Qui paie le générateur, l'ascenseur et l'électricité des parties communes au Liban : propriétaires ou locataires ?

Aussi formulé: “Qui paie le générateur de l'immeuble au Liban, locataire ou propriétaire ?” · “Le locataire paie-t-il l'ascenseur au Liban ?” · “Qui paie l'électricité des parties communes d'un immeuble libanais ?” · “Charges d'immeuble au Liban : locataire ou propriétaire ?”

Ce qui incombe aux propriétaires#

La copropriété d'un immeuble divisé est régie par le décret-loi n° 88 du 16 septembre 1983^[1,2]. Ses parties communes comprennent le terrain, la structure, les entrées, les escaliers et les ascenseurs, ainsi que les installations et tous les équipements qui rendent un service commun. L'association des propriétaires entretient, répare et remplace ces équipements communs, et paie les fournitures nécessaires à leur fonctionnement.

Le décret nomme les moteurs, les ascenseurs, le chauffage et la climatisation, ainsi que les installations communes d'eau, de téléphone et d'électricité^[1,2]. Il ne mentionne pas de générateur d'immeuble en tant que tel. Ranger un générateur parmi les « moteurs » est donc une lecture du texte, non une règle énoncée. Certains immeubles s'alimentent auprès d'un exploitant privé de générateur au lieu d'en posséder un. Aucune source consultée ne dit comment le courant des parties communes fourni par un tel exploitant est réparti. Demandez au président de l'association comment fait votre immeuble.

Comment les charges sont fixées et recouvrées#

Le président de l'association tient les comptes et présente le budget annuel pour approbation entre un et trois mois avant la fin de chaque année^[1]. Les sommes perçues doivent être versées sur un compte bancaire au nom de l'association. Le décret ne fixe aucun montant de charges : elles découlent du budget et des décisions de l'association^[1,2]. Plus de détails dans qui fixe les charges d'immeuble.

L'exploitation et la réparation des équipements communs sont une question d'administration^[1,2]. L'association tranche ces questions à la majorité absolue des voix des propriétaires à la première séance, et à la majorité des présents à la seconde. Les droits et obligations de chaque lot sur les parties communes sont exprimés en un nombre sur 1 000, et chaque propriétaire vote avec cette quote-part^[1]. L'installation de nouveaux équipements ou machines exige au moins 75 % des voix des propriétaires. Un nouveau générateur d'immeuble en relèverait vraisemblablement, mais aucune source consultée ne le dit. Voir comment l'association des propriétaires décide.

Si un propriétaire ne paie pas sa quote-part dans les dix jours suivant la réception d'une mise en demeure, celle-ci vaut titre écrit, et le président ou le gérant peut recouvrer la somme par le service de l'exécution^[1,2]. Cette règle vise le propriétaire et ne dit rien des locataires.

Un propriétaire peut-il répercuter les charges sur le locataire ?#

Aucune source trouvée ne répond à cette question pour les charges d'immeuble, d'ascenseur ou de générateur. Le décret s'adresse aux propriétaires et ne dit pas si un locataire peut être facturé^[1,2]. Les cabinets d'avocats divergent même sur des postes plus simples dans les baux postérieurs à 1992 : le cabinet Adala Law Firm dit que les taxes municipales incombent au locataire et l'impôt sur les propriétés bâties au propriétaire, tandis que Jaber Law Firm dit que le propriétaire paie les impôts et autres redevances, sauf clause contraire du contrat^[3,4].

La répartition est donc celle que prévoit le bail, et il faut l'écrire. L'union des municipalités de la Dahyé indique qu'un bail enregistré chez elle doit préciser les services fournis par le propriétaire et leur prix, le cas échéant^[5]. D'autres municipalités peuvent faire autrement. Un guide commercial pour expatriés (août 2026) conseille aux locataires de vérifier avant de signer les conditions du générateur et de l'abonnement de l'immeuble, et d'obtenir par écrit les conditions du bail^[6]. Voir qui paie quelles factures dans un logement loué et enregistrer un bail à la municipalité.

L'ascenseur et les parties communes sur la facture du générateur#

L'avis d'octobre 2022 du ministère de l'Énergie et de l'Eau sur les tarifs des générateurs indiquait aux exploitants comment facturer les ascenseurs et les parties communes sur une alimentation triphasée : la part fixe était facturée sur la puissance monophasée (3x15 A facturé comme 15 A^[7]). Nous n'avons pas vu si l'avis de septembre 2026 reprend cette règle. Dans l'avis tarifaire de septembre 2026, publié le 1er octobre 2026, le ministère a indiqué que les exploitants ne peuvent pas ajouter au tarif indicatif la TVA, sauf s'ils y sont assujettis, ni frais d'entretien, ni majoration pour les utilisateurs de solaire^[8]. Si la facture des parties communes vous semble erronée, voir que faire quand l'exploitant d'un générateur facture trop.