¿Puede un heredero forzar la partición o la venta de una propiedad heredada en el Líbano?

También se pregunta: “Un heredero quiere salir y los demás no quieren vender” · “¿Se puede forzar una partición o subasta en el Líbano?” · “¿Puedo obligar a mis hermanos a vender una casa heredada en el Líbano?” · “Izalat al-shuyu: cómo terminar la copropiedad por vía judicial”

Por qué los demás herederos no pueden bloquearlo#

Cuando una propiedad heredada se registra a nombre de los herederos, cada uno tiene una parte indivisa escrita como fracción de 2,400 hasta que haya partición^[3][4,5,6]. Según Kallas Law Firm, nadie puede ser obligado a permanecer en esa situación. Cualquier copropietario puede exigir la partición, el derecho no se pierde con el tiempo y un acuerdo para seguir como copropietarios obliga cinco años como máximo^[1]. En árabe, la acción judicial se llama izalat al-shuyu' (إزالة الشيوع), y nuestra guía sobre cómo terminar la copropiedad de una propiedad la explica en general.

El procedimiento de la Ley 16 del 6 de marzo de 1982 es obligatorio para terminar la copropiedad de bienes inmuebles. Se aplica tanto si la copropiedad viene de una herencia como de una compra, y sea cual sea el número de copropietarios^[1]. Aparte, los notarios y los funcionarios del Registro de la Propiedad (السجل العقاري) no pueden redactar ni registrar ninguna operación sobre una sucesión hasta que el Ministerio de Finanzas la autorice, y este solo lo hace después de que se pague o se garantice la tasa de transferencia^[3]. Nuestras fuentes no dicen si un juicio de partición puede iniciarse antes de ese paso. Pregunta a un abogado cómo se aplica a tu sucesión. La secuencia completa está en cómo transferir una propiedad heredada a nombre de los herederos.

No tienes que ir a juicio. Los herederos pueden acordar la partición entre ellos mediante una escritura registrada en el Registro de la Propiedad. Los herederos que acuerdan vender, pero no el precio o el comprador, pueden pedir juntos a la Oficina de Ejecución que venda en subasta pública, sin ningún juicio^[1].

Qué puede ordenar el tribunal y en qué orden#

El tribunal debe seguir una secuencia estricta^[1]. Si sus peritos consideran que la propiedad es divisible, incluido un edificio que se puede separar en apartamentos, debe dividirla y no puede ordenar una sociedad ni una subasta. Kallas añade que una subasta ordenada cuando era posible dividir puede revocarse en apelación.

Si se usa la vía de la sociedad, esta paga al Tesoro 3% del capital de la sociedad^[1], y después la propiedad pasa a ella en el Registro de la Propiedad sin otra tasa de transferencia ni de registro. Para un edificio que no se puede dividir en especie, otra página de Kallas interpreta el decreto de 1983 sobre propiedad horizontal en el sentido de que obliga al tribunal a someterlo al régimen de propiedad horizontal si lo piden copropietarios que tengan más de la mitad de las cuotas^[1,7].

En una subasta, la tasación del perito judicial es el precio base. Un heredero puede pujar, y si no hay derechos registrados ni acreedores que graven la propiedad, ese heredero solo deposita o garantiza el valor de las cuotas que aún no tiene^[1]. El tribunal puede limitar la puja a los copropietarios si su sentencia lo dice. Nadie puede reclamar derecho de preferencia en una subasta judicial^[2].

Cuando los herederos viven en el exterior o no se los encuentra#

No tienes que viajar. Según Kallas, un juicio de partición puede llevarse enteramente a través de un abogado en el Líbano, con un poder notarial otorgado en el exterior y autenticado por el consulado libanés^[1]. Lo firmas en persona en una embajada o consulado del Líbano, o ante un notario local y luego lo haces autenticar localmente y legalizar por la embajada o el consulado libanés^[8,9,10,11]. Una apostilla no basta, porque el Líbano no es parte del Convenio de la Apostilla^[12]. Mira cómo actuar por un heredero desde el exterior.

Todos los copropietarios deben figurar en la demanda, y si se omite a uno, se desestima^[1]. Un heredero ausente no la paraliza. Si el mukhtar (المختار) certifica que se ignora el domicilio de una parte, se le notifica mediante un aviso en el tribunal y la publicación en el Boletín Oficial y en dos periódicos locales, y a los menores o a los herederos incapaces el tribunal les designa un tutor.

Ninguna fuente que encontramos indica tasas judiciales, costos de peritos ni una duración típica^[1]. Kallas dice que la solicitud lleva una tasa fija de presentación, pero no da el monto. Tampoco encontramos nada sobre si un heredero que vive en la propiedad debe pagar a los demás, ni sobre qué pasa con el alquiler cobrado mientras dura el juicio. Pide por escrito una estimación al abogado que contratarías y pregúntale cómo se manejan estos puntos en el tribunal del lugar donde está la propiedad.