Quelles vérifications faire avant d'acheter ou de louer un bien au Liban ?

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Retrouver le bien grâce à ses numéros#

Le registre foncier est tenu par bien, non par propriétaire. Chaque parcelle a son propre feuillet réel sous son numéro, et ce feuillet rassemble tous ses droits et charges^[13]. Un nom de rue ou de village ne permet pas de le trouver. Dans un immeuble divisé, chaque appartement reçoit son propre numéro de lot, ajouté au numéro de la parcelle, avec son propre feuillet^[14].

Le relevé décrit la parcelle et liste les propriétaires, l'origine de leur droit et la part de chacun^[1,2]. Les parts sont exprimées sur 2 400 : 2 400 parts font la totalité du bien^[1,15,16]. Le relevé montre aussi les hypothèques, nantissements, saisies, autres charges et actions en justice en cours. Si la parcelle n'a pas été définitivement délimitée, la superficie peut manquer.

Toute charge inscrite sur le feuillet vous est transmise, sauf si elle est levée avant l'achat^[3]. Seul un certificat officiel du registre foncier compte pour une vente ou devant un tribunal ; les copies d'OMT ou en ligne ne servent qu'à titre indicatif^[1,2,8,9]. Le registre vous protège aussi. Selon le cabinet Kallas, celui qui acquiert un droit en se fiant aux inscriptions le conserve, sauf s'il connaissait le vice auparavant^[13]. Plus de détails dans lire un titre de propriété avant d'acheter.

Le relevé n'indique pas où se trouve la parcelle sur le terrain. Quand les limites du plan cadastral diffèrent de celles du terrain, le plan l'emporte^[13,15]. Le cadastre supervise les géomètres assermentés, mais nous n'avons trouvé ni procédure ni tarif publiés pour en engager un ou commander un plan^[17]. Demandez à un géomètre assermenté de situer la parcelle sur le plan cadastral et de vous montrer ses angles sur place. Voir comment obtenir un plan cadastral ou un levé.

Vérifier le vendeur et toute procuration#

Demandez la pièce d'identité du vendeur et comparez-la avec le propriétaire nommé sur le relevé. Les inscriptions récentes du registre notent des éléments comme le nom de la mère du propriétaire, mais les plus anciennes n'en ont souvent pas^[18]. Nous n'avons trouvé aucune source libanaise sur la façon de rapprocher une pièce d'identité du feuillet. Demandez donc au notaire (kateb adel, كاتب عدل) de faire cette comparaison et de la consigner.

Dans une affaire signalée par les FSI en juin 2026, quelqu'un a falsifié le titre d'un bien à Halat (Jbeil) avec une fausse pièce d'identité au nom du vrai propriétaire. La propriété est passée au faussaire, puis à un acheteur, alors que le propriétaire n'avait jamais vendu^[7]. L'acheteur n'a su que le titre était invalide qu'en tentant de l'enregistrer, après avoir déjà acheté. Comme le bien avait d'abord été transféré au faussaire, un relevé au nom du vendeur n'écarte pas à lui seul une usurpation d'identité. Associez le relevé au contrôle d'identité chez le notaire, et enregistrez la vente dès la signature de l'acte^[3].

Si quelqu'un signe pour le vendeur, lisez la procuration elle-même. Selon le cabinet Kallas, le mandataire doit avoir un mandat spécial exprès de vendre^[11] pour vendre, et pour l'enregistrement, une procuration ordinaire doit être datant de 5 ans au plus^[11,12]. Kallas ajoute qu'un vendeur peut en principe révoquer une procuration ordinaire quand il le veut, et nous n'avons trouvé aucun registre public des révocations.

Une procuration notariée au Liban ne prouve rien à elle seule. Dans une affaire signalée par les FSI en juillet 2026, un suspect a utilisé de faux titres, de fausses cartes d'identité et de fausses procurations pour faire établir des procurations notariées, puis a hypothéqué les biens^[5]. Les notaires signalent des pièces suspectes : en août 2026, une étude notariale à Jounieh et une autre dans la Bekaa ont signalé à la police des falsifications présumées^[19]. Voir comment vérifier qu'une procuration est authentique.

Vérifier l'immeuble, les permis et le terrain#

Des parties d'un immeuble ne peuvent être vendues ni transférées sans permis d'habiter définitif, sauf les lots relevant de la loi 539/1996^[20]. Un permis d'habiter provisoire permet de raccorder les services et d'habiter l'appartement, mais il n'est pas valable pour la division définitive, la vente ou l'enregistrement. Un appartement ne peut être enregistré comme lot séparé que si la construction respecte les lois sur la construction^[14]. Pour un appartement, le vendeur a aussi besoin d'une attestation de valeur locative, délivrée après paiement de l'impôt foncier bâti et de l'impôt sur la plus-value^[21,22] lorsqu'il n'y a pas de saisie du Trésor sur le bien.

Une infraction de construction n'est inscrite sur le feuillet qu'à la demande de la municipalité ou de l'administration technique compétente^[23]. Les infractions relevant de la loi 139/2019 restent sur le feuillet jusqu'à leur règlement définitif ou leur suppression, avec leurs frais et amendes inscrits comme créance privilégiée^[24]. Un relevé vierge ne prouve donc pas que l'immeuble est en règle. Demandez à la municipalité si elle a un dossier d'infraction sur le bien, et faites comparer le bâtiment aux plans du permis par un ingénieur. Plus de détails dans trouver les infractions avant d'acheter.

Pour un terrain, le cabinet Kallas conseille d'associer la vérification du registre au plan directeur municipal, car les lois d'urbanisme, d'expropriation et de construction limitent ce que le propriétaire peut faire^[25]. Nous n'avons trouvé aucune source indiquant le bureau qui délivre le zonage d'une parcelle. Interrogez la municipalité et la Direction générale de l'urbanisme, et faites confirmer la réponse par écrit par votre ingénieur.

Louer : vérifiez avant tout versement d'acompte#

En mars 2026, les FSI ont mis en garde contre des fraudeurs qui publient des annonces de location sur les réseaux sociaux et demandent un « acompte » ou des « frais de réservation » via une société de transfert d'argent, puis coupent le contact dès réception de l'argent^[26]. Leur conseil est de visiter en personne et vérifier d'abord le propriétaire légal, et seulement ensuite d'envoyer de l'argent. Si vous êtes visé, signalez-le via le service Baligh des FSI, l'application des FSI ou le poste de police le plus proche.

Selon Legalmondo (juin 2025), les certificats fonciers sont publics et chacun peut en demander un sans justifier d'un intérêt légal^[1]. Vous, ou la personne que vous envoyez, pouvez obtenir le relevé de l'appartement. Vérifiez que la personne qui vous loue est le propriétaire inscrit ou détient une autorisation écrite du propriétaire. Voir comment vérifier que votre bailleur est le vrai propriétaire.

Selon le cabinet Kallas, si l'appartement est vendu pendant que vous l'occupez, un bail non inscrit au registre foncier lie le nouveau propriétaire pour trois ans^[13] de loyer au plus. Les baux anciens relèvent aussi des lois sur les loyers, et pas seulement de cette règle. Pour vous faire une idée d'un quartier, partez des pages des zones, puis visitez à différentes heures de la journée avant de signer.