¿Puedo vender una propiedad heredada en Líbano y qué impuesto se paga?

También se pregunta: “¿Los herederos pagan impuesto a la plusvalía en Líbano?” · “Vender una propiedad que heredé en Líbano” · “¿Un heredero puede vender su parte del terreno?” · “Impuesto por vender un terreno heredado en Líbano”

Qué posees como heredero#

El Registro de la Propiedad (السجل العقاري) divide la propiedad en 2,400 cuotas^[4,5,6], y la parte de cada heredero se escribe como una fracción de ese total. Esas cuotas son indivisas. Eres dueño de una fracción de todo el terreno o departamento, no de una habitación o un rincón concreto, y no se puede registrar ningún derecho sobre una porción particular hasta que la propiedad se parta y esa porción tenga su propia hoja^[1,6,9].

Por eso puedes vender o hipotecar tu propia parte, pero no puedes vender toda la propiedad ni una parte definida de ella si los demás copropietarios no están de acuerdo^[1]. Kallas Law Firm añade que los demás copropietarios tienen derecho de preferencia cuando una parte se vende a un tercero. Más sobre esto en vender tu parte y el derecho de preferencia de los otros herederos.

Si vives en el exterior, puede que ni siquiera sepas qué parcela heredaste. Pide al abogado que lleva la sucesión, o al Registro de la Propiedad, el número de parcela y la circunscripción inmobiliaria, y en un departamento también el número de sección. Luego compáralos con el extracto oficial, que describe la parcela y su superficie y enumera las cuotas de cada dueño^[5,10]. Para ver dónde queda realmente la parcela, pregunta al mismo abogado cómo obtener el plano catastral o un levantamiento de la parcela.

Si eres un heredero extranjero, dos despachos de abogados dicen que heredas propiedad libanesa por reciprocidad, en la medida en que la ley de tu país permita heredar a los libaneses. Kallas dice que las cuotas heredadas no necesitan la licencia de adquisición para extranjeros, y recomienda confirmar la situación familia por familia^[11,12]. Mira lo que deben saber los herederos extranjeros.

Qué impuesto se aplica al vender#

La venta cae bajo el impuesto a la plusvalía del punto (j) del Art. 45 de la Ley del Impuesto sobre la Renta. Su tasa base es 15%^[2], reducida por ahora a 1% hasta el 31/12/2026^[2,3]. PwC lee el 1% como aplicable solo a inmuebles no residenciales, mientras que el texto de la ley, tal como se lee, abarca todo el punto.

La ganancia gravable se reduce en 8% por año completo; exención a partir de 12 años completos^[2,3]. Para los herederos, el problema es lo que ninguna fuente explica: si los años se cuentan desde la compra del padre o madre o desde su fallecimiento, qué cuenta como tu costo, cómo se combina la deducción con la tasa de 1%, y qué significa la salvedad de la ley sobre pagar "la diferencia" en el año de la transferencia. No des por hecho que la exención de 12 años se aplica a ti. Consulta a un abogado tributarista o a la oficina regional de finanzas antes de fijar el precio.

La plusvalía de las viviendas principales de una persona natural queda excluida de este impuesto, hasta dos viviendas^[2,3]. Una partición entre herederos es una operación distinta de una venta: en 2024 una decisión del Ministerio de Finanzas (644/2024) excluyó las particiones entre herederos de la tasa de 1%^[8]. Ninguna fuente que leímos dice qué impuesto se aplica hoy a una partición, ni a herederos que venden a un tercero. El impuesto sucesorio sobre la herencia es un cargo aparte; mira el impuesto sucesorio en Líbano.

Qué debe estar saldado antes de registrar la venta#

La venta solo se puede registrar cuando la oficina de finanzas emite la constancia del valor locativo. Si no hay un embargo del Tesoro sobre la propiedad, esa constancia se emite después de pagar el impuesto sobre la propiedad construida y el impuesto a la plusvalía^[3,13]. Kallas Law Firm menciona un tercer impuesto, las tasas municipales anuales, mientras que el Art. 66 de la Ley 10/2022 nombra solo los dos primeros.

Si el Tesoro tiene un gravamen sobre la propiedad por derechos sucesorios (de transferencia) impagos, la constancia se emite cuando el vendedor haya pagado todos los impuestos del vendedor salvo los derechos de sucesión^[14]. Eso se aplica en dos casos. O la propiedad está fuera de la herencia, o forma parte de la herencia y la venta se apoya en un permiso de transferencia concedido para pagar el impuesto sucesorio en cuotas, respaldado por un pagaré de las cuotas sobre otros bienes de la herencia por el doble del impuesto.

Ninguna fuente que leímos explica qué más debe hacerse antes: la declaratoria de herederos (hasr irth, حصر إرث), el certificado de pago del impuesto sucesorio y el registro de las cuotas de los herederos a su nombre. Lee cómo transfieren los herederos la propiedad heredada en el Registro de la Propiedad y pide a un abogado que confirme el orden para tu caso. Para un terreno sin construcción, el vendedor también necesita una constancia de contenido de la municipalidad donde queda el terreno, y un plano de ubicación^[15,16].

Vender desde el exterior#

No tienes que viajar. Puedes firmar un poder notarial en una embajada o consulado de Líbano, o ante un notario local, seguido de la autenticación local y la legalización libanesa^{[17,18,19,20]}. La apostilla no basta, porque Líbano no es parte del Convenio de la Apostilla^[21]. Para un poder de venta, algunas misiones piden la escritura original o un certificado del registro, y otras una copia^[19,22]. La ruta completa está en vender tu departamento desde el exterior con un poder notarial.