كم يكلّف البائع بيع عقار في لبنان؟

يُسأل أيضاً: “ما الضرائب التي يدفعها البائع في لبنان؟” · “تكاليف البائع عند بيع شقة في لبنان” · “هل يدفع البائع رسم التسجيل في لبنان؟” · “عمولة السمسار وضريبة الأرباح على البائع في لبنان”

ضريبة الأرباح: الكلفة التي يفرضها القانون#

تقع ضريبة الأرباح على المالكين الذين لا يُكلَّفون عن العقار بوصفه أصلاً من أصول عمل تجاري: الأشخاص والشركات غير الخاضعين لضريبة الدخل، والمستفيدين من إعفاءات، والأفراد الذين لا يُعدّ عقارهم أصلاً تجارياً^[1]. المعدل الأساسي 15%. وقد خفّضه القانون 330/2024 إلى 1% حتى 31/12/2026^[1,2]. ويقول مكتب كلّاس للمحاماة (أيار 2026) إنه يعود إلى 15% ابتداءً من 1 كانون الثاني 2027 ما لم يمدّد قانون موازنة لاحق هذا التخفيض، ولم يتحقق أي مصدر قرأناه مما إذا كان مشروع موازنة 2027 يمدّده.

نص القانون يطبّق التخفيض على البند كله، في حين تقرأه PwC على أنه يشمل العقارات غير السكنية فقط^[1,2]. التفاصيل الكاملة في هل المعدل 15% أم 1% المؤقت.

قد يُنزل إعفاءان الضريبة إلى الصفر. فالأرباح على مسكنك الرئيسي مستثناة، حتى مسكنين^[1,2]. كما ينخفض الربح الخاضع للضريبة بنسبة 8% عن كل سنة كاملة تملّكت فيها العقار، ويُعفى الربح كلياً بعد 12 سنة كاملة، "شرط أن يُدفع الفرق في سنة التفرغ". لم يشرح أي مصدر قرأناه هذا الشرط، ولا كيف يجتمع التنزيل السنوي مع معدل 1%، فاسأل محامياً ضريبياً قبل أن تعتمد عليه.

في المقطع الذي قرأناه، لا يضع القانون أي شرط إقامة أو جنسية على البائع^[1]. إن كنت مقيماً في الخارج، فلا يقول أي مصدر ما الذي يثبت أن شقتك في لبنان هي مسكنك الرئيسي؛ اسأل الدائرة المالية في منطقتك أو محامياً ضريبياً، واطّلع على إعفاء المسكن الرئيسي. وإن كنت تدير عملاً يُكلَّف على أساس الربح المقطوع أو المقدّر، فيُطبَّق بند منفصل بمعدل 15%، ولا ترد فيه جملة الـ1%.

براءات الذمة الضريبية قبل تسجيل البيع#

لا تُصدر الدائرة المالية إفادة القيمة التأجيرية إلا بعد دفع ضريبة الأملاك المبنية على العقار وضريبة الأرباح^[2,3]. وتعتمد أمانة السجل العقاري هذه الإفادة لتحديد أساس الرسم على العقار المبني. وإن كانت عليك ضرائب أخرى من دون امتياز للخزينة على العقار، فلا يُطلب إلا هاتان الضريبتان، وتلاحق دائرة التحصيل الباقي على حدة^[4].

يذكر مكتب كلّاس للمحاماة ضريبة ثالثة هي الرسوم البلدية السنوية، في حين لا تسمّي المادة 66 من القانون 10/2022 إلا ضريبة الأملاك المبنية وضريبة الأرباح^[2,3]. اسأل البلدية هل ستطلب براءة ذمة خاصة بها في كل الأحوال.

تُفرض ضريبة الأملاك المبنية بمعدل من 4% إلى 14% من الإيرادات الصافية السنوية لكل عقار^[7,8]، فأساسها الإيرادات التأجيرية لا قيمة العقار. وابتداءً من إيرادات 2024، يُنزَّل 360,000,000 ليرة لكل وحدة سكنية يشغلها المالك، لوحدتين كحد أقصى^[7] من الإيرادات الخاضعة للضريبة عن المساكن التي يسكنها المالك. ولا يقول أي مصدر هل يستفيد من هذا التنزيل مالك مقيم في الخارج شقته فارغة.

امتياز الخزينة المسجَّل قبل عقد البيع يمنع إصدار الإفادة^[4]. ويمكن لمدير الواردات أن يوافق على استثناء في حالتين فقط: وجود اعتراض غير مبرم على الضريبة، أو أن يكون البيع لتأمين المال لدفع الضريبة. وحتى عندها يجب دفع ضرائب العقار، ويوضع امتياز على أموالك الأخرى بقيمة تتجاوز ضعفي الضريبة المستحقة، وتدفع كل الضرائب الأخرى باستثناء الضريبة المعترض عليها. اسأل الدائرة المالية في منطقتك كيف ينطبق ذلك عليك.

ثمة مسار منفصل لآخر عقار تملكه في لبنان. يُطبَّق حين لا يكون هناك امتياز للخزينة، أو يكون امتياز لاحق لتاريخ العقد، ويطلب المشتري الإفادة. يُرفع الطلب عندها إلى المدير العام للمالية بعد تحديد أموالك الأخرى القابلة للحجز، وتبقى ضريبة الأملاك المبنية وضريبة الأرباح مستحقتين^[4]. اطّلع على الضرائب التي يجب أن يسددها البائع.

السمسار والرهن والتسجيل وكاتب العدل#

السمسار#

تصف JSK Real Estate (2018) ورئيس نقابة الوسطاء العقاريين REAL (2015) عرفاً بنسبة 2.5% من الثمن النهائي على كل طرف^[5,6]. والمصدران كلاهما من الوسطاء، ولم نجد أي مصدر بعد 2019. وبحسب القانون، تُستحق العمولة حين يؤدي عمل السمسار إلى إبرام العقد^[9]. دوّن النسبة وشرط الاستحقاق خطياً، واقرأ من يدفع عمولة السمسار.

الرهن#

يحتاج فك الرهن الضامن لدين بفائدة إلى موافقة مسبقة من الدوائر الضريبية، مع بعض الاستثناءات^[2,3]. وأي عبء يبقى على الصحيفة العقارية ينتقل إلى المشتري^[13]، لذا سيتوقع المشترون أن يكون مشطوباً. اطّلع على بيع عقار مرهون.

التسجيل ورسم الطابع وكاتب العدل#

يتوقف معدل التسجيل على جنسية المشتري وحدها، بحسب مكتب كلّاس للمحاماة^[2]. وفي العقار المبني يُحتسب على أساس القيمة التأجيرية × 30 إن كانت أعلى من الثمن المصرَّح به^[2,3]. أما أساس الأرض غير المبنية فغير مؤكد؛ ويمكن لكاتب العدل أو أمانة السجل العقاري إفادتك. لا يذكر أي مصدر قرأناه رسوم كاتب العدل أو رسم الطابع في البيع، ولا كيف يتقاسمها البائع والمشتري عادة، فاطلب من كاتب العدل عرض أسعار خطياً قبل التوقيع.

إن كنت تبيع من الخارج، فأضف كلفة الوكالة. تذكر البعثات في الولايات المتحدة 50 دولاراً للخاصة، 100 دولار للعامة^[14,15,16]، عن كل توقيع، على صفحاتها الإلكترونية غير المؤرَّخة. وتطلب البعثات سند التمليك الأصلي أو إفادة من السجل لوكالة البيع^[16,17]. اطّلع على البيع من الخارج بوكالة.