كيف أتأكد أن بائع الشقة على الخريطة يملك الأرض ولديه رخصة بناء؟

يُسأل أيضاً: “كيف أعرف أن المطور يملك الأرض في لبنان؟” · “التحقق من رخصة البناء قبل الشراء على الخريطة” · “هل الأرض التي تبنى عليها شقتي ملك المطور؟” · “التأكد من سند تمليك المطور ورخصته في لبنان”

ما الموجود على الورق قبل بناء الشقة#

يُنظَّم السجل العقاري بحسب العقار لا بحسب المالك. لكل عقار صحيفة خاصة برقمه في المساحة، وفيها كل الحقوق والأعباء المترتبة عليه^[9]. أما الشقة في مبنى غير منجز فليس لها صحيفة بعد، لأن السجل لا يستطيع إفراز المبنى نهائياً إلى أقسام مستقلة قبل أن يقدّم المالك رخصة إشغال^[4]. قبل الإنجاز، ما يمكنك التحقق منه هو العقار الذي يقوم عليه المبنى.

لا تنتقل الملكية إلا بقيد البيع في السجل العقاري^[10]. وحتى ذلك الحين لك حق شخصي تجاه البائع فقط، ولا تملك شيئاً^[10,11]. ينبّه مكتب كلاس للمحاماة إلى أن كل رهن أو حجز أو إشارة دعوى على الصحيفة ينتقل إلى المشتري ما لم يُشطب أولاً. وأفاد موقع ليبانيوز في آب 2026 بأن رهون المصارف على مشاريع المطوّر Sayfco، الذي أفلس عام 2018، تركت نحو 600 مشترٍ عاجزين عن الحصول على سندات تمليكهم^[12]. المزيد عن هذا الخطر في هل يستطيع مصرف المطوّر وضع يده على الأرض.

هل البائع هو المالك المسجّل؟#

تذكر الإفادة الرسمية المالكين وسبب حقهم والأسهم التي يملكها كل منهم^[2,3]. العقار كله 2400 سهم^[2,11,13]. قارن كل اسم في الإفادة ببطاقة هوية من سيوقّع. الأسهم حصص شائعة في العقار، لا قطعة أرض محددة^[9,11,14]. وحين يملك العقار عدة أشخاص، يقول مكتب كلاس للمحاماة إن الشريك لا يستطيع التصرف بالعقار كله، أو بجزء محدد منه، من دون موافقة الآخرين^[14].

إذا كان البائع شركة، يصف مكتب كلاس للمحاماة بحثاً من مرحلتين. البحث العام يبيّن حصص الشركات المسجلة باسم شخص ما، ثم تُظهر إفادة الشركة الفردية الشركاء والإدارة والمكاتب المسجلة^[3]. ويقدّر المكتب المدة بـنحو أسبوع (الإفادة العامة)؛ يوما عمل (إفادة الشركة). لكنه لا يسمّي الدائرة ولا يذكر الرسوم، فاطلب من محامٍ لبناني إجراء هذه الأبحاث عنك.

يمكن البحث في السجل بالاسم أيضاً. يصف مكتب كلاس للمحاماة بحثاً عاماً باستخدام الاسم الكامل وسنة الولادة واسم الأم^[3,8] للشخص، يبيّن كل عقار مسجّل باسمه مع رقمه وقضائه وأسهمه. لم نجد مصدراً يحدد من يحق له طلب البحث بالاسم ولا في أي دائرة. وأفادت صحيفة النهار في نيسان 2026 بأن القيود القديمة في السجل تفتقر إلى معلومات مثل اسم الأم^[8].

قد يكون الموقّع وكيلاً عن المالكين بموجب وكالة. الوكالة غير القابلة للعزل بالبيع ليست بيعاً: من لا يحمل إلا الوكالة له حق شخصي تجاه المالك، ولا يملك^[15]. يقول مكتب كلاس للمحاماة إن هذا الحق الشخصي قد يسقط بعد 10 سنوات^[16] إذا تذرّع المالك بمرور الزمن. ويقول المكتب أيضاً إن الوكالة المستخدمة لتسجيل بيع يجب ألا يتجاوز عمرها خمس سنوات^[15,16]، وإن المالك يستطيع مبدئياً عزل الوكيل في الوكالة العادية متى شاء. لم نجد سجلاً عاماً لعزل الوكالات، ولا مصدراً يشرح كيف يتأكد المشتري أن وكالة الوكيل تشمل جميع المالكين وما زالت سارية. المحامي وكاتب العدل الذي نظّم الوكالة هما من تسألهما.

استُخدمت وكالات وسندات وبطاقات هوية مزوّرة لمحاولة بيع عقارات أو رهنها في لبنان^[17,18,19]. وفي آب 2026 أعلنت قوى الأمن الداخلي أن مكتبَي كاتب عدل، أحدهما في جونية والآخر في البقاع، أبلغا مفرزة بعبدا عن وكالات وسند تمليك وبطاقة هوية مشبوهة^[20]. اطّلع على كيف تتأكد أن الوكالة صحيحة.

التحقق من رخصة البناء#

بموجب القانون رقم 646 لعام 2004، يحتاج كل بناء جديد إلى رخصة مسبقة، ويجب أن يوقّع الطلب والخرائط مهندس مسؤول وأن يُسجَّلا في نقابة المهندسين في بيروت أو طرابلس^[4]. يصدر الرخصة رئيس السلطة التنفيذية في البلدية، أو المحافظ أو القائمقام خارج النطاق البلدي. وتسري لمدة ست سنوات قابلة للتجديد مرة واحدة لمدة سنتين. ولا يجوز صبّ أي سقف أو بلاطة من دون إذن صبّ يوقّعه المهندس المسؤول.

لم نجد سجلاً عاماً لرخص البناء ولا طريقة منشورة يتحقق بها المشتري من الرخصة. اطلب من البائع نسخة عن الرخصة ورقمها وتاريخها والخرائط المصدّقة. خذها إلى بلدية العقار، أو إلى المحافظ أو القائمقام خارج النطاق البلدي^[4]، واطلب منهم تأكيد أن هذه الرخصة صدرت لرقم العقار هذا وأنها ما زالت سارية. اسأل نقابة المهندسين إن كان الملف مسجلاً لديها، واطلب من مهندس تختاره أنت مقارنة الورشة بالخرائط. المزيد في كيف تتحقق من رخصة البناء.

إذا قال البائع إنه تقدّم بطلب الرخصة فقط، فأمام الإدارة الفنية شهران إذا كان العقار على طريق منفذ و6 أشهر في الحالات الأخرى^[4] لتبتّ فيه. وإذا لم تجب في المهلة، يسمح القانون لمقدّم الطلب بأن يعتبر نفسه مرخّصاً ضمناً. لم يتناول أي مصدر قرأناه مخاطر الشراء في مبنى يستند إلى ترخيص ضمني، فاستشر محامياً قبل أن تدفع.

الإفادة النظيفة لا تثبت أن المبنى مطابق لرخصته. فالمخالفة لا تُدوَّن على الصحيفة إلا بطلب من البلدية أو الإدارة الفنية^[4]. وتذكر دراسة أكاديمية صادرة عام 2023 أن متعهدين وسكاناً يستغلون ثغرات قانون البناء للبناء بما يتجاوز رخصتهم^[21]. كذلك يمنع المرسوم 15874/2005 بيع أقسام من مبنى لا يملك رخصة إشغال نهائية، مع استثناء للأقسام الخاضعة للقانون 539/1996. ولم يتأكد بعد إن كان هذا المنع يشمل الوعد بالبيع على شقة لم تُبنَ بعد^[22].