Une société étrangère, ou une société libanaise avec des actionnaires étrangers, peut-elle acheter un bien au Liban ?

Aussi formulé: “Une société étrangère peut-elle posséder un bien au Liban ?” · “Une société avec des actionnaires étrangers peut-elle acheter un terrain au Liban ?” · “Une société libanaise à capital étranger est-elle considérée comme étrangère ?” · “SAL libanaise avec associés étrangers achat immobilier”

Quelles sociétés sont considérées comme étrangères#

Une société ou une autre personne morale établie hors du Liban est traitée comme étrangère pour la propriété immobilière, quel que soit son actionnariat^[1,2]. Aucune des sources lues ne le conteste.

Pour une société enregistrée au Liban, les sources se répartissent en trois positions^[1,2,3] :

Une même société peut réussir un test et échouer à un autre. Une société libanaise à 30 % de capital étranger est libanaise selon le critère de l'IDAL et étrangère selon celui de Choueh^[1,2,3]. Nous n'avons pas pu savoir quelle lecture applique le registre foncier. Demandez à un avocat d'affaires libanais, ou au département de la propriété étrangère du registre foncier^[7], et apportez les statuts de votre société et son registre des actionnaires.

La règle des 50 % pour les sociétés à majorité libanaise#

Choueh Law Firm et Legal 500 (contributeur Bijjani Advocates) décrivent une règle plus souple dans deux cas : une société dans laquelle des associés libanais détiennent plus de 50 %, et une société entièrement détenue par des Libanais dont les statuts interdisent les cessions de parts à des non-Libanais. Dans les deux cas, disent-ils, les limites de propriété étrangère ne s'appliquent qu'à 50 % de la surface détenue^[3,6]. Ils citent les sociétés en nom collectif, les sociétés à responsabilité limitée, les sociétés par actions et les sociétés en commandite par actions.

Soyez prudent avec cette règle. Les deux textes de cabinets sont presque identiques, l'IDAL n'en parle pas, et nous n'avons pas lu le texte de loi^[3,6]. Elle cadre aussi mal avec le critère d'une seule part de Choueh vu plus haut. Faites confirmer par écrit par un avocat comment elle s'applique à votre société avant d'acheter.

Limites, autorisation et plafonds pour une société#

La limite de 3 000 m²^[2,4,5] sans autorisation s'applique à toute personne ou entité, donc une société a sa propre marge, comme une personne^[2,4]. Les règles pour les particuliers sont dans un étranger peut-il acheter un bien au Liban. Au-delà de la limite, il faut un décret du Conseil des ministres. Le Conseil des ministres décide à sa discrétion et un refus n'est pas susceptible de recours. Voici comment fonctionne l'autorisation du Conseil des ministres.

Une autorisation devient caduque si l'achat n'est pas conclu et enregistré dans un délai de un an^[2,4,5]. Selon Legal 500 (Bijjani), le terrain autorisé doit servir à l'objet indiqué dans la demande, et le projet doit être achevé dans un délai qui court à partir de la date d'enregistrement : 5 ans, renouvelable une fois par le Conseil des ministres^[6]. La propriété étrangère est aussi plafonnée à 3 % de chaque caza et 10 % de Beyrouth, et une fois un plafond atteint, plus aucune autorisation n'est accordée pour des achats auprès de vendeurs libanais.

Le département de la propriété étrangère du registre foncier liste les documents dont un non-Libanais a besoin pour acquérir des droits immobiliers par ce qu'il appelle une transaction de « négation de propriété » (نفي ملكية)^[7]. Ce sont : un extrait d'état civil familial de moins d'un an, authentifié par l'ambassade concernée au Liban, le passeport du conjoint, des certificats officiels des surfaces déjà détenues au Liban, une déclaration sur l'honneur pour chaque bien à acheter, et une procuration si une autre personne dépose la demande. La page n'est pas datée, ne donne aucun délai de traitement, et ne dit pas si elle couvre la voie sans autorisation, la voie du décret, ou les deux. Ses éléments (extrait familial, passeport du conjoint) laissent penser qu'elle vise les particuliers, et elle ne mentionne pas les sociétés.

Nous n'avons trouvé aucune source sur les documents, la procédure ou le délai pour une société acheteuse, ni sur le traitement des sociétés offshore ou holdings. Demandez le dossier société à la Direction des affaires foncières et du cadastre (المديرية العامة للشؤون العقارية) et à un avocat d'affaires avant de vous engager.

Vendre les parts plutôt que le bien est aussi taxé#

Selon Kallas Law Firm, détenir un bien dans une société et vendre les parts ne permet plus d'éviter les droits de mutation^[8,9,10]. D'après l'article 39 de la loi 10/2022, les particuliers qui vendent des parts d'une société par actions dont l'objet principal est de posséder, négocier ou promouvoir des biens immobiliers, ou dont les biens immobiliers dépassent 50 % des actifs immobilisés, paient un impôt égal aux droits de mutation, sur la plus-value. La plus-value est le prix de vente moins le coût des parts, et l'impôt est réduit de moitié entre actionnaires ou entre ascendants et descendants (par exemple parents et enfants, grands-parents et petits-enfants). Plus de détails dans la vente des parts d'une société qui possède un bien. Si la société sert à contourner les limites de propriété étrangère, lisez d'abord acheter par une société libanaise ou un ami.