Puis-je vendre ma part d'un bien hérité ou en indivision au Liban ?

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Vous pouvez vendre, mais un acheteur extérieur peut être remplacé#

Détenir une part « en indivision » signifie que vous et les autres possédez chacun une fraction de l'ensemble du terrain ou de l'immeuble, écrite en parts sur 2 400. Vous ne possédez pas une portion délimitée du bien^[2,3,4]. Vous pouvez vendre votre fraction sans demander l'avis des autres au préalable. Selon le cabinet Kallas, la préemption intervient ensuite : une fois la vente enregistrée, un co-indivisaire peut se substituer à l'acheteur aux mêmes conditions^[1].

Trois personnes seulement détiennent ce droit : un co-indivisaire lorsqu'une part est vendue à un tiers, le nu-propriétaire lorsque l'usufruit est vendu, et l'usufruitier lorsque la nue-propriété est vendue. Les voisins ont perdu leur droit de préemption par la loi 461 du 31 août 1995^[1]. Le droit passe aux héritiers d'un co-indivisaire mais ne peut être cédé à personne d'autre, et si plusieurs co-indivisaires l'exercent, chacun prend au prorata de sa part.

Si vous préférez mettre fin à l'indivision plutôt que vendre une fraction, c'est une autre voie judiciaire : voir comment mettre fin à l'indivision d'un bien.

Quand la préemption ne s'applique pas#

La vente de votre part à un autre co-indivisaire du même bien n'ouvre aucune préemption^[1]. Il en va de même des échanges, et des ventes entre époux, entre parents et enfants, ou entre frères et sœurs. Une donation qui se révèle être une vente déguisée rouvre le droit. Il n'y a pas non plus de préemption lors d'une vente aux enchères publiques menée par l'administration ou les tribunaux, ce qui couvre une vente aux enchères pour partage, ni au profit d'un waqf.

Les appartements suivent d'autres règles. Selon Kallas, pour les lots divisés d'un immeuble soumis au régime de la copropriété, l'art. 74 du décret législatif 88/1983 écarte la préemption ordinaire, sauf s'il subsiste une part d'indivision. L'art. 75 oblige l'acheteur à informer l'administrateur de l'immeuble dans les 30 jours et à déposer les documents prouvant l'achat^[5]. Si vous ne savez pas si votre immeuble a été divisé en lots, demandez à un avocat ou au registre foncier.

Délais, prix et renonciations#

Après l'enregistrement, l'acheteur notifie les co-indivisaires : par un notaire pour ceux qui vivent au Liban, et selon l'art. 362 du Code de procédure civile pour ceux qui vivent à l'étranger. Un co-indivisaire dispose alors de 10 jours, plus un délai de distance, pour agir. Sans notification, le droit s'éteint un an après l'enregistrement. Seule une action en justice arrête ces délais ; les lettres échangées entre les parties n'y suffisent pas^[1].

Le co-indivisaire qui agit doit réellement offrir le prix de vente et le consigner à la caisse du tribunal au plus tard le jour du dépôt de l'action, et rembourser aussi les frais de l'acte et les améliorations. Si le prix n'est pas consigné, le tribunal rejette l'action^[1]. L'acheteur ne peut alors pas soutenir que le prix réel était supérieur à celui du contrat enregistré. C'est une raison de plus de lire les risques d'un prix minoré dans l'acte.

Un co-indivisaire peut renoncer à son droit avant l'enregistrement par un acte écrit, à date certaine authentifiée, qui indique l'acheteur, le prix et les conditions, daté au plus six mois avant l'enregistrement^[1]. Kallas cite d'autres cas d'extinction du droit : le co-indivisaire a agi comme mandataire du vendeur, a signé comme témoin sans réserve, ou a renoncé après l'enregistrement.

Parts héritées : l'autorisation d'abord#

Pour une succession, les notaires et les agents du registre foncier ne peuvent établir ni enregistrer aucune opération tant que les héritiers n'ont pas obtenu l'autorisation du ministère des Finances. Elle n'est délivrée qu'une fois les droits de mutation par décès payés ou garantis pour le double de leur montant maximal^[6]. De nouveaux titres sont ensuite établis au nom des héritiers selon leurs parts. Voir le transfert d'un bien hérité au nom des héritiers et la vente avant paiement de l'impôt successoral.

Si le bien a été enregistré au nom de plusieurs personnes sans parts fixées, la part indéterminée ne peut pas être vendue. En cas de désaccord entre co-indivisaires, chacun peut demander au juge foncier additionnel de fixer les parts^[7,8]. Nous n'avons trouvé aucune source fixant les frais de vente d'une part indivise héritée : demandez au notaire et au registre foncier une estimation écrite avant de convenir d'un prix.