Dá para dividir um imóvel ou uma cota hipotecada no Líbano?

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O que acontece com a hipoteca sobre a cota de um coproprietário#

Depois de uma herança, os herdeiros têm cotas indivisas, escritas como frações de 2.400, até o imóvel ser dividido^[3]. O escritório Kallas Law Firm, a única fonte publicada que achamos sobre o assunto, diz que um coproprietário pode hipotecar a sua cota sem pedir aos outros, e que a hipoteca não impede ninguém de pedir a divisão. O escritório se baseia no artigo 122 do Código de Direitos Reais^[1,2].

O que vem depois depende de como a divisão termina. O tribunal deve primeiro dividir o imóvel em espécie, quando for viável. Depois considera uma sociedade imobiliária, se coproprietários com pelo menos 51% das cotas pedirem. Só em último caso ordena leilão público^[1]. Se o imóvel for dividido, a hipoteca passa para o lote que couber ao coproprietário que a constituiu. Se for vendido, a parte dele no preço vai para a dívida^[1,2]. A Kallas não diz o que acontece com a hipoteca se o caso terminar numa sociedade.

A hipoteca também pode pesar num leilão. Um coproprietário que dá lance normalmente deposita ou garante apenas o valor das cotas que não são dele, mas a Kallas afirma isso para imóvel sem direitos registrados nem credores onerando-o^[1]. Com hipoteca registrada, pergunte ao advogado que conduz o caso quanto você teria de depositar. O processo completo no tribunal está em como acabar com a copropriedade de um imóvel, e o caminho do leilão em o que fazer quando um herdeiro se recusa a vender.

Penhor é outra coisa#

O penhor com posse (rahn) funciona de modo diferente da hipoteca. Segundo a Kallas, o penhor não pode recair sobre uma cota indivisa, porque os artigos 101 e 104 do Código de Direitos Reais proíbem penhorar cotas em copropriedade^[1,2]. Se alguém disser que uma cota foi "penhorada", peça a um advogado que leia o registro no registro de imóveis e diga que tipo de ônus realmente é.

O que ninguém publicou: hipoteca sobre o imóvel inteiro#

As regras acima valem para a hipoteca que um coproprietário pôs sobre a própria cota. Não encontramos fonte sobre hipoteca do imóvel inteiro, como a que o falecido concedeu em vida, nem sobre o que acontece com esse ônus depois de uma divisão ou de um leilão^[1,2]. O pedido de divisão é notificado aos titulares de direitos reais registrados, o que inclui o banco credor hipotecário^[1]. Não há publicação sobre se o banco também precisa ser parte plena no processo.

Se o imóvel inteiro está hipotecado, consulte duas pessoas antes de entrar com qualquer ação. Pergunte ao banco se ele liberaria o imóvel, ou um lote, e em que condições. Pergunte a um advogado libanês como o tribunal tende a tratar o ônus no seu caso. A venda de imóvel com ônus está em venda de imóvel hipotecado.

Baixa da hipoteca#

A Kallas indica a taxa do registro de imóveis para dar baixa numa hipoteca sobre imóvel do espólio em 1% da dívida liberada^[3,4], mais custos do notário e da Ordem dos Advogados. Se a hipoteca garante uma dívida com juros, a baixa também exige aprovação prévia dos departamentos de tributos, segundo o mesmo escritório. Nenhuma fonte diz quanto tempo leva cada etapa; pergunte ao banco e ao notário.