Quels impôts le vendeur doit-il régler avant l'enregistrement d'une vente au Liban ?

Aussi formulé: “Deux ou trois impôts avant de vendre un bien au Liban ?” · “Quels impôts payer avant la délivrance de l'état de valeur locative ?” · “Faut-il payer les taxes municipales avant de vendre mon appartement au Liban ?” · “Quitus fiscal pour vendre un bien au Liban”

Pourquoi l'état de valeur locative vient en premier#

Vous ne pouvez pas enregistrer la vente d'un appartement ou d'un immeuble sans un état de valeur locative du ministère des Finances^[3]. Le chiffre qui y figure fixe aussi la base des frais : les droits de mutation sont calculés sur valeur locative × 30, si elle dépasse le prix déclaré^[1,2], estimée par les bureaux régionaux des finances (à Beyrouth, le service de l'impôt foncier bâti). L'état n'est délivré qu'après paiement des impôts, donc les quitus fiscaux passent avant lui. Plus de détails dans ce qu'est l'état de valeur locative.

Les deux impôts sont l'impôt foncier bâti sur le bien, y compris sa part du bien-mère avant division, et l'impôt sur la plus-value prévu à l'alinéa (j) de l'art. 45 de la loi relative à l'impôt sur le revenu^[3]. La loi vous donne deux mois à compter du transfert pour déclarer et payer l'impôt sur la plus-value. En pratique, vous le payez avant l'enregistrement, car l'état l'attend^[2,6].

En octobre 2026, la loi fixe l'impôt sur la plus-value à 1 % jusqu'au 31/12/2026^[2,6], contre un taux de base de 15 %^[6]. Le texte de la loi ramène tout l'alinéa (j) à 1 %, mais PwC lit cette baisse comme ne visant que les biens non résidentiels. On ne sait pas non plus si la date qui compte est celle du contrat ou celle de l'enregistrement. Kallas Law Firm (mai 2026) indique que le taux revient à 15 % à partir du 1er janvier 2027, sauf prolongation par une loi de finances ultérieure. Si vous vendez un logement, ou si vous signez près de la fin de 2026, faites confirmer le taux par le ministère des Finances ou un avocat fiscaliste avant de compter sur 1 %. Voir si le taux de 1 % s'applique à votre vente.

Deux impôts ou trois : ce que dit chaque source#

Les textes primaires soutiennent deux impôts. L'art. 66 en nomme deux, et l'art. 5 de la décision 825 dit la même chose pour un bien sans privilège^[3]. Kallas range les taxes municipales comme un troisième impôt, tout en disant qu'aucun autre impôt ne peut être exigé pour les deux premiers^[1,2]. Aucune source consultée n'explique comment la règle générale « tous les impôts » de l'art. 2 de la décision s'accorde avec les deux cas qui la suivent.

La pratique reste la question ouverte. Nous n'avons pas pu confirmer si une municipalité exige son propre quitus avant une vente, que ce soit pour les taxes annuelles ou pour les infractions de construction. Interrogez la municipalité du lieu du bien. Voir aussi le quitus municipal pour infractions de construction. Si la municipalité facture bien des taxes annuelles, l'art. 36 de la loi de finances 2024 (loi 324/2024) fait recalculer les taxes municipales sur les logements sur la base de valeurs locatives de 2022 × 10 pour les logements^[7]. Les taux des taxes elles-mêmes ne figurent dans aucune source consultée ; la municipalité vous remettra la facture.

Quand un privilège du Trésor grève le bien#

Un privilège du Trésor est une mention portée sur le folio du bien au profit de l'État. Ce que vous devez payer dépend de sa date par rapport au document de l'acheteur. La décision 825 traite trois documents de la même façon pour cette date : un contrat de vente avec relevé topographique, une procuration irrévocable avec reçu du prix, et une promesse de vente^[3].

• Privilège inscrit après cette date. L'état est délivré une fois les deux impôts payés. La recette de recouvrement poursuit le vendeur pour le reste^[3].
• Privilège inscrit avant cette date. L'état est non délivrée, sauf accord du directeur des Recettes^[3]. Cet accord n'est possible que si une contestation non définitive de l'impôt est en cours, ou si la vente sert à réunir l'argent pour payer l'impôt. Les impôts du bien doivent être payés, un privilège doit être pris sur d'autres biens du vendeur d'une valeur supérieure au double de l'impôt dû, et le vendeur doit payer tous les autres impôts sauf celui contesté.
• Privilège pour le seul impôt foncier bâti. Qu'il soit daté avant ou après le contrat, l'état est délivré une fois l'impôt foncier bâti et l'impôt sur la plus-value payés^[3].
• Privilège pour droits de succession. Le vendeur paie tous les impôts du vendeur sauf les droits de succession^[3]. Cela vaut si le bien est hors de la succession, ou s'il en fait partie et est vendu sous un permis de transfert accordé avec paiement échelonné, avec une inscription d'échéancier sur d'autres biens de la succession d'une valeur double de l'impôt. Plus de détails dans vendre un bien hérité.
• Dernier bien du vendeur. S'il n'y a pas de privilège, ou seulement un privilège postérieur au contrat, et que l'acheteur demande l'état, le dossier part sous forme de demande adressée au directeur général des Finances^[3]. Cela se fait après identification des autres biens saisissables du vendeur, et les deux impôts sont payés dans tous les cas. La durée de ce renvoi n'est pas publiée (voir combien de temps prend la vente et l'enregistrement d'un bien).

Le tableau complet se trouve dans ce que signifie un privilège du Trésor pour une vente.