هل يمكنني الطعن في عمولة السمسار أو تخفيضها في لبنان إذا رأيت أنها مرتفعة؟
في هذه الصفحة
الجواب باختصار
نعم، عبر المحكمة. بموجب المادة 292 من قانون التجارة، أجر السمسار يُحدَّد بالاتفاق، ويحق للقاضي تخفيض الأجر غير المتناسب[1] إذا لم يتناسب مع الصفقة والجهد الذي تطلّبته. لا يحدد أي قانون النسبة، فاتفق عليها خطياً قبل أن يبدأ السمسار عمله. لا يُنشر كم مرة يخفّض القضاة الأجر ولا بأي كلفة، فاسأل محامياً.
يُسأل أيضاً: “هل يحق للقاضي تخفيض أجر الوسيط العقاري في لبنان؟” · “هل عمولة السمسار قابلة للتفاوض في لبنان؟” · “المادة 292 من قانون التجارة وأجر السمسار” · “خلاف على عمولة السمسار في لبنان”
أهم المعلومات
- القانون
- قانون التجارة (المرسوم الاشتراعي 304/1942)، المواد 291 إلى 297[1]
- كيف يُحدَّد الأجر
- يُحدَّد بالاتفاق، ويحق للقاضي تخفيض الأجر غير المتناسب[1]
- التعرفة الرسمية
- لم نجد تعرفة للوساطة العقارية، ولا يحدد أي قانون نسبة[1]
- النسبة العرفية كما يصفها السماسرة
- 2.5% من الثمن النهائي على كل طرف[2,3]، بحسب JSK Real Estate (2018) ورئيس نقابة الوسطاء REAL (2015)
- متى يُستحق الأجر
- عندما تؤدي وساطة السمسار إلى إبرام العقد[1]
- سجلات السمسار
- تسجيل كل صفقة، مع نسخة مصدّقة لأي طرف يطلبها[1]
- متى يسقط الأجر
- إذا عمل السمسار لمصلحة الطرف الآخر خلافاً لموجباته[1]
- الإبلاغ عن المخالفات
- التواصل المباشر مع نقابة الوسطاء والاستشاريين العقاريين[4] (بيان نيسان 2026)
ما يسمح به القانون للقاضي
تضع المادة 292 ترتيباً. الأجر هو ما اتفقتما عليه، أو التعرفة الرسمية، وإن لم يوجد أيّ منهما يُحدَّد بالعرف أو بتقدير القاضي[1]. وحتى لو وقّعت على نسبة معينة، يحق للقاضي تخفيضها إذا لم تتناسب مع طبيعة الصفقة والجهد الذي تطلّبته، ليصبح الأجر عادلاً مقابل الخدمة المقدَّمة.
لم نجد اجتهادات منشورة عن مدى استعمال المحاكم لهذه الصلاحية، ولا عن المحكمة التي تنظر في الدعوى، ولا عن مدتها أو كلفتها. يستطيع محامٍ لبناني أن يقول لك إن كانت قضيتك تستحق الرفع. سيطلب الاطلاع على ما وقّعته وعلى ما قام به السمسار فعلاً.
هل نسبة 2.5% "مرتفعة"؟
لا يعطي القانون معياراً. الرقم الأكثر تداولاً هو 2.5% من الثمن النهائي على كل طرف[2,3]، بحسب JSK Real Estate، وهي وكالة لبنانية، في ما كتبته عام 2018، ورئيس REAL في تصريح عام 2015. المصدران من السماسرة، فلهما مصلحة في هذه النسبة. إنها عرف لا يحدده قانون، ولم نجد شيئاً بعد 2019 عن تغيّرها أو عن احتسابها اليوم بالدولار. المزيد في العمولة التي يتقاضاها السماسرة على البيع.
بموجب المادة 292 يقيس القاضي الأجر بالصفقة وبالعمل[1]. ما قام به السمسار فعلاً لأجلك سيكون له وزن أكبر من أي نسبة في السوق.
