هل أسعار الشقق في بيروت أعلى مما يحتمله السوق؟

يُسأل أيضاً: “هل سوق العقارات في بيروت مبالغ في أسعاره 2026؟” · “هل هناك فقاعة عقارية في بيروت؟” · “هل الشقق في بيروت أغلى من قيمتها مقارنة بالإيجارات؟” · “لماذا الشقق في بيروت غالية؟”

الحجة القائلة إن أسعار بيروت مبالغ فيها#

أقوى طرح لهذه الحجة مقال رأي نشرته Libnanews في آب 2026. يقوم على أمثلة حسابية لا على قاعدة بيانات. مثاله شقة معروضة بـ300,000 دولار تؤجَّر بـ1,000 دولار شهرياً. هذا يعطي 12,000 دولار في السنة إجمالياً ونحو 9,000 دولار صافياً، فتقول Libnanews إن الشقة بهذه الأرقام تساوي 150,000 دولار بعائد صافٍ 6% أو 112,500 دولار بعائد 8%^[1].

ويلاحظ المقال نفسه أن شقة بـ300,000 دولار تعادل 25 سنة من الدخل الإجمالي لأسرة تكسب 1,000 دولار شهرياً. المعايير الدولية تعدّ نسبة قريبة من 3 ميسورة، وكل ما فوق 5.1 غير ميسور بشدة^[1]. وترى Libnanews أيضاً أن كلفة البناء لا تحدد القيمة: شقة كلّف بناؤها 400,000 دولار قد لا تساوي أكثر من 250,000 دولار إذا لم يدعم سعراً أعلى مشترٍ قادر على الدفع أو إيجار. وتنقل أن دراسة أُعدّت لبلدية بيروت وجدت أن 23% من المساكن المبنية بين 1996 و2018 شاغرة (أكثر من 7,000 وحدة)، وأن 43% من المساكن المنجزة في 2019-2022 كانت لا تزال فارغة في 2023. لم نتمكن من الاطلاع على تلك الدراسة، والمقال لا يذكر معدّها ولا تاريخها.

ومن هنا تطرح Libnanews سيناريوهات. هي ليست انخفاضات مرصودة. فالمساكن العادية السليمة قانونياً قد تُباع بأقل من السعر المطلوب بـ20-40% عند إتمام الصفقة فعلاً، والمشاريع غير المكتملة أو المرهونة أو المتأثرة أمنياً قد تُباع بأقل بكثير^[1]. والإيجارات تشير إلى الاتجاه نفسه، من مصدر مختلف: أفادت The Beiruter في كانون الثاني 2026 بأن الإيجارات لم تواكب أسعار البيع لأن القدرة الشرائية للأسر المقيمة محدودة^[3]. الرقم الوحيد المؤرخ للعائد الذي وجدناه هو تقدير JSK Real Estate بـ3.5%-5% عائد إيجاري إجمالي (الربع الثالث 2025)^[6] لرأس بيروت. لا تشرح JSK طريقة حسابه، والرقم قبل احتساب التكاليف.

الحجة القائلة إن الأسعار صامدة#

يقرأ الوسطاء السوق نفسه بشكل مختلف. قالت R.E.A.L لـThe Beiruter في كانون الثاني 2026 إن أسعار السكن في بيروت ارتفعت 32.83% بين 2024 و2025^[3]. وقالت إن الارتفاع جاء من إعادة المالكين تسعير عقاراتهم قرب مستويات ما قبل 2019، من دون أي زيادة في عدد المبيعات. وتقول R.E.A.L إن المناطق الراقية مثل وسط بيروت وأجزاء من الأشرفية ورأس بيروت قريبة من مستويات ما قبل الأزمة. أما Assukna، وهي جهة تبيع العقارات، فقالت في نيسان 2026 إن بيروت لا تزال أدنى بكثير من 2018-2019 بالدولار الفعلي^[4]. لكلا الطرفين مصلحة في السوق، ولا يقدّم أيّ منهما سلسلة بيانات.

أرقام السجل العقاري تشمل كل لبنان وكل أنواع العقارات، فهي ليست بيانات عن شقق بيروت. أرقام Credit Libanais التي نقلتها النهار في أيلول 2026 تعطي 29,404 معاملات بقيمة نحو 3.25 مليار دولار (كانون الثاني - تموز 2026)^[2,5]. هذا أقل بـ25.54% من الصفقات مقارنة بالسنة السابقة، بينما تراجعت القيمة الإجمالية بـ5.36% فقط. ووصفت Libnanews في تشرين الأول 2026 سوقاً بسرعتين. المشترون الذين يملكون دولارات فريش من الخارج ما زالوا قادرين على الشراء، والأسر المرتبطة بودائع مصرفية قديمة غير قادرة في الغالب. العقارات الجيدة في المناطق المطلوبة تجد مشترين، فيما تبقى عروض أخرى معلّقة^[7].

القروض تحدد من يستطيع الدفع. حتى خريف 2026، أفادت الصحافة الاقتصادية والإخبارية بأن المصارف التجارية لا تزال لا تمنح قروضاً سكنية^[7,8]. اسأل مصرفاً مباشرة للتأكد. وبحسب Libnanews، فإن سقف قروض بنك الإسكان البالغ نحو 100,000 دولار لا يغطي إلا نحو ثلث شقة بـ300,000 دولار^[1,3].

لماذا لا يستطيع أحد حسم المسألة#

لا يوجد مؤشر وطني موثوق ومستمر للأسعار. لذلك لا يستطيع أحد أن يقول بأي نسبة تزيد أسعار العقارات في لبنان عن قيمتها، ولا إن كانت تزيد أصلاً^[1,2]. معظم أرقام السعر للمتر المربع المتداولة لا تذكر إن كانت أسعاراً معلنة أم أسعار بيع، ولا يقيس أي مصدر الفرق بين الاثنين^[1,2,5]. المزيد في لماذا تختلف الأسعار المعلنة عن أسعار السجل العقاري.

ولا تفيد القيم القديمة في السجل أيضاً. كثير من المبيعات في 2019-2022 دُفع بشيكات مصرفية على ودائع محجوزة (اللولار)، فلا يمكن مقارنة تلك الأسعار المسجّلة بأرقام الدولار الفريش اللاحقة^[1]. ومتوسط الصفقة المسجّلة البالغ نحو 108,000 دولار للمعاملة (2026)^[2,7] يخلط الشقق والأراضي والمحال، فهو ليس سعر شقة. وحتى أفضل الأرقام على مستوى المنطقة لا ترى الطابق، والإطلالة، والمصعد المعطّل، وسند الملكية المشترك بين الورثة، أو التسجيل الذي سيتعثر^[2].