Quel rendement locatif pour un appartement à Beyrouth en 2026 ?

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Ce que disent les rares chiffres publiés#

JSK Real Estate, une agence libanaise, donne à Ras Beyrouth un potentiel de rendement brut de 3,5 %-5 % (T3 2025)^[1] sans dire comment elle y arrive. C'est un chiffre de courtier, vieux de plus d'un an en octobre 2026, et il est brut : avant impôts, entretien, générateur et mois de vacance. À la date d'octobre 2026, nous n'avons trouvé aucune source de rendement pour 2026 ni aucune série fiable de loyers publiés à Beyrouth.

Une tribune de Libnanews (août 2026) donne une illustration plutôt qu'une moyenne : appartement de 300 000 USD loué 1 000 USD/mois = 12 000 USD brut par an^[3], soit environ 9 000 USD net. Une simple division donne 4 % brut et 3 % net, mais l'article n'indique pas ces pourcentages. Son idée : des acheteurs qui voudraient 6 % net estimeraient un tel appartement à 150 000 USD, ou 112 500 USD à 8 %.

D'anciens chiffres circulent encore. Byblos Bank indiquait en juillet 2013 que les rendements bruts à Beyrouth étaient passés de 10-11 % six ans plus tôt à 2,7-3,5 %, et donnait 3,62 % pour 2012^[4]. Ces chiffres datent d'avant la crise et concernent des appartements haut de gamme dans des quartiers prestigieux : lisez-les comme de l'histoire.

Pourquoi loyers et prix se sont éloignés#

The Beiruter rapportait en janvier 2026 que les loyers n'ont pas monté comme les prix de vente, car les ménages résidents ont un pouvoir d'achat limité. Selon lui, les loyers sont plus élevés là où la présence d'expatriés ou la demande liée à l'emploi est forte, et plus souples hors du Grand Beyrouth^[2]. Il ne donne aucun loyer par quartier.

Les prix, eux, ont monté sur la même période. Des données du syndicat des courtiers R.E.A.L, rapportées par The Beiruter, chiffrent à 32,83 % la hausse des prix résidentiels à Beyrouth entre 2024 et 2025, sans publier la méthode ni l'échantillon^[2]. Le président de R.E.A.L a expliqué cette hausse par des propriétaires qui réajustent leurs prix vers les niveaux d'avant 2019, et non par davantage de ventes. Quand le loyer stagne et que le prix monte, le rendement baisse (voir Les prix des appartements à Beyrouth sont-ils trop élevés pour ce que le marché peut supporter ?). Un rendement calculé sur un prix demandé peut aussi tromper, car prix demandé et prix de vente enregistré ne sont pas le même chiffre^[3,5,6]. Plus de détails dans pourquoi les prix affichés diffèrent des prix du registre foncier.

Ce qui transforme un rendement brut en rendement net#

Une tribune de Libnanews (août 2026) soutient que de nombreux appartements libanais ne rapportent aucun loyer : ils sont vides, occupés quelques semaines par an ou gardés pour la revente. Ils coûtent pourtant l'entretien, les charges de l'immeuble, le générateur et l'ascenseur, et leur rendement net peut être nul ou négatif^[3]. Une étude pour la municipalité de Beyrouth, citée par Libnanews, a trouvé 23 % des logements de 1996-2018 vacants (plus de 7 000 unités). Libnanews n'a pas nommé l'auteur ni la date, et nous n'avons pas pu ouvrir l'étude nous-mêmes.

Les frais d'achat se déduisent aussi de votre rendement. Les droits du registre foncier sur une vente sont de 3 % de la valeur pour les acheteurs libanais, 5 % pour les non-Libanais^[7]. Le cabinet Kallas Law Firm chiffre l'ensemble des frais d'achat à environ 4 % de la valeur pour un acheteur libanais et environ 6 % pour un non-Libanais, avant les honoraires du courtier et de l'avocat^[8]. Voir le coût total d'achat d'un appartement. Les charges d'immeuble varient d'un immeuble à l'autre ; qui fixe les charges de copropriété explique comment elles sont décidées.