, não da descoberta, segundo a Kallas Law Firm. A fonte não informa a duração desse prazo; por isso, denuncie logo e consulte um advogado.