¿Se puede dividir una propiedad o una parte hipotecada en el Líbano?

También se pregunta: “¿Se puede dividir una parte hipotecada en el Líbano?” · “¿Una hipoteca impide la izalat al-shuyu?” · “¿Qué pasa con la hipoteca del banco al dividir un inmueble en copropiedad?” · “¿Puede un copropietario hipotecar su parte en el Líbano?”

Qué pasa con una hipoteca sobre la parte de un copropietario#

Tras una herencia, los herederos tienen partes indivisas, escritas como fracciones de 2,400, hasta que se divide el inmueble^[3]. El estudio jurídico Kallas, la única fuente publicada que encontramos sobre este punto, dice que un copropietario puede hipotecar su parte sin pedir permiso a los demás, y que la hipoteca no impide que alguien pida la división. El estudio se apoya en el artículo 122 del Código de la Propiedad Inmueble^[1,2].

Lo que sigue depende de cómo termine la división. Primero, el tribunal debe dividir el inmueble en especie si es posible. Luego considera una sociedad inmobiliaria, si la piden copropietarios que reúnan al menos el 51% de las partes. Ordena una subasta pública solo como último recurso^[1]. Si el inmueble se divide, la hipoteca pasa al lote que le toca al copropietario que la otorgó. Si se vende, la parte del precio de ese copropietario va a la deuda^[1,2]. Kallas no dice qué pasa con la hipoteca si el caso termina en una sociedad.

La hipoteca también puede importar en una subasta. Un copropietario que puja normalmente deposita o garantiza solo el valor de las partes que no le pertenecen, pero Kallas lo afirma para inmuebles sin derechos inscritos ni acreedores que los graven^[1]. Si hay una hipoteca inscrita, pregunta al abogado que lleva el caso cuánto tendrías que depositar. El proceso judicial completo está en cómo terminar la copropiedad de un inmueble, y la vía de la subasta en qué pasa cuando un heredero se niega a vender.

Una prenda es otra cosa#

Una prenda con desplazamiento (rahn, رهن) funciona distinto que una hipoteca. Según Kallas, una prenda no puede recaer sobre una parte indivisa, porque los artículos 101 y 104 del Código de la Propiedad Inmueble prohíben dar en prenda partes en copropiedad^[1,2]. Si alguien te dice que una parte está "en prenda", pide a un abogado que lea la inscripción del Registro de la Propiedad y te diga qué tipo de gravamen es en realidad.

Lo que nadie ha publicado: una hipoteca sobre todo el inmueble#

Las reglas anteriores cubren la hipoteca que un copropietario puso sobre su propia parte. No encontramos ninguna fuente sobre una hipoteca que grave todo el inmueble, como una que otorgó el fallecido antes de morir, ni sobre qué pasa con ese gravamen después de una división o una subasta^[1,2]. La solicitud de división se notifica a los titulares de derechos reales inscritos, entre ellos un banco acreedor hipotecario^[1]. No está publicado si el banco debe ser además parte plena del juicio.

Si todo el inmueble está hipotecado, consulta a dos personas antes de presentar nada. Pregunta al banco si liberará el inmueble, o un lote, y en qué condiciones. Pregunta a un abogado libanés cómo es probable que el tribunal trate el gravamen en tu caso. La venta de un inmueble con gravamen se explica en vender una propiedad hipotecada.

Cancelar la hipoteca#

Kallas calcula la tasa del Registro de la Propiedad para cancelar una hipoteca sobre un bien de la sucesión en 1% de la deuda liberada^[3,4], más gastos de notario y del Colegio de Abogados. Si la hipoteca garantiza una deuda con intereses, la cancelación necesita además la aprobación previa de las direcciones de impuestos, según el mismo estudio. Ninguna fuente dice cuánto tarda cada trámite, así que pregunta al banco y al notario.