هل الثمن المذكور في عقد البيع هو الثمن الحقيقي الذي دفعته، وما مخاطر التصريح بثمن أقل؟

يُسأل أيضاً: “الثمن المصرح به والثمن الحقيقي في عقد بيع عقار في لبنان” · “أي ثمن يُكتب في العقد إذا دفعت بالفريش دولار؟” · “هل يخفّض الثمن الأقل في العقد رسوم التسجيل؟” · “ما مخاطر التصريح بثمن أقل في عقد البيع؟”

ما الذي يُستخدم له الثمن المذكور في العقد#

يُوقَّع البيع بعقد لدى كاتب العدل، ولا يصبح العقار ملكك إلا بعد قيده في السجل العقاري^[11]. الثمن المكتوب فيه هو الثمن الذي تصرّح به أنت والبائع، وتُحتسب منه عدة رسوم. رسم الطابع هو 0.4%^[5,8] من قيمة العقد. وبحسب مكتب كلّاس للمحاماة، تُضاف إليه طوابع مقطوعة بقيمة 200,000 ليرة على العقد و100,000 ليرة على السند^[5].

يتبع رسم التسجيل (3% من القيمة للبنانيين، 5% لغير اللبنانيين^[7]) الثمنَ المصرّح به فقط عندما يكون أعلى من القيمة التخمينية الرسمية^[5,6]. وبموجب قاعدة صدرت عام 2017، تُدفع سلفة 2% على ثمن العقد، إضافة إلى الرسم البلدي، خلال 15 يوماً من عقد بيع ممسوح. ولم يتأكد بعد ما إذا كانت هذه السلفة لا تزال تُستوفى بالطريقة نفسها منذ القانون 10/2022^[8,9].

لم يطابق ثمن العقد دائماً المبلغ المدفوع نقداً. تفيد Libnanews (آب 2026) بأن كثيراً من البيوع بين 2019 و2022 دُفعت بشيكات مصرفية مسحوبة على ودائع دولارية محتجزة، لذلك قد تبلغ الأثمان المسجّلة في تلك السنوات أضعاف قيمتها النقدية^[12].

لماذا لا يخفّض التصريح بثمن أقل رسمَ التسجيل غالباً#

بالنسبة إلى العقار المبني، تحدد المادة 76 من القانون 10/2022 أساس رسم الانتقال بـالقيمة التأجيرية × 30 إذا تجاوزت الثمن المصرّح به^[5,6]. تضع الدائرة المالية في المنطقة هذا التخمين، وفي بيروت هي دائرة ضريبة الأملاك المبنية. وعلى السجل العقاري أن يعتمد هذا التخمين كما هو عندما يكون أعلى من الثمن المصرّح به. ويحق لأمين السجل أيضاً تحديد قيمة أعلى وفق تقديره، وتلاحظ LeBusiness أن التصريح بثمن منخفض لتوفير الرسوم لا ينجح دائماً^[1,2].

في مقابلة عام 2015، قال رئيس نقابة الوسطاء العقاريين REAL إن السجل يمكنه الاستناد إلى ما دفعه مشترٍ آخر في المبنى نفسه عن كل متر مربع. هذه رواية وسيط واحد من عام 2015، ولم يؤكدها السجل كممارسة معتمدة^[13]. وغالباً ما تكون القيمة التخمينية أدنى بكثير من سعر السوق^[5]. وحين يكون الثمن المصرّح به أعلى، يتبع الرسمُ الثمنَ^[1,2].

تصل القيمة التخمينية إلى عملية البيع عبر إفادة القيمة التأجيرية. عندما لا يكون على العقار حجز لصالح الخزينة، تصدرها الدائرة المالية بعد أن يدفع البائع ضريبة الأملاك المبنية وضريبة الأرباح على العقار^[5,6]. وتطبَّق قواعد مختلفة إذا أظهرت الإفادة العقارية حجزاً لصالح الخزينة؛ لم نطّلع عليها، فاسأل الدائرة المالية في المنطقة أو محامياً. اطّلع على ما هي إفادة القيمة التأجيرية، وعلى القيمة التخمينية مقابل الثمن المصرّح به لمعرفة كيف يُقارن الرقمان.

