هل يمكنني بيع حصتي في عقار موروث أو مشترك في لبنان؟

يُسأل أيضاً: “هل للشركاء حق الشفعة في لبنان؟” · “هل يمكن للوريث بيع حصته من دون موافقة باقي الورثة؟” · “حق الأفضلية في العقار المشترك في لبنان” · “هل يستطيع أخي منعي من بيع حصتي؟”

يمكنك البيع، لكن قد يُستبدل المشتري الغريب#

أن تملك حصة «على الشيوع» يعني أنك والآخرين يملك كلٌّ منكم جزءاً من العقار أو البناء كله، مكتوباً بالأسهم من أصل 2400. أنت لا تملك قسماً محدداً منه^[2,3,4]. يمكنك بيع حصتك من دون أن تستأذن الآخرين أولاً. وبحسب مكتب كلاس للمحاماة، تأتي الشفعة لاحقاً: فبعد تسجيل البيع، يمكن لشريك أن يحلّ محل المشتري بالشروط نفسها تماماً^[1].

ثلاثة فقط يملكون هذا الحق: الشريك عند بيع حصة إلى غريب، ومالك الرقبة عند بيع حق الانتفاع، والمنتفع عند بيع الرقبة. أما الجيران فقد فقدوا حق الشفعة بموجب القانون رقم 461 تاريخ 31 آب 1995^[1]. ينتقل الحق إلى ورثة الشريك لكنه لا يُحوَّل إلى أي شخص آخر، وإذا طالب به عدة شركاء يأخذ كلٌّ منهم بنسبة حصته.

إذا كنت تفضّل إنهاء الشيوع كلياً بدل بيع جزء منه، فهذا طريق قضائي مختلف: راجع كيف تُنهي الشيوع في عقار.

متى لا تُطبَّق الشفعة#

بيع حصتك إلى شريك آخر في العقار نفسه لا يفتح أي حق شفعة^[1]. وكذلك مقايضة العقارات، والبيع بين الزوجين، أو بين الأهل والأولاد، أو بين الإخوة. أما الهبة التي يتبيّن أنها بيع مقنَّع فتعيد فتح الحق. ولا شفعة أيضاً في المزايدة العلنية التي تجريها الإدارة أو المحاكم، ومنها مزايدة إزالة الشيوع، ولا لمصلحة الوقف.

للشقق قواعد أخرى. بحسب كلاس، في الأقسام المفرزة في بناء خاضع لنظام الملكية المشتركة، تستبعد المادة 74 من المرسوم الاشتراعي 88/1983 الشفعة العادية، إلا حيث يبقى شيء من الشيوع. وتُلزم المادة 75 المشتري بإبلاغ مدير البناء خلال 30 يوماً وإيداع المستندات التي تثبت الشراء^[5]. إذا لم تكن متأكداً من أن بناءك مفرز إلى أقسام، فاسأل محامياً أو السجل العقاري.

المهل والثمن والتنازل#

بعد التسجيل، يبلّغ المشتري الشركاء: عبر كاتب العدل للمقيمين في لبنان، ووفق المادة 362 من قانون أصول المحاكمات المدنية للمقيمين في الخارج. عندها يكون أمام الشريك 10 أيام تضاف إليها مهلة المسافة للمطالبة. ومن دون تبليغ، يسقط الحق بعد سنة من التسجيل. وحدها الدعوى أمام القضاء توقف هذه المهل؛ أما الرسائل بين الأطراف فلا^[1].

على الشريك الذي يطالب أن يعرض فعلاً ثمن البيع ويودعه صندوق المحكمة في موعد أقصاه يوم تقديم الدعوى، وأن يردّ أيضاً نفقات العقد وأي تحسينات. وإذا لم يُودَع الثمن، تردّ المحكمة الدعوى^[1]. ولا يمكن للمشتري عندها أن يدّعي أن الثمن الحقيقي أعلى من الثمن الوارد في العقد المسجّل. وهذا سبب إضافي لقراءة مخاطر التصريح بثمن أقل في العقد.

يمكن للشريك أن يتنازل عن الحق قبل التسجيل بصك خطي ذي تاريخ صحيح ثابت يسمّي المشتري والثمن والشروط، ومؤرَّخ قبل ستة أشهر كحد أقصى من التسجيل^[1]. ويعدّد كلاس طرقاً أخرى ينتهي بها الحق: أن يكون الشريك قد تصرّف وكيلاً عن البائع، أو وقّع شاهداً من دون تحفّظ، أو تنازل بعد التسجيل.

الحصص الموروثة: براءة الذمة أولاً#

في التركات، لا يجوز لكتّاب العدل ولا لموظفي السجل العقاري تنظيم أي معاملة أو تسجيلها قبل أن يحصل الورثة على ترخيص وزارة المالية. ولا يُعطى هذا الترخيص إلا بعد دفع رسم الانتقال أو ضمانه بضعف حدّه الأقصى^[6]. بعدها تصدر سندات تمليك جديدة بأسماء الورثة وفق حصصهم. راجع نقل العقار الموروث إلى أسماء الورثة والبيع قبل دفع رسم الانتقال.

إذا كان العقار مسجلاً باسم عدة أشخاص من دون تحديد مقدار الحصص، فلا يمكن بيع الحصة غير المحددة. وعند خلاف الشركاء، يحق لأيٍّ منهم أن يطلب من القاضي العقاري الإضافي تحديد الحصص^[7,8]. لم نجد أي مصدر يحدّد رسوم بيع حصة شائعة موروثة، فاطلب من كاتب العدل والسجل العقاري تقديراً خطياً قبل أن تتفق على الثمن.