متى قد لا يكون الأجر مستحقاً أصلاً
قبل أن تجادل في المبلغ، تحقّق من أن الأجر مستحق. يكسب السمسار أجره عندما تؤدي معلوماته أو مفاوضاته إلى إبرام العقد. وإذا كان العقد معلّقاً على شرط واقف، لا يُستحق الأجر إلا عند تحقق الشرط، أما النفقات التي وافقت على دفعها فتبقى مستحقة حتى لو لم يُبرَم العقد[1]. لا يحدد القانون إن كان "العقد" يعني الوعد بالبيع أو عقد البيع لدى كاتب العدل أو التسجيل، لذلك تهمّ صياغة اتفاقك مع السمسار. راجع متى تصبح عمولة السمسار مستحقة وهل تدين بالعمولة إذا بعت بطريقة أخرى.
يخسر السمسار كل حق في الأجر وفي نفقاته إذا عمل لمصلحة الطرف الآخر خلافاً لموجباته، أو حمل ذلك الطرف بسوء نية على أن يعده بأجر[1]. لا تُسقط المادة 294 الأجر إلا إذا عمل السمسار لمصلحة الطرف الآخر خلافاً لموجباته؛ وقد كتبت JSK Real Estate، وهي وكالة، عام 2018 أن عمل وسيط واحد للطرفين مقبول في لبنان[2]. المزيد في سمسار واحد يعمل للشاري والبائع.
إذا رأيت أن العمولة مرتفعة
- اقرأ ما وقّعته. ابحث عن النسبة، ومن يدفع، ومتى يُستحق الأجر، وأي نفقات وافقت عليها. إذا لم يُكتب شيء، يعود تحديد الأجر إلى العرف أو تقدير القاضي[1].
- اطلب من السمسار نسخة مصدّقة من سجله عن الصفقة. عليه أن يسجّل كل عملية تتم بواسطته مع شروطها وأحكامها الخاصة، وأن يحفظ المستندات المتعلقة بها، وأن يعطي نسخة مصدّقة لأي متعاقد يطلبها[1].
- اجمع أدلتك بنفسك. احتفظ بالرسائل ومواعيد المعاينات والعروض وإيصالات الدفع ومستندات البيع. فهي تُظهر حجم العمل الذي قام به السمسار.
- حاول الاتفاق على مبلغ خطياً. تسوية موقّعة مع السمسار قد تجنّبك الدعوى. احتفظ بالنسخة الأصلية.
- سلّم الملف إلى محامٍ. تخفيض أجر متفق عليه رغماً عن السمسار من صلاحية القاضي بموجب المادة 292[1]. لا تُنشر أي تفاصيل عملية، فاسأل المحامي عن المحكمة المختصة والكلفة والمدة المعتادة.
- أبلغ عن أي مخالفة بشكل منفصل. في نيسان 2026 دعت REAL، نقابة الوسطاء، إلى الإبلاغ عن المخالفات أو التصرفات المشبوهة للسماسرة بالتواصل معها مباشرة[4]. لم نجد إجراءً للشكاوى ولا عقوبة، والإبلاغ إلى النقابة لا يغني عن الدعوى. راجع أين تشتكي على سمسار.
الأمر يتوقف على
- هل اتفقت على نسبة خطياً. يمكن تخفيض الأجر المتفق عليه إذا كان مفرطاً، ومن دون اتفاق يُحدَّد بالعرف أو بتقدير القاضي[1]. يستطيع المحامي أن يقول لك أيّ الحالتين تنطبق على أوراقك.
- حجم ما قام به السمسار. يقيس القاضي الأجر بطبيعة الصفقة والجهد الذي تطلّبته[1]. سجلاتك والنسخة المصدّقة من سجله هي الإثبات.
- هل تمّ البيع. لا يُستحق الأجر إلا عندما يؤدي عمل السمسار إلى إبرام العقد، ويتأخر أكثر إذا وُجد شرط واقف[1].
- هل عمل السمسار ضدك. عمله لمصلحة الطرف الآخر خلافاً لموجباته يُفقده الأجر كله[1].
- إذا كنت مقيماً في الخارج. يمكن لشخص في لبنان، كمحاميك، أن يتصرف عنك بموجب وكالة توقّعها شخصياً في سفارة أو قنصلية لبنانية، أو أمام كاتب عدل محلي ثم تصدّقها السلطات المحلية وتصادق عليها السفارة أو القنصلية اللبنانية[5,6,7,8]. راجع إعطاء وكالة من الخارج.
