Moro no exterior: como pago um apartamento no Líbano se não há financiamento?

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Por que não há financiamento em que se apoiar#

No outono de 2026, a imprensa especializada e os noticiários dizem que os bancos comerciais libaneses continuam sem conceder financiamento imobiliário e que o crédito imobiliário de longo prazo é praticamente inexistente^[3,4]. Nenhuma página de produto de banco nem circular do Banque du Liban define isso, e exceções como empréstimos a funcionários não estão documentadas. A Assukna, empreendimento imobiliário com interesse em vender, aconselha compradores da diáspora a não contar com financiamento de banco libanês e diz que os negócios reais são todos em dólares, à vista^[11].

A exceção é o Banque de l'Habitat (BDH), aberto a residentes e expatriados^[1,2,9]. Ele empresta até US$ 100.000 (mínimo de US$ 20.000)^[1,2]. Em outubro de 2026, a taxa é 5,75% ao ano (CET 6,33%)^[1,3,12], e o BDH diz que ela pode ser alterada. Estrangeiros não podem tomar empréstimo no BDH, porque ele exige cidadania libanesa há pelo menos 10 anos.

Mesmo com o empréstimo do BDH, você ainda paga uma boa parte. A entrada é de pelo menos 20% do valor definido na avaliação do próprio banco, não do preço combinado, e se o banco avaliar o apartamento abaixo do preço, você paga a diferença em dinheiro, além da entrada^[1,2]. O dinheiro do empréstimo é pago ao vendedor depois que a escritura estiver em seu nome, e nenhuma fonte explica como comprador e vendedor cobrem o intervalo até o BDH pagar. Um imóvel financiado pelo BDH serve exclusivamente como moradia da família, então um apartamento de veraneio ou de investimento não se qualifica (veja O que é o programa PCH de aluguel com opção de compra e como me inscrevo?). As regras para quem pede o empréstimo do exterior estão em empréstimos do BDH para libaneses que vivem no exterior.

Como os compradores no exterior mandam o dinheiro#

Nenhuma fonte neutra ou oficial descreve como os compradores no exterior pagam. O que existe vem de quem vende imóveis. A Assukna diz que a maioria das compras é paga com dólares enviados por casas de câmbio, portadores de confiança ou, às vezes, transferências internacionais, e não por contas de bancos libaneses, e aconselha planejar e documentar o método com um advogado^[11]. A JSK Real Estate escreveu em 2023 que alguns vendedores querem receber em conta fora do Líbano enquanto os compradores têm dinheiro no Líbano, ou o contrário, e que um vendedor que aceita qualquer um dos métodos tem muito mais chance de fechar negócio^[13].

Aplicativos de remessa são feitos para valores pequenos. Em outubro de 2026, o limite do Taptap Send para transferências via Whish é US$ 5.000 por transferência e por mês^[14], e para retirada em dinheiro pela MTM é US$ 9.900 por transferência. Com esses limites, pagar o preço de um imóvel levaria muitos meses. Não encontramos os limites de recebimento da OMT. As opções são comparadas em como enviar dinheiro ao Líbano para comprar um imóvel.

Se você levar dinheiro vivo, a Lei 42/2015 exige declaração escrita à alfândega acima de US$ 15.000^[10]. A alfândega pode reter dinheiro não declarado ou suspeito e avisar o Ministério Público junto à Corte de Cassação, que decide em dois dias se o retém ou o libera. A multa por não declarar é até LBP 10 milhões, e não se exclui processo criminal. Essa multa foi fixada em libras libanesas em 2015 e perdeu a maior parte do valor desde 2019, então os maiores riscos são ter o dinheiro retido e ser processado.

O que protege o seu dinheiro#

A propriedade passa pela escritura autêntica assinada diante de um tabelião (كاتب العدل) e inscrita no registro de imóveis. Uma procuração ou um acordo particular não a transfere^[7].

Se você pagar um sinal com base em uma promessa de venda, a promessa pode ser inscrita provisoriamente na ficha do imóvel, o que mantém a sua posição diante de uma venda ou hipoteca posterior. Sem essa inscrição, ela não pode ser invocada contra terceiros de boa-fé^[7,15]. Entre direitos concorrentes sobre o mesmo imóvel, vale a prioridade pela data de entrada no diário do registro, não pela data em que a escritura foi assinada^[16]. Por isso, protocole a escritura logo depois de assinada.

Espere perguntas sobre a origem do dinheiro. Conforme a Lei 44/2015^[10], os corretores devem manter registros e fazer verificações de diligência, e tabeliães e advogados devem fazer o mesmo quando cuidam de uma venda para você. A lei não lista quais documentos você deve apresentar, e a prática varia conforme o tabelião e o banco. Guarde todos os comprovantes de transferência e recibos.

Não encontramos fonte neutra sobre conta de garantia (escrow), valores mantidos pelo tabelião ou uma ordem padrão de pagamento para compradores no exterior. Pergunte a um advogado libanês se o dinheiro pode ficar retido até o registro, como cada pagamento será recibado e quando o saldo é liberado em relação à inscrição. As taxas vêm além do preço: a taxa de registro é 3% do valor para compradores libaneses, 5% para não libaneses^[17], e o imposto de selo é 0,4%^[18,19]. Veja o custo total de comprar um imóvel.