¿A cuánto se venden los apartamentos en Líbano y cómo fijo el precio del mío?

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Qué dicen las cifras publicadas y qué no#

BLOMINVEST Bank, citando al Registro de la Propiedad (السجل العقاري), contó 6,469 transacciones, USD 498.6 millones (hasta mayo de 2025)^[1]. El número de operaciones subió 80.25 % en el año. Estos totales se convierten a USD/LBP 89,500 (desde el 1 de febrero de 2024). Los valores registrados siguen los valores estimados del registro, así que no indican lo que realmente pagaron los compradores. Por eso los precios publicados y los del registro son distintos.

El mismo informe da a Beirut y Metn las mayores partes del valor de las transacciones: Beirut 26.49%; Metn 23.3%^[1]. Eso muestra dónde se hacen operaciones. No dice cuánto cuesta allí un metro cuadrado. Sobre niveles de precios, la única cifra que encontramos viene de JSK Real Estate, una agencia libanesa. En enero de 2023 calculó la caída en todo Líbano en aproximadamente 30 % a 50 % frente a los precios de 2019, y de 30 % a 40 % en Achrafieh^[6]. Es la opinión de un corredor en 2023, sin método indicado, y no describe 2026. Nuestra página sobre el precio por m² en Beirut explica qué se sabe y qué no, y Ahla Beit mantiene sus propias páginas de precios 2026.

Quién compra y cómo paga#

En una entrevista de enero de 2026, el presidente del sindicato de corredores REAL dijo que las compras de 2025 se concentraron en libaneses expatriados, algunos inversionistas locales y personas con efectivo. En octubre de 2026, Libnanews informó que los compradores con dólares frescos aún pueden comprar, y los atados a depósitos bancarios antiguos no^[2,3]. Lee sobre dólares frescos o lollars antes de aceptar algo distinto de dinero fresco.

Según JSK Real Estate, sin créditos disponibles, las compras de 2025 se pagan completas en efectivo o con una sola transferencia bancaria, sobre todo en USD^[9,10]. En 2023 la misma agencia dijo que algunos vendedores quieren cobrar en el exterior mientras los compradores tienen efectivo en Líbano, o al revés, y que un vendedor que acepta cualquiera de las dos formas tiene muchas más probabilidades de cerrar^[6]. Ten presente que ambas son opiniones de un corredor con interés comercial.

Cómo fijar un precio que puedas defender#

Tu mejor evidencia es lo que se vendieron departamentos parecidos en tu mismo edificio y tu calle. Los precios publicados son una guía más débil. No encontramos ninguna fuente pública de precios de ventas individuales. Pregunta a los vecinos, al comité de propietarios de tu edificio y a corredores que hayan cerrado operaciones cerca cuánto se pagó, cuándo y en qué moneda. Los corredores deben registrar cada transacción que concluyen y dar una copia certificada a la parte que la pida^[11]. Nada los obliga a compartir contigo las operaciones de otros.

El registro también puede mirar tu edificio. En una entrevista de 2015, el presidente de REAL dijo que el Registro de la Propiedad puede fijar un valor más alto a un comprador señalando lo que pagó por m² otro comprador del mismo edificio^[12]. Es una opinión antigua y el registro no la ha confirmado como práctica. Para una cifra independiente, haz valorar la propiedad por un perito jurado. No encontramos una tarifa publicada, así que pide primero un presupuesto por escrito a dos o tres.

Lo que te queda del precio#

Fija el precio pensando en tu neto. Según la Ley 330/2024, las ganancias sobre inmuebles tributan al 15 %, reducido a 1 % hasta el 31 de diciembre de 2026 (a octubre de 2026)^[4,5]. El texto de la ley reduce todo el rubro al 1 %; PwC entiende que la reducción cubre solo los inmuebles no residenciales, así que confirma con el Ministerio de Finanzas o con un abogado tributario antes de contar con el 1 % para un apartamento. Cada año completo de tenencia descuenta 8 % de la ganancia, y tras 12 años completos la ganancia queda exenta. La ley añade una condición, que la diferencia se pague en el año de la transferencia, que ninguna fuente explica; pregunta en la oficina regional de Finanzas.

Las ganancias por las viviendas principales de una persona quedan excluidas, hasta dos viviendas^[4,5]. La declaración del valor de alquiler necesaria para registrar la venta se emite solo después de pagar el impuesto sobre inmuebles construidos y este impuesto a las ganancias^[5,7].

La comisión del corredor viene de la costumbre y ninguna ley la fija. JSK Real Estate (2018) y el presidente de REAL (2015) describen ambos 2.5 % del precio final de cada parte^[12,13]. La comisión es lo que acuerden, y un juez puede reducir la que sea desproporcionada al trabajo^[11]. La lista completa está en cuánto cuesta vender para el vendedor. La tasa del Registro de la Propiedad en una venta es 3% del valor para compradores libaneses, 5% para no libaneses^[8]. Nuestras fuentes no dicen qué parte la paga, así que acuérdalo en el contrato y pregunta al notario. En inmuebles construidos, la tasa se cobra sobre el valor de alquiler × 30, si supera el precio declarado^[5,7], así que escribir un precio menor en la escritura no baja la tasa por debajo de esa estimación.