هل يدفع غير المقيمين والمالكون الأجانب ضريبة الأرباح عند بيع عقار في لبنان؟

يُسأل أيضاً: “هل يدفع الأجنبي ضريبة أرباح على بيع عقار في لبنان؟” · “ضريبة الأرباح العقارية للبنانيين المقيمين في الخارج” · “هل ضريبة الـ1% على الأرباح العقارية تشمل غير المقيمين؟” · “ضريبة البائع الأجنبي على عقار في لبنان”

ما يحدد معدلك: وضعك الضريبي لا جواز سفرك#

يفرض البند (ي) ضريبة بنسبة 15% على أرباح العقارات لثلاث فئات من المالكين: الأشخاص والشركات غير الخاضعين لضريبة الدخل، والمستفيدون من إعفاءات خاصة، والخاضعون لضريبة الدخل الذين يملكون العقار خارج نطاق مؤسستهم^[1]. المعيار هو طريقة تكليفك بالضريبة. والنص الذي قرأناه لا يذكر شيئاً عن مكان إقامتك أو الجواز الذي تحمله.

جاء أوضح نص سنة 2024، حين طبّق قرار وزارة المالية رقم 644 معدل الـ1% على البائعين الأفراد بصرف النظر عن مكان الإقامة أو الجنسية^[3]. لكن ذلك القرار شمل سنة 2024 وحدها. والقانون 330/2024 هو النافذ اليوم، ولم نجد قراراً حالياً يكرر تلك العبارة. لذلك تستند المساواة بين المقيمين وغير المقيمين والأجانب إلى قراءتنا للنص القانوني، ولا توجد قاعدة صادرة سنة 2026 تعيد تأكيدها. يمكن لمحامٍ ضريبي أو لوزارة المالية تأكيد ذلك لعملية بيعك.

أما الجنسية فلها أثر من جهة المشتري. إذ يدفع المشتري 3% من القيمة للبنانيين، 5% لغير اللبنانيين^[4]. وبحسب مكتب كلاس للمحاماة، جنسية المشتري وحدها تحدد أي المعدلين يُطبّق^[2].

معدل الـ1% حتى 31/12/2026#

مرّ معدل الـ1% بأربع مراحل. خفّض قانون موازنة 2024 المعدل إلى 1% حتى 31/12/2026، ثم أبطل المجلس الدستوري تاريخ الانتهاء هذا، ثم طبّق القرار 644 التخفيض حتى نهاية 2024، ثم أدرج القانون 330/2024 معدل الـ1% حتى 31/12/2026 في قانون ضريبة الدخل نفسه^[1,3,5,6]. الصفحات القديمة التي تذكر 31/12/2024 تاريخاً للانتهاء تصف قاعدة 2024، وقد حلّت محلها قاعدة أحدث^[3]. المزيد في هل المعدل 15% أم 1%.

إذا وقع بيعك قرب نهاية 2026، فلا تبنِ حساباتك على الـ1%. لا يذكر أي مصدر ما إذا كانت العبرة بتاريخ العقد أم بتاريخ التسجيل، ولم يتحقق أي مصدر مما إذا كانت موازنة 2027 تمدد التخفيض^[1,2]. اسأل وزارة المالية أو محامياً ضريبياً قبل أن تحدد سعراً يفترض معدل 1%.

متى قد لا ينطبق عليك معدل الـ1%#

• إذا كنت تبيع عبر مؤسسة تُكلَّف على أساس الربح المقطوع أو المقدّر. تخضع هذه الأرباح للبند (ب) بمعدل 15%^[1]، وعبارة الـ1% واردة في البند (ي) وحده. لم يتأكد ما إذا كان التخفيض يشملك، فاسأل مستشاراً ضريبياً.
• إذا كنت وريثاً تقسم تركة. استُثنيت القسمة بين الورثة من الـ1% سنة 2024^[3]. ولا يذكر أي مصدر ما ينطبق عليها اليوم.
• إذا كنت تبيع مسكنك في لبنان. تُستثنى أرباح المساكن الرئيسية للشخص، حتى مسكنين^[1,2]. ولا يذكر أي مصدر ما يثبت «المسكن الرئيسي» لمالك يقيم في الخارج أو يمضي فيه الصيف فقط. راجع إعفاء المسكن الرئيسي.

ينطبق تنزيل مدة التملك على الجميع في البند (ي): 8% عن كل سنة كاملة؛ إعفاء بعد 12 سنة كاملة^[1,2]. ويضيف القانون شرطاً يتعلق بدفع «الفرق» في سنة التفرغ، ولا يشرحه أي مصدر، ولا يشرح كيف يجتمع التنزيل مع معدل الـ1%. إليك كيف يُحتسب الربح الخاضع للضريبة.

الدفع من الخارج، وما لم يتأكد بعد#

عملياً، تدفع الضريبة قبل تسجيل البيع^[1,2]. فالتسجيل يحتاج إلى بيان القيمة التأجيرية، ولا يصدر إلا بعد دفع ضريبة الأملاك المبنية وضريبة الأرباح بموجب البند (ي)^[2,7]. وإذا كان هذا آخر عقار تملكه في لبنان، تُتّبع آلية خاصة عبر المدير العام للمالية، ويبقى دفع الضريبتين واجباً^[8]. المزيد في ما على البائع تسويته قبل التسجيل.

لم نجد مصدراً يبيّن ما إذا كان البائع الأجنبي أو غير المقيم يحتاج إلى براءة ذمة إضافية. كذلك يبقى إخراج ثمن البيع غير واضح عملياً. تذكر إيدال أن لبنان يتيح حرية القطع للأجانب لإدخال الرساميل وإخراجها، لكن المصارف تقيّد الودائع السابقة لعام 2019 منذ 2019، ولم نتمكن من قراءة تعاميم مصرف لبنان^[9]. اسأل مصرفك قبل البيع، واقرأ إخراج ثمن البيع من لبنان.