بكم تُباع الشقق في لبنان اليوم، وكيف أحدد سعر شقتي؟

يُسأل أيضاً: “كم تساوي شقتي في لبنان؟” · “أسعار العقارات في لبنان” · “متوسط سعر الشقة في لبنان” · “كيف أسعّر شقة للبيع في لبنان”

ماذا تقول الأرقام المنشورة، وماذا لا تقول#

أحصى بنك BLOMINVEST، نقلاً عن السجل العقاري، 6,469 معاملة بقيمة 498.6 مليون دولار (حتى أيار 2025)^[1]. وارتفع عدد الصفقات 80.25% على أساس سنوي. حُوّلت هذه المجاميع على أساس 89,500 ليرة للدولار (منذ 1 شباط 2024). والقيم المسجّلة تتبع القيم التقديرية للسجل، فلا تخبرك بما دفعه المشترون فعلاً. لهذا تختلف الأسعار المعلنة عن أسعار السجل.

يعطي التقرير نفسه بيروت والمتن أكبر الحصص من قيمة المعاملات: بيروت 26.49%؛ المتن 23.3%^[1]. هذا يدلّ على مكان حصول الصفقات. ولا يقول شيئاً عن كلفة المتر المربع هناك. أما مستوى الأسعار، فالرقم الوحيد الذي وجدناه صادر عن JSK Real Estate، وهي وكالة لبنانية. في كانون الثاني 2023 قدّرت التراجع في لبنان بنحو 30% إلى 50% عن أسعار 2019، وبنحو 30% إلى 40% في الأشرفية^[6]. هذا رأي وسيط من عام 2023 بلا منهجية معلنة، ولا يصف عام 2026. صفحتنا عن سعر المتر المربع في بيروت تعرض ما هو معروف وما ليس معروفاً، ولأهلا بيت صفحات أسعار 2026 الخاصة بها.

من يشتري، وكيف يدفع#

في مقابلة في كانون الثاني 2026، قال رئيس نقابة الوسطاء العقاريين REAL إن الشراء في 2025 تركّز لدى المغتربين اللبنانيين وبعض المستثمرين المحليين وحاملي النقد. وفي تشرين الأول 2026 أفاد موقع Libnanews بأن من يملك دولارات طازجة ما زال قادراً على الشراء، بينما لا يستطيع ذلك المرتبطون بودائع مصرفية قديمة^[2,3]. اقرأ الدولار الطازج أو اللولار قبل أن تقبل أي دفعة غير المال الطازج.

بحسب JSK Real Estate، ومع غياب القروض، تُدفع المشتريات في 2025 كاملة نقداً أو بتحويل مصرفي واحد، بالدولار في الغالب^[9,10]. وفي 2023 قالت الوكالة نفسها إن بعض البائعين يريدون الدفع في الخارج بينما يحمل المشترون النقد في لبنان، أو العكس، وإن البائع الذي يقبل الطريقتين أقرب بكثير إلى إتمام البيع^[6]. تذكّر أن الرأيين صادران عن وسيط له مصلحة تجارية.

سعر تستطيع الدفاع عنه#

أفضل دليل لديك هو ما بيعت به شقق مشابهة في مبناك وشارعك. الأسعار المعلنة دليل أضعف. لم نجد مصدراً عاماً لأسعار البيع الفردية، فاسأل الجيران ولجنة مالكي المبنى والوسطاء الذين أتمّوا صفقات قريبة: كم دُفع، ومتى، وبأي عملة. على الوسطاء تسجيل كل معاملة يُتمّونها وإعطاء نسخة مصدّقة عنها لأي طرف يطلبها^[11]. ولا شيء يُلزمهم بإطلاعك على صفقات الآخرين.

قد ينظر السجل أيضاً إلى مبناك. في مقابلة عام 2015، قال رئيس REAL إن السجل العقاري يستطيع تحديد قيمة أعلى لمشترٍ استناداً إلى ما دفعه مشترٍ آخر في المبنى نفسه للمتر المربع^[12]. هذا رأي قديم، ولم يؤكّد السجل أنه ممارسة معتمدة. للحصول على رقم مستقل، اطلب تخمين العقار من خبير محلّف. لم نجد أتعاباً منشورة لذلك، فاطلب أولاً عرض سعر مكتوباً من اثنين أو ثلاثة.

كم يبقى لك من السعر#

حدّد السعر وأنت تفكّر في الصافي. بموجب القانون 330/2024، تخضع الأرباح العقارية لضريبة 15%، مخفّضة إلى 1% حتى 31 كانون الأول 2026 (حتى تشرين الأول 2026)^[4,5]. نصّ القانون يخفّض البند كله إلى 1%، أما PwC فتقرأ التخفيض على أنه يشمل العقارات غير السكنية فقط، لذا تأكّد من وزارة المالية أو من محامٍ ضريبي قبل أن تعتمد على 1% لشقة. كل سنة كاملة تملّكت فيها العقار تُنزل 8% من الربح، وبعد 12 سنة كاملة يُعفى الربح. يضيف القانون شرطاً، أن يُسدَّد الفرق في سنة الانتقال، ولا يشرحه أي مصدر؛ اسأل الدائرة المالية في منطقتك.

تُستثنى أرباح المساكن الرئيسية للشخص، حتى مسكنين^[4,5]. ولا تصدر إفادة القيمة التأجيرية اللازمة لتسجيل البيع إلا بعد تسديد ضريبة الأملاك المبنية وضريبة الأرباح هذه^[5,7].

عمولة الوسيط يحددها العرف، ولا يحددها قانون. تصف JSK Real Estate (2018) ورئيس REAL (2015) كلاهما نسبة 2.5% من السعر النهائي من كل طرف^[12,13]. الأتعاب هي ما تتفق عليه، ويجوز للقاضي تخفيض أتعاب لا تتناسب مع العمل^[11]. اللائحة الكاملة في ما يكلّفه البيع على البائع. رسم السجل العقاري على البيع هو 3% من القيمة للبنانيين، 5% لغير اللبنانيين^[8]. مصادرنا لا تقول أي طرف يدفعه، فاتفق على ذلك في العقد واسأل كاتب العدل. على العقار المبني يُحتسب الرسم على أساس القيمة التأجيرية × 30 إذا تجاوزت الثمن المصرّح به^[5,7]، فكتابة سعر أدنى في العقد لا تُنزل الرسم إلى ما دون التقدير.