هل يحق لشركة أجنبية، أو لشركة لبنانية فيها مساهمون أجانب، أن تشتري عقاراً في لبنان؟

يُسأل أيضاً: “هل يحق لشركة أجنبية أن تتملّك عقاراً في لبنان؟” · “هل تستطيع شركة فيها مساهمون أجانب شراء أرض في لبنان؟” · “هل تُعامَل الشركة اللبنانية ذات الرأسمال الأجنبي كشركة أجنبية؟” · “شركة مساهمة لبنانية لها شركاء أجانب تشتري عقاراً”

أي الشركات تُعدّ أجنبية#

الشركة أو أي شخص معنوي آخر مؤسس خارج لبنان يُعامَل كأجنبي في تملّك العقارات، أياً كان مالكه^[1,2]. ولا يعترض على ذلك أي مصدر قرأناه.

أما الشركة المسجّلة في لبنان، فتنقسم المصادر بشأنها إلى ثلاثة آراء^[1,2,3]:

قد تنجح الشركة نفسها في معيار وتسقط في آخر. فالشركة اللبنانية التي يملك الأجانب 30% من رأسمالها لبنانية بحسب معيار إيدال وأجنبية بحسب معيار شويه^[1,2,3]. لم نتمكن من معرفة التفسير الذي يعتمده السجل العقاري. اسأل محامياً لبنانياً متخصصاً في الشركات، أو دائرة تملّك الأجانب في السجل العقاري^[7]، واحمل معك نظام شركتك وسجلّ المساهمين.

قاعدة الـ50% للشركات ذات الأكثرية اللبنانية#

يصف مكتب شويه للمحاماة وLegal 500 (بقلم مكتب بجاني للمحاماة) قاعدة أخفّ في حالتين: شركة يملك فيها الشركاء اللبنانيون أكثر من 50%، وشركة مملوكة بالكامل للبنانيين ويمنع نظامها التفرّغ عن الأسهم لغير اللبنانيين. ويقولان إن حدود تملّك الأجانب لا تسري في الحالتين إلا على 50% من المساحة المملوكة^[3,6]. ويذكران شركات التضامن والشركات المحدودة المسؤولية والشركات المساهمة وشركات التوصية بالأسهم.

تعامل مع هذه القاعدة بحذر. فنصّا مكتبَي المحاماة متطابقان تقريباً، ولا تذكرها إيدال، ولم نقرأ نصّ القانون^[3,6]. كما أنها لا تنسجم بسهولة مع معيار السهم الواحد الذي يعتمده مكتب شويه نفسه أعلاه. اطلب من محامٍ أن يؤكد لك خطياً كيف تنطبق على شركتك قبل أن تشتري.

الحدود والترخيص والسقوف بالنسبة إلى الشركة#

حدّ الـ3,000 م²^[2,4,5] المعفى من الترخيص يسري على أي شخص أو كيان واحد، فللشركة حصتها الخاصة كما للشخص^[2,4]. القواعد الخاصة بالأفراد موجودة في هل يحق للأجنبي أن يتملّك عقاراً في لبنان. وفوق الحدّ تحتاج إلى مرسوم يصدر عن مجلس الوزراء. يقرر مجلس الوزراء وفق تقديره، ولا يمكن الطعن في الرفض. إليك طريقة الحصول على ترخيص مجلس الوزراء.

يسقط الترخيص إذا لم تُنجَز عملية الشراء وتُسجَّل خلال سنة واحدة^[2,4,5]. وبحسب Legal 500 (بجاني)، يجب استعمال الأرض المرخَّص بها للغاية المذكورة في الطلب، وإنجاز المشروع خلال مهلة تبدأ من تاريخ التسجيل: 5 سنوات قابلة للتجديد مرة واحدة بقرار من مجلس الوزراء^[6]. ويخضع تملّك الأجانب أيضاً لسقف 3% من مساحة كل قضاء و10% من مساحة بيروت، ومتى بلغ السقف لا تُمنح تراخيص جديدة للشراء من بائعين لبنانيين.

تذكر دائرة تملّك الأجانب في السجل العقاري المستندات التي يحتاجها غير اللبناني لاكتساب حقوق عينية عقارية عبر ما تسمّيه معاملة «نفي الملكية»^[7]. وهي: إخراج قيد عائلي صادر منذ أقل من سنة ومصدّق من سفارة بلده في لبنان، وجواز سفر الزوج أو الزوجة، وإفادات رسمية بالمساحات التي يملكها أصلاً في لبنان، وإفادة خطية مشفوعة بالقسم عن كل عقار سيشتريه، ووكالة إذا قدّم الطلب شخص آخر. الصفحة غير مؤرخة، ولا تذكر مدة إنجاز المعاملة، ولا تقول هل تشمل الطريق المعفى من الترخيص أم طريق المرسوم أم الاثنين معاً. وبنودها (إخراج قيد عائلي، جواز سفر الزوج أو الزوجة) توحي بأنها مكتوبة للأفراد، ولا تذكر الشركات.

لم نجد أي مصدر عن مستندات الشركة المشترية أو إجراءاتها أو مدة إنجاز معاملتها، ولا عن طريقة معاملة الشركات الأوفشور أو الشركات القابضة. اسأل المديرية العامة للشؤون العقارية والمساحة ومحامياً متخصصاً في الشركات عن ملف الشركة قبل أن تلتزم.

بيع الأسهم بدل العقار يخضع للضريبة أيضاً#

بحسب مكتب كلاس للمحاماة، لم يعد وضع العقار في شركة ثم بيع أسهمها وسيلة لتجنّب رسم الفراغ^[8,9,10]. فبموجب المادة 39 من القانون 10/2022، يدفع الأفراد الذين يبيعون أسهماً في شركة مساهمة غايتها الأساسية تملّك العقارات أو الاتجار بها أو تطويرها، أو تزيد عقاراتها على 50% من أصولها الثابتة، ضريبة تعادل رسم الفراغ، على ربح التفرغ. والربح هو سعر البيع ناقص كلفة الأسهم، وتُخفَّض الضريبة إلى النصف بين المساهمين أو بين الأصول والفروع (مثل الأهل والأولاد، والأجداد والأحفاد). المزيد في بيع أسهم شركة تملك عقاراً. وإذا كان الهدف من الشركة الالتفاف على حدود تملّك الأجانب، فاقرأ أولاً الشراء عبر شركة لبنانية أو صديق لبناني.