¿Qué debo comprobar antes de comprar o alquilar una propiedad en Líbano?

También se pregunta: “Qué verificar antes de comprar una casa en Líbano” · “Due diligence al comprar propiedad en Líbano” · “Cómo revisar un departamento antes de alquilar en Líbano” · “Lista de comprobaciones antes de comprar en Líbano”

Encuentra la propiedad por sus números#

El registro de la propiedad se lleva por inmueble, no por propietario. Cada parcela tiene su propia ficha real bajo su número, y esa ficha reúne todos sus derechos y cargas^[13]. Con el nombre de una calle o de un pueblo no llegas a ella. En un edificio dividido, cada departamento recibe su propio número de unidad, que se suma al número de la parcela, con su propia ficha^[14].

El certificado describe la parcela y enumera los propietarios, el origen de su derecho y la cuota de cada uno^[1,2]. Las cuotas se expresan sobre 2,400, así que 2,400 cuotas son la propiedad completa^[1,15,16]. El certificado también muestra hipotecas, prendas, embargos, otras cargas y juicios pendientes. Si la parcela no ha tenido una medición definitiva, puede faltar la superficie.

Toda carga de la ficha pasa a ti, salvo que se cancele antes de comprar^[3]. Solo un certificado oficial del registro vale para una venta o ante un tribunal; las copias de OMT o de internet son solo de referencia^[1,2,8,9]. El registro también te protege. Según el despacho Kallas Law Firm, quien adquiere un derecho confiando en lo que dice el registro lo conserva, salvo que conociera el defecto de antemano^[13]. Más sobre cómo leer una escritura antes de comprar.

El certificado no muestra dónde queda la parcela en el terreno. Cuando los límites del plano catastral difieren de los del terreno, prevalece el plano^[13,15]. El Catastro supervisa a los agrimensores jurados, pero no encontramos un procedimiento ni una tarifa publicados para contratar uno o para pedir un plano^[17]. Pide a un agrimensor jurado que ubique la parcela en el plano catastral y te muestre sus esquinas en el sitio. Mira cómo obtener un plano catastral o una medición.

Revisa al vendedor y cualquier poder#

Pide la cédula del vendedor y compárala con el propietario que figura en el certificado. Los asientos recientes del registro incluyen datos como el nombre de la madre del propietario, pero los antiguos muchas veces no^[18]. No encontramos una fuente libanesa sobre cómo cotejar un documento de identidad con la ficha, así que pide al notario (kateb adel, كاتب عدل) que haga esa comparación y la deje asentada.

En un caso que las FSI informaron en junio de 2026, alguien falsificó la escritura de una propiedad en Halat (Jbeil) con un documento de identidad falso a nombre del dueño real. La propiedad pasó al falsificador y luego a un comprador, aunque el dueño nunca había vendido^[7]. El comprador supo que la escritura no era válida solo cuando intentó registrar, después de haber comprado. Como la propiedad se había transferido antes al falsificador, un certificado que nombra al vendedor no descarta por sí solo una falsificación de identidad. Combina el certificado con la verificación de identidad en la notaría y registra la venta en cuanto se firme la escritura^[3].

Si alguien firma en nombre del vendedor, lee el poder mismo. Según Kallas Law Firm, el apoderado necesita un mandato especial expreso para vender^[11] para vender y, para registrar, un poder ordinario debe ser con no más de 5 años de antigüedad^[11,12]. Kallas añade que, en principio, el vendedor puede revocar un poder ordinario cuando quiera, y no encontramos un registro público de revocaciones.

Un poder autenticado en Líbano no prueba nada por sí solo. En un caso que las FSI informaron en julio de 2026, un sospechoso usó escrituras, cédulas y poderes falsificados para que se redactaran poderes notariales y luego hipotecó las propiedades^[5]. Los notarios sí avisan de papeles sospechosos: en agosto de 2026, una notaría de Jounieh y otra de la Becá denunciaron a la policía posibles falsificaciones^[19]. Aquí está cómo comprobar que un poder es auténtico.

Revisa el edificio, los permisos y el terreno#

Las partes de un edificio no pueden venderse ni transferirse sin un permiso de habitabilidad definitivo, salvo las unidades amparadas por la Ley 539/1996^[20]. Un permiso de habitabilidad provisional permite conectar los servicios y vivir en el departamento, pero no vale para la subdivisión definitiva, la venta ni el registro. Un departamento solo puede registrarse como unidad separada si la construcción cumple las leyes de edificación^[14]. Para un departamento, el vendedor también necesita una declaración de valor locativo, que se emite tras el pago del impuesto sobre inmuebles edificados y del impuesto sobre la plusvalía^[21,22] cuando la propiedad no tiene embargo del Tesoro.

Una infracción de construcción se anota en la ficha solo a solicitud del municipio o de la administración técnica competente^[23]. Las infracciones de la Ley 139/2019 permanecen en la ficha hasta que se regularicen o se eliminen definitivamente, y sus tasas y multas quedan registradas como deuda privilegiada^[24]. Por eso un certificado limpio no prueba que el edificio esté limpio. Pregunta al municipio si tiene un expediente de infracciones de la propiedad y pide a un ingeniero que compare el edificio con los planos del permiso. Más sobre cómo encontrar infracciones antes de comprar.

Si es un terreno, Kallas Law Firm aconseja combinar la revisión del registro con el plan director municipal, porque las leyes de urbanismo, expropiación y construcción limitan lo que puede hacer el propietario^[25]. No encontramos ninguna fuente que indique qué oficina informa la zonificación de una parcela. Pregunta al municipio y a la Dirección General de Urbanismo, y pide a tu ingeniero que confirme la respuesta por escrito.

Alquilar: comprueba antes de que salga cualquier depósito de tu cuenta#

En marzo de 2026 las FSI advirtieron de estafadores que publican anuncios de alquiler en redes sociales y piden un «depósito» o una «tarifa de reserva» mediante una empresa de transferencias de dinero, y cortan el contacto cuando llega el dinero^[26]. Su consejo es inspeccionar en persona y verificar primero al propietario legal, y solo después enviar dinero. Si te intentan estafar, denuncia a través de el servicio Baligh de las FSI, la app de las FSI o la comisaría más cercana.

Según Legalmondo (junio de 2025), los certificados de propiedad son públicos y cualquiera puede pedir uno sin acreditar un interés legal^[1]. Tú, o alguien a quien envíes, puedes obtener el certificado del departamento. Comprueba que quien te alquila es el propietario registrado o tiene una autorización escrita del dueño. Mira cómo comprobar que tu arrendador es el verdadero dueño.

Según Kallas Law Firm, si el departamento se vende mientras vives en él, un contrato de alquiler no inscrito en el registro de la propiedad obliga al nuevo dueño por un máximo de tres años^[13] de alquiler. Los inquilinos de alquiler antiguo se rigen además por las leyes de alquileres, no solo por esta regla. Para hacerte una idea de un barrio, empieza por las páginas de zonas y luego visítalo a distintas horas del día antes de firmar.