¿Qué rendimiento por alquiler puedo obtener de un departamento en Beirut en 2026?

También se pregunta: “¿Cuál es el rendimiento por alquiler de una propiedad en Beirut?” · “¿Es rentable alquilar un departamento en Beirut?” · “Retorno de inversión por alquiler en Beirut” · “Rendimiento bruto y neto del alquiler en Líbano”

Qué dicen las pocas cifras publicadas#

JSK Real Estate, una agencia libanesa, dio a Ras Beirut un potencial de rendimiento por alquiler de rendimiento bruto de 3.5%-5% (T3 2025)^[1] y no explicó cómo lo calculó. Es una cifra de corredor, con más de un año de antigüedad a octubre de 2026, y es bruta: antes de impuestos, mantenimiento, generador y meses vacíos. A octubre de 2026 no hallamos ninguna fuente de rendimiento de 2026 ni una serie publicada confiable de alquileres en Beirut.

Un artículo de opinión de Libnanews (agosto de 2026) da una ilustración, no un promedio: departamento de USD 300,000 a USD 1,000/mes = USD 12,000 brutos al año^[3], y unos USD 9,000 netos. Una simple división da 4% bruto y 3% neto, aunque el artículo no menciona esos porcentajes. Su punto es que quienes buscaran un retorno neto de 6% valorarían ese departamento en USD 150,000, o en USD 112,500 con 8%.

Todavía circulan cifras más viejas. Byblos Bank informó en julio de 2013 que los rendimientos brutos en Beirut habían bajado de 10%-11% seis años antes a 2.7%-3.5%, y dio 3.62% para 2012^[4]. Esas cifras son anteriores a la crisis y cubren departamentos de gama alta en zonas prestigiosas, así que léelas como historia.

Por qué los alquileres y los precios se han separado#

The Beiruter informó en enero de 2026 que los alquileres no han subido como los precios de venta, porque los hogares residentes tienen poco poder adquisitivo. Dice que los alquileres son más altos donde hay fuerte presencia de expatriados o demanda ligada al empleo, y más flexibles fuera del Gran Beirut^[2]. No da cifras de alquiler por zona.

En el mismo período los precios subieron. Datos del sindicato de corredores R.E.A.L, citados por The Beiruter, ubicaron el alza de los precios residenciales de Beirut entre 2024 y 2025 en 32.83 %, aunque no se publican el método ni la muestra^[2]. El presidente de R.E.A.L dijo que el alza vino de propietarios que volvían a fijar precios cerca de los niveles previos a 2019, no de más ventas. Si el alquiler se mantiene y el precio sube, el rendimiento baja (ver ¿Están los precios de los departamentos de Beirut demasiado altos para lo que el mercado puede sostener?). Un rendimiento calculado sobre el precio de oferta también puede engañarte, porque el precio de oferta y el precio de venta registrado no son lo mismo^[3,5,6]. Más sobre esto en por qué los precios anunciados difieren de los del registro.

Qué convierte un rendimiento bruto en neto#

Un artículo de opinión de Libnanews (agosto de 2026) sostiene que muchos departamentos libaneses no generan ningún alquiler, porque están vacíos, se usan unas semanas al año o se guardan para revender. Aun así tienen gastos de mantenimiento, del edificio, del generador y del ascensor, así que su retorno neto puede ser cero o negativo^[3]. Un estudio para la Municipalidad de Beirut, citado por Libnanews, encontró 23% de las viviendas de 1996-2018 desocupadas (más de 7,000 unidades). Libnanews no nombró al autor ni la fecha, y no pudimos abrir el estudio nosotros mismos.

Los costos de compra también restan a tu retorno. La tasa del registro de la propiedad (السجل العقاري) sobre una venta es 3% del valor para compradores libaneses, 5% para no libaneses^[7]. Kallas Law Firm calcula los cargos totales de compra en cerca de 4% del valor para un comprador libanés y cerca de 6% para uno no libanés, antes de honorarios de corredor y abogado^[8]. Mira el costo total de comprar un departamento. Los gastos del edificio cambian de uno a otro, y quién fija los gastos comunes explica cómo se deciden.