أعيش في الخارج: كيف أدفع ثمن شقة في لبنان من دون قرض سكني؟

يُسأل أيضاً: “كيف يشتري المغترب شقة في لبنان من دون قرض؟” · “شراء عقار في لبنان من الخارج بلا قرض سكني” · “الدفع نقداً لشراء شقة في لبنان من الخارج” · “هل يحصل المغترب على قرض سكني في لبنان؟”

لماذا لا يمكنك الاعتماد على قرض سكني#

حتى خريف 2026، تفيد الصحافة الاقتصادية والإخبارية بأن المصارف التجارية اللبنانية ما زالت لا تمنح قروضاً سكنية، وبأن التسليف العقاري الطويل الأجل غائب إلى حد كبير^[3,4]. لا توجد صفحة منتج مصرفي ولا تعميم لمصرف لبنان يوضح ذلك، والاستثناءات مثل قروض الموظفين غير موثقة. وتنصح Assukna، وهي مشروع عقاري له مصلحة في البيع، المشترين المغتربين بعدم الاعتماد على قرض من مصرف لبناني، وتقول إن الصفقات الفعلية كلها نقداً بالدولار^[11].

الاستثناء هو مصرف الإسكان، وهو مفتوح للمقيمين والمغتربين^[1,2,9]. يُقرض حتى 100,000 دولار أميركي (الحد الأدنى 20,000 دولار)^[1,2]. حتى تشرين الأول 2026، فائدته 5.75% سنوياً (المعدل السنوي الفعلي 6.33%)^[1,3,12]، ويقول المصرف إنها قابلة للتعديل. لا يستطيع الأجانب الاقتراض منه، لأنه يشترط الجنسية اللبنانية منذ 10 سنوات على الأقل.

حتى مع قرض مصرف الإسكان، يبقى عليك دفع حصة كبيرة بنفسك. الدفعة الأولى 20% على الأقل من القيمة التي يحددها تخمين المصرف نفسه، لا من السعر المتفق عليه، وإذا خمّن المصرف الشقة بأقل من السعر، تدفع الفرق نقداً فوق ذلك^[1,2]. مبلغ القرض يُدفع للبائع بعد تسجيل الملكية باسم المقترض، ولا يشرح أي مصدر كيف يغطي البائع والمشتري الفترة قبل أن يدفع المصرف. والمسكن الممول من مصرف الإسكان للسكن العائلي حصراً، فلا تصلح له شقة صيفية أو استثمارية (راجع ما هو برنامج الإيجار التملكي لدى المؤسسة العامة للإسكان وكيف أتقدم إليه؟). قواعد المقترضين في الخارج في قروض مصرف الإسكان للبنانيين المقيمين في الخارج.

كيف ينقل المشترون في الخارج المال#

لا يصف أي مصدر محايد أو رسمي كيف يدفع المشترون في الخارج. ما هو متوفر يأتي من أطراف تبيع العقارات. تقول Assukna إن معظم عمليات الشراء تُموَّل بدولارات تُنقل عبر شركات الصيرفة أو ناقلين موثوقين أو أحياناً بتحويلات دولية، لا عبر حسابات مصرفية لبنانية، وتنصح بتخطيط الطريقة وتوثيقها مع محامٍ^[11]. وكتبت JSK Real Estate عام 2023 أن بعض البائعين يريدون الدفع إلى حساب خارج لبنان بينما يملك المشترون نقداً في لبنان، أو العكس، وأن البائع الذي يقبل الطريقتين أكثر قدرة بكثير على إتمام الصفقة^[13].

تطبيقات التحويل مصممة للمبالغ الصغيرة. حتى تشرين الأول 2026، سقف Taptap Send للتحويلات عبر Whish هو 5,000 دولار لكل تحويل وشهرياً^[14]، وسقفه للاستلام النقدي عبر MTM هو 9,900 دولار لكل تحويل. بهذه السقوف، يحتاج ثمن عقار إلى أشهر كثيرة. لم نجد سقوف OMT للتحويلات الواردة. الخيارات مقارنة في إرسال المال إلى لبنان لشراء عقار.

إذا حملت نقداً، يفرض القانون رقم 42/2015 تصريحاً خطياً للجمارك عن ما يزيد على 15,000 دولار أميركي^[10]. يجوز للجمارك حجز النقد غير المصرّح عنه أو المشتبه به وإبلاغ النائب العام لدى محكمة التمييز، الذي يقرر خلال يومين حجزه أو الإفراج عنه. غرامة عدم التصريح حتى 10 ملايين ليرة لبنانية، والملاحقة الجزائية غير مستبعدة. حُددت هذه الغرامة بالليرة اللبنانية عام 2015 وفقدت معظم قيمتها منذ 2019، لذا فالخطر الأكبر هو حجز النقد والملاحقة.

ما الذي يحمي مالك#

تنتقل الملكية بالعقد الرسمي الموقّع أمام كاتب العدل والمقيّد في السجل العقاري. الوكالة أو الاتفاق الخاص لا ينقلانها^[7].

إذا دفعت عربوناً على وعد بالبيع، يمكن قيد الوعد قيداً احتياطياً على صحيفة العقار، فيحفظ مرتبتك تجاه أي بيع أو رهن لاحق. ومن دون هذا القيد، لا يمكن الاحتجاج به تجاه الغير الحسن النية^[7,15]. وبين الحقوق المتزاحمة على العقار نفسه، تكون الأولوية لتاريخ القيد في السجل اليومي لدى أمانة السجل العقاري، لا لتاريخ توقيع العقد^[16]. لذا قدّم العقد للتسجيل فور توقيعه.

توقّع أسئلة عن مصدر المال. بموجب القانون رقم 44/2015^[10]، على الوسطاء حفظ السجلات وإجراء العناية الواجبة، وعلى الكتّاب العدل والمحامين فعل الشيء نفسه حين يتولون بيعاً لحسابك. لا يحدد القانون المستندات التي عليك إبرازها، والممارسة تختلف بين كاتب عدل وآخر وبين مصرف وآخر. احتفظ بكل سجل تحويل وكل إيصال.

لم نجد مصدراً محايداً عن حساب الضمان أو الأموال المودعة لدى كاتب العدل أو ترتيب دفع معتمد للمشترين في الخارج. اسأل محامياً لبنانياً إن كان ممكناً حفظ المال حتى التسجيل، وكيف سيُوثَّق كل دفع بإيصال، ومتى يُدفع الرصيد بالنسبة إلى القيد. الرسوم تُضاف إلى الثمن: رسم التسجيل 3% من القيمة للبنانيين، 5% لغير اللبنانيين^[17]، ورسم الطابع 0.4%^[18,19]. راجع الكلفة الكاملة للشراء.