¿Cómo verifico que el vendedor de un proyecto sobre plano es dueño del terreno y tiene permiso de construcción?

También se pregunta: “¿Cómo verifico que el vendedor es dueño del terreno en Líbano?” · “Cómo verificar un permiso de construcción antes de comprar sobre plano” · “¿El desarrollador es dueño del terreno de mi departamento?” · “Revisar escritura y permiso de un desarrollador en Líbano”

Qué existe en papel antes de que se construya el departamento#

El registro se lleva por propiedad, no por dueño. Cada terreno tiene su propia ficha bajo su número de parcela, y esa ficha contiene todos los derechos y cargas del terreno^[9]. Un departamento de un edificio sin terminar aún no tiene ficha propia, porque el registro no puede dividir definitivamente un edificio en unidades hasta que el dueño presente un permiso de habitabilidad^[4]. Antes de la entrega, lo que puedes verificar es el terreno donde está el edificio.

La propiedad pasa solo cuando la venta se inscribe en el registro^[10]. Hasta entonces tienes un derecho personal contra el vendedor y no eres dueño de nada^[10,11]. Kallas Law Firm advierte que toda hipoteca, embargo o aviso de litigio en la ficha pasa al comprador si no se cancela antes. Libnanews informó en agosto de 2026 que las hipotecas bancarias sobre los proyectos del desarrollador Sayfco, que quebró en 2018, dejaron a unos 600 compradores sin poder obtener sus títulos^[12]. Más sobre este riesgo en ¿puede el banco del desarrollador quedarse con el terreno?.

¿El vendedor es el dueño registrado?#

El certificado oficial lista los dueños, el origen de su derecho y las cuotas de cada uno^[2,3]. La propiedad completa son 2,400 cuotas^[2,11,13]. Compara cada nombre del certificado con el documento de identidad de quien va a firmar. Las cuotas son fracciones indivisas del terreno, no un trozo delimitado de tierra^[9,11,14]. Si el terreno tiene varios dueños, Kallas Law Firm dice que un copropietario no puede actuar sobre todo el terreno, ni sobre una parte definida, sin el consentimiento de los demás^[14].

Si el vendedor es una empresa, Kallas Law Firm describe una búsqueda en dos pasos. Una búsqueda general lista las acciones de empresas a nombre de una persona, y luego un certificado individual de la empresa muestra los socios, la administración y las sedes registradas^[3]. El despacho calcula el plazo en alrededor de 1 semana (general); 2 días hábiles (certificado individual de la empresa). No indica la oficina ni las tarifas, así que pide a un abogado libanés que encargue estas búsquedas.

El registro también puede consultarse por nombre. Kallas Law Firm describe una búsqueda general con el nombre completo, el año de nacimiento y el nombre de la madre^[3,8] de la persona, que lista todas las propiedades registradas a su nombre con número, distrito y cuotas. No encontramos fuente sobre quién puede pedir una búsqueda por nombre ni en qué oficina. Annahar informó en abril de 2026 que los registros antiguos carecen de datos como el nombre de la madre^[8].

Quien firma puede ser un apoderado que actúa por los dueños con un poder notarial (POA). Un POA irrevocable para vender no es una venta: quien solo tiene el POA tiene un derecho personal contra el dueño, y no la propiedad^[15]. Kallas Law Firm dice que ese derecho personal puede perderse tras diez años^[16] si el dueño invoca la prescripción. Kallas también dice que un POA usado para registrar una venta no debe tener más de cinco años^[15,16], y que en principio el dueño puede revocar un POA ordinario cuando quiera. No encontramos un registro público de revocaciones ni una fuente sobre cómo confirma un comprador que el POA del apoderado cubre a todos los dueños y sigue vigente. Un abogado y el notario que redactó el POA son a quienes hay que preguntar.

En Líbano se han usado POA, escrituras y documentos de identidad falsos para intentar vender o hipotecar propiedades^[17,18,19]. En agosto de 2026 las ISF dijeron que dos notarías, una en Jounieh y otra en la Becaa, habían denunciado ante su destacamento de Baabda poderes, una escritura y un documento de identidad sospechosos^[20]. Mira cómo comprobar que un poder notarial es auténtico.

Cómo verificar el permiso de construcción#

Según la Ley 646 de 2004, todo edificio nuevo necesita un permiso previo, y la solicitud y los planos deben estar firmados por un ingeniero responsable e inscritos en el Colegio de Ingenieros de Beirut o Trípoli^[4]. El permiso lo emite el jefe del municipio, o el gobernador o caimacán fuera de las zonas municipales. Tiene una vigencia de seis años, renovable una vez por dos años. No se puede vaciar ninguna losa ni techo sin un permiso de vaciado firmado por el ingeniero responsable.

No encontramos un registro público de permisos de construcción ni una vía publicada para que un comprador verifique uno. Pide al vendedor copia del permiso, su número y fecha, y los planos aprobados. Llévalos al municipio del terreno, o al gobernador o caimacán fuera de las zonas municipales^[4], y pide que confirmen que ese permiso se emitió para ese número de parcela y sigue vigente. Pregunta al Colegio de Ingenieros si el expediente está inscrito allí, y haz que tu propio ingeniero compare la obra con los planos. Más en cómo verificar un permiso de construcción.

Si el vendedor dice que el permiso solo está solicitado, la administración técnica tiene 2 meses en una vía ejecutada, 6 meses en los demás casos^[4] para decidir. Si no responde a tiempo, la ley permite al solicitante declararse implícitamente autorizado. Ninguna fuente que leímos cubre los riesgos de comprar en un edificio que descansa en una autorización implícita, así que consulta a un abogado antes de pagar.

Un certificado limpio no prueba que el edificio coincida con su permiso. Una infracción se anota en la ficha solo cuando el municipio o la administración técnica lo pide^[4]. Un artículo académico de 2023 señala que contratistas y residentes aprovechan vacíos de la ley de construcción para edificar más allá de su permiso^[21]. El Decreto 15874/2005 también prohíbe vender partes de un edificio sin permiso de habitabilidad definitivo, con una excepción para unidades bajo la Ley 539/1996. No está confirmado si esa prohibición alcanza a una promesa de venta de un departamento aún no construido^[22].