Peut-on partager un bien ou une part hypothéquée au Liban ?

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Que devient l'hypothèque sur la part d'un copropriétaire#

Après une succession, les héritiers détiennent des parts indivises, écrites en fractions de 2 400, jusqu'au partage du bien^[3]. Le cabinet Kallas, seule source publiée trouvée sur ce point, dit qu'un copropriétaire peut hypothéquer sa part sans demander l'avis des autres, et que l'hypothèque n'empêche personne de demander le partage. Le cabinet s'appuie sur l'article 122 du Code des droits réels^[1,2].

La suite dépend de la manière dont le partage se termine. Le tribunal doit d'abord diviser le bien en nature lorsque c'est possible, puis envisager une société immobilière si des copropriétaires détenant au moins 51 % des parts la demandent, et n'ordonner une vente aux enchères publiques qu'en dernier recours^[1]. Si le bien est divisé, l'hypothèque passe sur le lot qui revient au copropriétaire qui l'a consentie. S'il est vendu, la part du prix de ce copropriétaire va à la dette^[1,2]. Kallas ne dit pas ce que devient l'hypothèque si l'affaire se termine par une société.

L'hypothèque peut aussi compter lors d'une vente aux enchères. Un copropriétaire qui enchérit ne dépose ou ne garantit normalement que la valeur des parts qu'il ne possède pas, mais Kallas l'indique pour un bien sans droits inscrits ni créanciers qui le grèvent^[1]. Si une hypothèque est inscrite, demandez à l'avocat qui conduit l'affaire ce que vous devriez déposer. La procédure complète devant le tribunal est dans comment mettre fin à l'indivision d'un bien, et la voie des enchères dans que faire quand un héritier refuse de vendre.

Le gage, c'est autre chose#

Le gage avec dépossession (rahn) fonctionne autrement qu'une hypothèque. Selon Kallas, un gage ne peut pas du tout porter sur une part indivise, car les articles 101 et 104 du Code des droits réels interdisent de gager des parts en copropriété^[1,2]. Si l'on vous dit qu'une part est « gagée », demandez à un avocat de lire l'inscription au registre foncier et de vous dire de quelle charge il s'agit vraiment.

Ce que personne n'a publié : l'hypothèque sur tout le bien#

Les règles ci-dessus portent sur une hypothèque qu'un copropriétaire a mise sur sa propre part. Nous n'avons trouvé aucune source sur une hypothèque grevant tout le bien, comme celle que le défunt aurait consentie avant son décès, ni sur le sort de cette charge après un partage ou une vente aux enchères^[1,2]. Une demande en partage est notifiée aux titulaires de droits réels inscrits, ce qui inclut une banque créancière hypothécaire^[1]. On ne sait pas si la banque doit aussi être pleinement partie à l'affaire.

Si tout le bien est hypothéqué, interrogez deux personnes avant de déposer quoi que ce soit. Demandez à la banque si elle libérera le bien, ou un lot, et à quelles conditions. Demandez à un avocat libanais comment le tribunal traitera probablement la charge dans votre cas. La vente d'un bien grevé est traitée dans vendre un bien hypothéqué.

Lever l'hypothèque#

Kallas chiffre les frais du registre foncier pour la mainlevée d'une hypothèque sur un bien de succession à 1 % de la dette libérée^[3,4], plus les frais de notaire et de l'Ordre des avocats. Si l'hypothèque garantit une dette portant intérêt, la mainlevée exige aussi l'accord préalable des administrations fiscales, selon le même cabinet. Aucune source n'indique la durée de ces deux étapes : demandez à la banque et au notaire.