أسئلة شائعة
هل هناك حدّ أقصى رسمي لعمولة السمسار في لبنان؟
هل يحق للقاضي تخفيض عمولة سبق أن وافقت عليها؟
نعم. تسمح المادة 292 من قانون التجارة للقاضي بتخفيض الأجر المتفق عليه إذا لم يتناسب مع الصفقة والعمل، ليصبح أجراً عادلاً[1]. لا يُنشر كم مرة تفعل المحاكم ذلك، فاسأل محامياً.
هل يمكنني رفض الدفع لسمسار عمل أيضاً لمصلحة الشاري؟
المصادر
راجعنا المقال على هذه المصادر. الأرقام في النص تحيل إليها.
- 1.Commercial Code (Legislative Decree 304/1942), Arts 291-297 on brokerage
Lebanese University Legal Informatics Centre (legallaw.ul.edu.lb) · 24 كانون الأول 1942 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 2.What Are Buyer Vs. Seller Agent Roles & Responsibilities?
JSK Real Estate · 1 تشرين الأول 2018 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 3.Pushing for reform
Executive Magazine · 16 كانون الأول 2015 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 4.Syndicate of Real Estate Brokers follows what is circulating about suspicious activity in Hazmieh and Baabda
Annahar · 15 نيسان 2026 · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 5.Power of Attorney
Embassy of Lebanon, Washington DC · بلا تاريخ · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 6.Legalization of Powers of Attorney not Drafted at the Consulate
Consulate General of Lebanon, New York · بلا تاريخ · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 7.Power of Attorney
Embassy of Lebanon, The Hague · بلا تاريخ · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
- 8.Services consulaires supplémentaires par courrier
Embassy of Lebanon, Brussels · بلا تاريخ · اطّلعنا عليه في 17 تشرين الأول 2026
أسئلة ذات صلة
- كم يتقاضى السمسار العقاري عمولةً عند بيع عقار في لبنان؟لا يحدد القانون نسبة. يذكر السماسرة 2.5% على كل طرف عرفاً، لكن الأجر يُتفق عليه ويحق للقاضي تخفيضه. متى يُستحق، والضريبة، وما تسأل عنه.
- من يدفع عمولة السمسار العقاري في لبنان، الشاري أم البائع؟لا قانون يحدد ذلك، فالأجر يُحدَّد بالاتفاق. يذكر السماسرة 2.5% من كل طرف في البيع. الإيجار، السمسار للطرفين، التوقيت وما يجب كتابته.
- متى تستحق عمولة السمسار في لبنان: عند التوقيع أم عند التسجيل أم عند دفع الثمن؟قانوناً، تستحق العمولة عندما تؤدي وساطة السمسار إلى العقد، ولا يحدد القانون هل هو الوعد بالبيع أم عقد البيع أم التسجيل. ما الذي تكتبه في الاتفاق.
- هل أدفع عمولة السمسار إذا فشل البيع أو بعت لشخص آخر؟يستحق السمسار أجره عندما تؤدي وساطته إلى إبرام العقد. ماذا يحصل إذا انهارت الصفقة أو بعت بنفسك، ومتى يخسر السمسار أجره.
- هل يحق لسمسار واحد أن يمثل البائع والشاري معاً في لبنان، وهل في ذلك تضارب مصالح؟لم نجد قانوناً يمنع سمساراً واحداً من العمل للطرفين، لكن من يعمل للطرف الآخر خلافاً لواجباته يخسر أجره (المادة 294). المخاطر وسبل الحماية.
- أين أشتكي على سمسار عقارات في لبنان، أو أرفع دعوى بسبب العمولة؟لم نجد جهة رسمية لشكاوى السماسرة في لبنان. بلّغ عن المخالفات نقابة REAL، وعن الاحتيال قوى الأمن الداخلي، وخذ نزاع العمولة إلى محامٍ. ماذا يقول القانون.
- كم يكلّف البائع بيع عقار في لبنان؟أساساً ضريبة الأرباح: 1% حتى نهاية 2026 ما لم تُمدَّد، وإلا 15%. إضافة إلى براءات الذمة الضريبية وعمولة السمسار وما يحدده العقد.
