Quels sont les frais pour le vendeur d'un bien immobilier au Liban ?

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L'impôt sur les plus-values : le coût fixé par la loi#

L'impôt sur les plus-values frappe les propriétaires qui ne sont pas imposés sur le bien comme actif professionnel : les personnes et sociétés hors impôt sur le revenu, celles qui bénéficient d'exonérations, et les particuliers dont le bien n'est pas un actif professionnel^[1]. Le taux de base est de 15 %. La loi 330/2024 le ramène à 1 % jusqu'au 31/12/2026^[1,2]. Kallas Law Firm (mai 2026) indique qu'il revient à 15 % à partir du 1er janvier 2027, sauf si une loi budgétaire ultérieure proroge la baisse. Aucune source consultée n'a vérifié si le projet de budget 2027 le fait.

Le texte de la loi applique la baisse à l'ensemble de la ligne, alors que PwC la lit comme ne couvrant que les biens non résidentiels^[1,2]. L'historique complet se trouve dans 15 % ou 1 % temporaire : quel taux appliquer.

Deux exonérations peuvent ramener l'impôt à zéro. Les plus-values sur votre résidence principale sont exclues, dans la limite de deux logements^[1,2]. La plus-value imposable diminue aussi de 8 % par année complète de détention, et elle est totalement exonérée après 12 années complètes, « à condition que la différence soit payée l'année de la cession ». Aucune source consultée n'explique cette condition, ni comment la déduction annuelle se combine avec le taux de 1 %. Demandez à un avocat fiscaliste avant d'y compter.

Dans le passage que nous avons lu, la loi ne fixe aucun critère de résidence ou de nationalité pour le vendeur^[1]. Si vous vivez à l'étranger, aucune source ne dit ce qui prouve qu'un appartement au Liban est votre résidence principale. Interrogez le bureau régional des finances ou un avocat fiscaliste, et voyez l'exonération de la résidence principale. Si vous exercez une activité imposée au forfait ou sur un bénéfice estimé, une ligne distincte à 15 % s'applique, et la phrase sur le taux de 1 % n'y figure pas.

Les quitus fiscaux avant l'enregistrement de la vente#

Le bureau des finances ne délivre l'état de la valeur locative qu'une fois payés l'impôt sur les immeubles bâtis du bien et l'impôt sur les plus-values^[2,3]. Le registre foncier utilise cet état pour fixer la base des frais pour un bien bâti. Si vous devez d'autres impôts mais qu'aucun privilège du Trésor ne grève le bien, seuls ces deux impôts sont exigés, et le bureau de recouvrement poursuit le reste séparément^[4].

Kallas Law Firm cite un troisième impôt, les redevances municipales annuelles, alors que l'art. 66 de la loi 10/2022 ne nomme que l'impôt sur les immeubles bâtis et l'impôt sur les plus-values^[2,3]. Demandez à la municipalité si elle exigera tout de même son propre quitus.

L'impôt sur les immeubles bâtis est calculé de 4 % à 14 % du revenu net annuel par bien^[7,8], donc la base est le revenu locatif, pas la valeur du bien. À partir des revenus de 2024, 360 000 000 LBP par logement occupé par son propriétaire, deux au maximum^[7], est déduit du revenu imposable pour les logements occupés par leur propriétaire. Aucune source ne dit si un propriétaire à l'étranger dont l'appartement est vide bénéficie de cette déduction.

Un privilège du Trésor inscrit avant votre contrat de vente bloque l'état^[4]. Le directeur des recettes ne peut approuver une exception que dans deux cas : une objection non définitive à l'impôt est en cours, ou la vente vise à réunir l'argent pour payer l'impôt. Même alors, les impôts du bien doivent être payés, un privilège est inscrit sur vos autres biens pour plus du double de l'impôt dû, et vous payez tous les autres impôts sauf celui qui fait l'objet de l'objection. Demandez au bureau régional des finances comment cela s'applique à vous.

Une voie distincte couvre votre dernier bien au Liban. Elle s'applique quand il n'y a aucun privilège du Trésor, ou seulement un privilège postérieur au contrat, et que l'acheteur demande l'état. La demande va alors au directeur général des finances une fois vos autres biens saisissables identifiés, et l'impôt sur les immeubles bâtis et l'impôt sur les plus-values restent dus^[4]. Voyez les impôts qu'un vendeur doit solder.

Courtier, hypothèque, enregistrement et notaire#

Courtier#

JSK Real Estate (2018) et le président du syndicat des courtiers REAL (2015) décrivent un usage de 2,5 % du prix final de chaque partie^[5,6]. Tous deux sont courtiers, et nous n'avons trouvé aucune source postérieure à 2019. Selon la loi, les honoraires sont dus quand le travail du courtier aboutit au contrat^[9]. Mettez le taux et le fait générateur par écrit, et lisez qui paie le courtier.

Hypothèque#

La mainlevée d'une hypothèque qui garantit une dette portant intérêt exige l'accord préalable des administrations fiscales, avec quelques exceptions^[2,3]. Toute charge laissée sur le folio passe à l'acheteur^[13] : les acheteurs s'attendront donc à ce qu'elle soit levée. Voyez vendre un bien hypothéqué.

Enregistrement, droit de timbre et notaire#

Le taux d'enregistrement ne dépend que de la nationalité de l'acheteur, selon Kallas Law Firm^[2]. Pour un bien bâti, il se calcule sur la valeur locative × 30 quand celle-ci dépasse le prix déclaré^[2,3]. La base pour un terrain non bâti n'est pas confirmée ; le notaire ou le bureau du registre foncier peut vous la donner. Aucune source consultée ne donne les frais de notaire ni le droit de timbre pour une vente, ni la répartition habituelle entre vendeur et acheteur. Demandez un devis écrit au notaire avant de signer.

Si vous vendez depuis l'étranger, ajoutez le coût d'une procuration. Les missions américaines indiquent 50 USD pour une procuration spéciale, 100 USD pour une générale^[14,15,16], par signature, sur leurs pages web non datées. Les missions demandent l'acte original ou un certificat du registre pour une procuration de vente^[16,17]. Voyez vendre depuis l'étranger avec une procuration.