Posso vender minha parte de um imóvel herdado ou em copropriedade no Líbano?

Também perguntam: “Coproprietários têm direito de preferência (shuf'a) no Líbano?” · “Um coerdeiro pode vender sua parte sem o consentimento dos outros?” · “Direito de preferência em imóvel em copropriedade no Líbano” · “Meu irmão pode me impedir de vender minha parte?”

Você pode vender, mas um comprador externo pode ser substituído#

Ter uma parte "em indivisão" significa que você e os outros possuem, cada um, uma fração do terreno ou do prédio inteiro, escrita em cotas sobre 2.400. Você não é dono de uma parte demarcada^[2,3,4]. Você pode vender sua fração sem pedir antes aos outros. Segundo o escritório Kallas Law Firm, a preferência entra em cena depois: com a venda registrada, um coproprietário pode ocupar o lugar do comprador, em condições idênticas^[1].

Só três pessoas têm esse direito: o coproprietário, quando uma parte é vendida a um estranho; o nu-proprietário, quando o usufruto é vendido; e o usufrutuário, quando a nua-propriedade é vendida. Os vizinhos perderam a preferência pela Lei 461 de 31 de agosto de 1995^[1]. O direito passa aos herdeiros do coproprietário, mas não pode ser entregue a mais ninguém. Se vários coproprietários reivindicarem, cada um fica com uma parte proporcional à sua cota.

Se você prefere encerrar a copropriedade em vez de vender uma fração, esse é outro caminho judicial: veja como acabar com a copropriedade de um imóvel.

Quando a preferência não se aplica#

Vender sua parte a outro coproprietário do mesmo imóvel não abre preferência^[1]. Também não abrem permutas de imóveis, nem vendas entre cônjuges, entre pais e filhos ou entre irmãos. Uma doação que na verdade seja uma venda disfarçada reabre o direito. Também não há preferência em leilão público feito pela administração ou pela justiça, o que inclui o leilão de partilha, nem em favor de um waqf (وقف).

Apartamentos seguem outras regras. Segundo a Kallas, para unidades divididas em prédio sob o regime de condomínio, o Decreto Legislativo 88/1983, art. 74, afasta a preferência comum, salvo onde restar alguma indivisão. O art. 75 exige que o comprador notifique o administrador do prédio em até 30 dias e deposite os documentos que provam a compra^[5]. Se você não tem certeza de que seu prédio foi dividido em unidades, pergunte a um advogado ou ao registro de imóveis (السجل العقاري).

Prazos, preço e renúncias#

Após o registro, o comprador notifica os coproprietários: por meio de um cartório (كاتب العدل) para quem mora no Líbano, e conforme o art. 362 do Código de Processo Civil para quem mora no exterior. O coproprietário tem então 10 dias, mais um prazo de distância, para reivindicar. Sem notificação, o direito se extingue um ano após o registro. Só uma ação judicial interrompe esses prazos; cartas entre as partes não^[1].

O coproprietário que reivindica deve de fato oferecer o preço da venda e depositá-lo no tesouro do tribunal, no máximo até o dia em que a ação é proposta, e deve também reembolsar as despesas da escritura e as benfeitorias. Se o preço não for depositado, o tribunal rejeita a ação^[1]. O comprador não pode então alegar que o preço real era maior que o do contrato registrado. É mais um motivo para ler o risco de declarar um preço menor na escritura.

Um coproprietário pode abrir mão do direito antes do registro, por ato escrito com data autenticada que indique o comprador, o preço e as condições, datado no máximo seis meses antes do registro^[1]. A Kallas lista outras formas de o direito acabar: o coproprietário agiu como representante do vendedor, assinou como testemunha sem ressalva, ou renunciou depois do registro.

Partes herdadas: primeiro a liberação#

Em um espólio, os cartórios e os funcionários do registro de imóveis não podem lavrar nem registrar nenhuma transação até que os herdeiros obtenham a autorização do Ministério das Finanças. Ela só é emitida depois que a taxa de transferência da herança é paga ou garantida pelo dobro do seu valor máximo^[6]. Depois, novas escrituras são emitidas em nome dos herdeiros, conforme suas cotas. Veja como transferir um imóvel herdado para o nome dos herdeiros e vender antes de pagar o imposto sobre a herança.

Se o imóvel foi registrado em nome de várias pessoas sem tamanho de cota definido, a parte indefinida não pode ser vendida. Quando os coproprietários discordam, qualquer um deles pode pedir ao juiz fundiário adicional que fixe as cotas^[7,8]. Nenhuma fonte que encontramos fixa as taxas para vender uma parte indivisa herdada. Por isso, peça ao cartório e ao registro de imóveis uma estimativa por escrito antes de combinar um preço.