Posso vender um imóvel herdado no Líbano e que imposto incide?

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O que você possui como herdeiro#

O Registro de Imóveis (السجل العقاري) divide a propriedade de um imóvel em 2.400 cotas^[4,5,6], e a parte de cada herdeiro é escrita como fração desse total. Essas cotas são indivisas. Você possui uma fração de todo o terreno ou apartamento, não um cômodo ou um canto específico, e nenhum direito pode ser registrado sobre uma parte determinada até que o imóvel seja partilhado e essa parte receba sua própria folha de registro^[1,6,9].

Assim, você pode vender ou hipotecar a sua parte, mas não pode vender o imóvel inteiro nem uma parte definida dele sem o acordo dos demais coproprietários^[1]. O escritório Kallas Law Firm acrescenta que os demais coproprietários têm direito de preferência quando uma parte é vendida a um estranho. Mais sobre isso em vender sua parte e o direito de preferência dos outros herdeiros.

Se você mora no exterior, pode nem saber qual terreno herdou. Peça ao advogado que cuida do espólio, ou ao Registro de Imóveis, o número do lote e a circunscrição imobiliária e, no caso de apartamento, o número da seção. Depois confira esses dados com a certidão oficial, que descreve o lote e sua área e lista as cotas de cada proprietário^[5,10]. Para ver onde o lote fica de fato no terreno, pergunte ao mesmo advogado como obter o mapa cadastral ou o levantamento do lote.

Se você é herdeiro estrangeiro, dois escritórios de advocacia dizem que você herda imóveis libaneses com base na reciprocidade, na medida em que a lei do seu país permite que libaneses herdem. A Kallas diz que cotas herdadas não precisam da licença de aquisição dos estrangeiros e recomenda confirmar a situação família por família^[11,12]. Veja o que os herdeiros estrangeiros precisam saber.

Qual imposto se aplica quando você vende#

A venda se enquadra no imposto sobre ganho do item (j) do art. 45 da Lei do Imposto de Renda. Sua alíquota-base é 15%^[2], reduzida por ora a 1% até 31/12/2026^[2,3]. A PwC entende que o 1% cobre apenas imóveis não residenciais, enquanto o texto da lei, como o lemos, cobre o item inteiro.

O ganho tributável é reduzido em 8% por ano completo; isenção a partir de 12 anos completos^[2,3]. Para herdeiros, o problema é o que nenhuma fonte explica: se os anos contam a partir da compra pelo pai ou mãe ou a partir do falecimento, o que conta como seu custo, como a dedução se combina com a alíquota de 1% e o que significa a ressalva da lei sobre pagar "a diferença" no ano da transferência. Não presuma que a isenção de 12 anos vale para você. Consulte um advogado tributarista ou a repartição regional de finanças antes de definir o preço.

Os ganhos com as moradias principais de uma pessoa física ficam fora desse imposto, até duas moradias^[2,3]. A partilha entre herdeiros é uma operação diferente da venda: em 2024, uma decisão do Ministério das Finanças (644/2024) excluiu as partilhas entre herdeiros da alíquota de 1%^[8]. Nenhuma fonte que lemos diz qual imposto se aplica hoje a uma partilha, nem a herdeiros que vendem a um estranho. O imposto sobre herança do espólio é uma cobrança separada; veja imposto sobre herança no Líbano.

O que precisa ser quitado antes de a venda ser registrada#

A venda só pode ser registrada depois que a repartição de finanças emitir a declaração de valor locativo. Quando não há penhora do Tesouro sobre o imóvel, essa declaração é emitida depois do pagamento do imposto sobre imóveis construídos e do imposto sobre ganho^[3,13]. A Kallas Law Firm lista um terceiro imposto, as taxas municipais anuais, enquanto o art. 66 da Lei 10/2022 cita apenas os dois primeiros.

Se o Tesouro tem um gravame sobre o imóvel por taxas de herança (transmissão) não pagas, a declaração é emitida quando o vendedor tiver pago todos os impostos do vendedor, exceto as taxas de transmissão por herança^[14]. Isso vale em dois casos. Ou o imóvel está fora do espólio, ou faz parte do espólio e a venda se apoia em uma autorização de transferência concedida para pagar o imposto de herança em parcelas, garantida por uma nota promissória de parcelamento sobre outros bens do espólio no valor de duas vezes o imposto.

Nenhuma fonte que lemos define o que mais deve vir antes: a decisão de herança (hasr irth, حصر إرث), a quitação do imposto sobre herança e o registro das cotas dos herdeiros em seus nomes. Leia como os herdeiros transferem o imóvel herdado no Registro de Imóveis e peça a um advogado que confirme a ordem para o seu caso. Para terreno sem construção, o vendedor também precisa de uma declaração de conteúdo da municipalidade onde o terreno fica e de um mapa de localização^[15,16].

Vender do exterior#

Você não precisa viajar. Pode assinar uma procuração em uma embaixada ou consulado do Líbano, ou diante de um notário local, seguida de autenticação local e legalização libanesa^{[17,18,19,20]}. A apostila não basta, porque o Líbano não é parte da Convenção da Apostila^[21]. Para uma procuração de venda, algumas missões querem a escritura original ou uma certidão do registro, outras aceitam uma cópia^[19,22]. O caminho completo está em vender seu apartamento do exterior com procuração.