¿Puedo vender mi parte de una propiedad heredada o en copropiedad en Líbano?

También se pregunta: “¿Los copropietarios tienen derecho de preferencia (shuf'a) en Líbano?” · “¿Un coheredero puede vender su parte sin el consentimiento de los demás?” · “Derecho de tanteo en una propiedad en copropiedad en Líbano” · “¿Mi hermano puede impedir que venda mi parte?”

Puedes vender, pero un comprador externo puede ser reemplazado#

Tener una parte "en indivisión" significa que tú y los demás son dueños, cada uno, de una fracción del terreno o edificio completo, escrita en cuotas sobre 2,400. No eres dueño de una porción delimitada^[2,3,4]. Puedes vender tu fracción sin pedir permiso antes a los demás. Según el estudio jurídico Kallas, la preferencia entra en juego después: una vez registrada la venta, un copropietario puede ponerse en el lugar del comprador en idénticas condiciones^[1].

Solo tres personas tienen este derecho: un copropietario cuando se vende una parte a un tercero, el nudo propietario cuando se vende el usufructo y el usufructuario cuando se vende la nuda propiedad. Los vecinos perdieron su derecho de preferencia con la Ley 461 del 31 de agosto de 1995^[1]. El derecho pasa a los herederos del copropietario, pero no puede cederse a nadie más. Si varios copropietarios reclaman, cada uno toma en proporción a su parte.

Si prefieres terminar la copropiedad en lugar de vender una fracción, es otra vía judicial: mira cómo terminar la copropiedad de un inmueble.

Cuándo no se aplica la preferencia#

Vender tu parte a otro copropietario del mismo inmueble no abre la preferencia^[1]. Tampoco las permutas, ni las ventas entre cónyuges, entre padres e hijos o entre hermanos. Una donación que resulta ser una venta disfrazada la reabre. Tampoco hay preferencia en una subasta pública realizada por la administración o los tribunales, lo que incluye una subasta por partición, ni a favor de un waqf (وقف).

Los departamentos siguen otras reglas. Según Kallas, en las unidades divididas de un edificio bajo el régimen de propiedad horizontal, el Decreto Legislativo 88/1983, art. 74, desplaza la preferencia ordinaria, salvo que quede alguna indivisión. El art. 75 obliga al comprador a notificar al administrador del edificio dentro de los 30 días y a depositar los documentos que prueban la compra^[5]. Si no sabes si tu edificio está dividido en unidades, pregunta a un abogado o al Registro de la Propiedad (السجل العقاري).

Plazos, precio y renuncias#

Tras el registro, el comprador notifica a los copropietarios: por medio de un notario si viven en Líbano, y conforme al art. 362 del Código de Procedimiento Civil si viven en el extranjero. Entonces el copropietario tiene 10 días más un plazo por distancia para reclamar. Sin notificación, el derecho caduca un año después del registro. Solo una demanda judicial detiene estos plazos; las cartas entre las partes no^[1].

El copropietario que reclama debe ofrecer realmente el precio de venta y consignarlo en la tesorería del tribunal a más tardar el día en que presenta la demanda. También debe reembolsar los gastos de la escritura y las mejoras. Si no consigna el precio, el tribunal rechaza la demanda^[1]. El comprador no puede alegar entonces que el precio real era mayor que el del contrato registrado. Es una razón más para leer qué riesgos tiene declarar un precio menor en la escritura.

Un copropietario puede renunciar al derecho antes del registro mediante un acto escrito con fecha autenticada que indique el comprador, el precio y las condiciones, con fecha no más de seis meses antes del registro^[1]. Kallas enumera otras formas en que el derecho se extingue: el copropietario actuó como representante del vendedor, firmó como testigo sin reservas o renunció después del registro.

Partes heredadas: primero la autorización#

En una sucesión, los notarios y los funcionarios del Registro de la Propiedad no pueden redactar ni registrar ninguna operación hasta que los herederos obtengan la autorización del Ministerio de Finanzas. Solo se emite después de pagar la tasa de transmisión por herencia, o de garantizarla por el doble de su monto máximo^[6]. Luego se emiten nuevas escrituras a nombre de los herederos según sus cuotas. Mira cómo pasar el inmueble heredado a nombre de los herederos y vender antes de pagar el impuesto sucesorio.

Si el inmueble se registró a nombre de varias personas sin fijar el tamaño de las cuotas, la cuota indefinida no se puede vender. Si los copropietarios no se ponen de acuerdo, cualquiera de ellos puede pedir al juez inmobiliario adicional que fije las cuotas^[7,8]. No encontramos ninguna fuente que fije los costos de vender una cuota indivisa heredada. Pide al notario y al Registro de la Propiedad un presupuesto por escrito antes de acordar un precio.