Les non-résidents et les propriétaires étrangers paient-ils l'impôt sur la plus-value en vendant un bien au Liban ?

Aussi formulé: “Les étrangers paient-ils l'impôt sur la plus-value au Liban ?” · “Impôt sur la plus-value pour un Libanais de l'étranger” · “Le taux de 1 % sur les plus-values immobilières vaut-il pour les non-résidents ?” · “Taxe pour un vendeur étranger d'un bien libanais”

Ce qui fixe votre taux : le statut fiscal, pas le passeport#

L'alinéa (j) taxe les plus-values immobilières à 15 % pour trois catégories de propriétaires : les personnes et sociétés non soumises à l'impôt sur le revenu, les personnes bénéficiant d'exemptions particulières, et les personnes soumises à l'impôt sur le revenu qui détiennent le bien en dehors de leur activité^[1]. Le critère est la manière dont vous êtes imposé. Le passage que nous avons lu ne dit rien du lieu où vous vivez ni du passeport que vous détenez.

L'énoncé le plus clair date de 2024 : la décision 644 du ministère des Finances a appliqué le taux de 1 % aux vendeurs particuliers quel que soit le lieu de résidence ou la nationalité^[3]. Cette décision ne valait que pour 2024. La loi 330/2024 s'applique désormais, et nous n'avons trouvé aucune décision actuelle qui reprenne ces termes. L'égalité de traitement entre résidents, non-résidents et étrangers repose donc sur notre lecture du texte de loi, et aucune règle de 2026 ne la répète. Un avocat fiscaliste ou le ministère des Finances peut la confirmer pour votre vente.

La nationalité compte du côté de l'acheteur. Il paie 3 % de la valeur pour les acheteurs libanais, 5 % pour les non-Libanais^[4]. Selon Kallas Law Firm, la nationalité de l'acheteur est le seul critère qui départage ces deux taux^[2].

Le taux de 1 % jusqu'au 31/12/2026#

Le taux de 1 % a connu quatre étapes. La loi de finances 2024 a ramené le taux à 1 % jusqu'au 31/12/2026, le Conseil constitutionnel a annulé cette date de fin, la décision 644 a appliqué la réduction pour toute l'année 2024, et la loi 330/2024 a inscrit le taux de 1 % jusqu'au 31/12/2026 dans la loi sur l'impôt sur le revenu elle-même^[1,3,5,6]. Les pages plus anciennes qui donnent le 31/12/2024 comme date de fin décrivent la règle de 2024, aujourd'hui remplacée^[3]. Plus de détails dans 15 % ou 1 % : quel taux s'applique.

Si votre vente tombe près de la fin de 2026, ne comptez pas sur le taux de 1 %. Aucune source ne dit si c'est la date du contrat ou celle de l'enregistrement qui compte, et aucune n'a vérifié si le budget 2027 prolonge la réduction^[1,2]. Interrogez le ministère des Finances ou un avocat fiscaliste avant de fixer un prix fondé sur 1 %.

Quand le taux de 1 % peut ne pas s'appliquer à vous#

• Vous vendez par le biais d'une activité imposée sur bénéfice forfaitaire ou estimé. Ces plus-values relèvent de l'alinéa (b) à 15 %^[1], et la phrase sur le taux de 1 % n'est écrite que dans l'alinéa (j). Nous n'avons pas pu confirmer que la réduction vous concerne ; demandez à un conseiller fiscal.
• Vous êtes héritier et partagez une succession. En 2024, les partages entre héritiers étaient exclus du taux de 1 %^[3]. Aucune source ne dit ce qui s'applique à eux aujourd'hui.
• Vous vendez votre logement au Liban. Les plus-values sur les résidences principales d'une personne sont exclues, dans la limite de deux logements^[1,2]. Aucune source ne dit ce qui prouve la « résidence principale » pour un propriétaire qui vit à l'étranger ou ne passe que l'été au Liban. Voir l'exonération de la résidence principale.

La déduction pour durée de détention s'applique à tous selon l'alinéa (j) : 8 % par année complète ; exonération à partir de 12 années complètes^[1,2]. La loi ajoute une réserve sur le paiement de « la différence » l'année de la cession ; aucune source ne l'explique, ni la façon dont la déduction se combine avec le taux de 1 %. Voici comment se calcule la plus-value imposable.

Payer depuis l'étranger, et ce qui n'est pas confirmé#

En pratique, vous payez l'impôt avant l'enregistrement de la vente^[1,2]. L'enregistrement exige l'état de la valeur locative, délivré seulement une fois payés l'impôt sur les propriétés bâties et l'impôt sur les plus-values de l'alinéa (j)^[2,7]. S'il s'agit de votre dernier bien au Liban, une procédure spéciale passe par le directeur général des Finances, et les deux impôts doivent quand même être payés^[8]. Plus de détails sur ce que le vendeur doit régler avant l'enregistrement.

Nous n'avons trouvé aucune source indiquant si un vendeur étranger ou non-résident doit remplir une formalité supplémentaire. Le transfert du produit de la vente hors du Liban reste aussi flou en pratique. L'IDAL indique que le Liban garantit la liberté de change aux étrangers pour faire entrer et sortir des capitaux, mais les banques restreignent les dépôts d'avant 2019 depuis 2019, et nous n'avons pas pu lire les circulaires de la banque centrale^[9]. Interrogez votre banque avant la vente, et lisez sortir l'argent de la vente hors du Liban.