قاعدة الضرب بـ30 مكتوبة للعقار المبني، ولا تؤكد المصادر التي اطّلعنا عليها أساس الرسم للأرض غير المبنية^[5,6]. يُستخدم في بيع الأرض بيان محتويات من البلدية بدلاً من القيمة التأجيرية^[14,15]. اسأل كاتب العدل كيف ستُحتسب الرسوم على قطعتك قبل أن تتفق على الثمن.

الدفع بالفريش دولار: أي رقم، وأي سعر صرف#

تُستوفى الضرائب والرسوم بالليرة اللبنانية^[6,10]، وحين يجب تحويل مبلغ بعملة أجنبية يُعتمد سعر مصرف لبنان. ولا تذكر المصادر التي اطّلعنا عليها أي سعر يعتمده السجل العقاري عندما يكون الثمن المصرّح به بالدولار أعلى من التخمين بالليرة.

أما رسم الطابع فسعر الصرف فيه موضع خلاف. يستند مكتب كلّاس للمحاماة (أيار 2026) إلى المادة 17 من قانون رسم الطابع، التي تعتمد سعر اليوم السابق. وتستند PwC (تموز 2026) إلى قرار وزارة المالية رقم 684 تاريخ 23 تشرين الثاني 2023، الذي يفرض سعر منصة صيرفة^[5,8]. اسأل كاتب العدل أي سعر يُطبَّق يوم التوقيع.

تذكر تقارير BLOMINVEST عن السجل العقاري سعر 89,500 ليرة للدولار (منذ 1 شباط 2024)^[16]. يستخدمه المصرف لتحويل الأرقام في تقاريره، ولا يقول إنه السعر المعتمد لاستيفاء الرسوم. أما سعر 1,500 ليرة للدولار بموجب القانون 40/2026 فيسري فقط على العقود المدوّنة في الدفتر اليومي قبل 1 كانون الثاني 2020 والمدفوعة حتى 31 كانون الأول 2026. ولا تستفيد منه عمليات الشراء الجديدة^[5,17]. المزيد في أي سعر صرف تعتمده الرسوم.

مخاطر التصريح بثمن أقل#

لم نجد قاعدة منشورة تحدد عقوبة على التصريح بثمن أدنى مما دُفع فعلاً، ولا أي حكم قضائي في ذلك. لكن هذا النقص في مصادرنا لا يوفّر لك أي حماية. هذه الصفحة لا تنصح بالتصريح بثمن أقل، والشخص المناسب لسؤاله عن صفقتك هو محامٍ مختص بالعقارات.

أحد المخاطر منصوص عليه في قانون الملكية العقارية. عندما تُباع حصة شريك لشخص من خارج الشركاء، يحق لشريك آخر أن يحلّ محل المشتري بالشروط نفسها بعد تسجيل البيع^[3] . على الشفيع إيداع ثمن البيع، ولا يحق للمشتري الادعاء بأن الثمن الحقيقي أعلى من الثمن المذكور في العقد المسجّل. اطّلع على شراء حصة أو بيعها والشفعة.

يدفع البائع ضريبة على الربح^[4]. نص القانون 330/2024 يطبّق نسبة 1% المؤقتة على البند كله، بينما تقرأه PwC على أنه يشمل العقارات غير السكنية فقط^[4,5]. اسأل وزارة المالية أو محامياً ضريبياً أيّهما ينطبق على بيعك. ولا تذكر المصادر التي اطّلعنا عليها كيف تحدد الدائرة المالية كلفة شرائك عندما تبيع لاحقاً، فاسأل مستشاراً ضريبياً كيف سيُعامَل الثمن المذكور في عقدك. المزيد في ضريبة الأرباح 15% أم 1%.

بموجب القانون 44/2015، يترتب على كتّاب العدل والمحامين والوسطاء موجبات في مكافحة تبييض الأموال عندما يتولّون بيوعاً عقارية. لا يحدد القانون المستندات التي على المشتري تقديمها، وتختلف الممارسة بين كاتب عدل وآخر ومصرف وآخر^[18]. احتفظ بإثبات لكل دفعة تسددها: اطّلع على الحصول على إثبات عند الدفع نقداً للبائع.