Que dit la loi libanaise sur la copropriété : parties communes, quotes-parts et voix ?
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En bref
La loi sur la copropriété, le décret-loi n° 88 du 16 septembre 1983[1,2], rend communs à tous les propriétaires de l'immeuble le terrain, la structure, les escaliers, les ascenseurs et les toits terrasses. Chaque appartement détient une quote-part des parties communes comptée sur 1 000 et vote à proportion de cette quote-part[1]. Dès qu'un immeuble compte plus de trois parties privatives, ses propriétaires forment de plein droit une association de copropriétaires. Les décisions courantes se prennent à la majorité.
Aussi formulé: “Loi libanaise sur la copropriété décret-loi 88/1983” · “À qui appartient le toit d'un immeuble au Liban ?” · “Comment fonctionnent les voix dans une association de copropriétaires au Liban ?” · “Quotes-parts sur 1 000 dans un immeuble libanais”
L'essentiel
- Association des copropriétaires
- Formée de plein droit dès qu'un immeuble compte plus de trois parties privatives[1,2]
- Quotes-parts et voix
- quotes-parts et voix sur 1 000[1]
- Modification des quotes-parts ou de l'usage d'un appartement
- l'unanimité[2], selon le résumé de l'art. 49 paru en 2010 dans la revue de l'Armée
Parties communes : ce qui appartient à tous
Le décret classe les parties communes en deux catégories. Les parties communes par nature sont le terrain, la structure et les fondations, les entrées, les façades, les escaliers, les égouts, les ascenseurs et les toits terrasses. Les parties communes par destination sont les garages, les jardins, les installations et tout équipement qui rend un service commun[1,2]. Ainsi, selon le décret, les toits terrasses et les ascenseurs sont des parties communes, et le toit n'appartient pas à l'appartement du dernier étage.
Le règlement de gestion propre à l'immeuble peut attribuer certaines parties autrement. Lisez-le avant de présumer à qui appartient le toit ou un garage. Vous pouvez le consulter au registre foncier (السجل العقاري)[1,2]. Le cabinet Kallas lit le décret comme liant votre quote-part des parties communes à votre appartement : elle ne peut être ni vendue, ni hypothéquée, ni partagée séparément[3]. Si vous pensez à des panneaux solaires sur le toit, lisez poser des panneaux solaires sur un toit commun.
Quotes-parts sur 1 000 et numérotation de votre appartement
Les droits de chaque appartement sur les parties communes, et ses obligations à leur égard, s'écrivent sous forme d'un nombre sur 1 000, et chaque propriétaire a autant de voix que cette quote-part[1]. C'est un système distinct des 2 400 parts utilisées pour compter la propriété d'un bien ou d'un lot. Si votre relevé mentionne 2 400 parts, voyez ce que signifient les 2 400 parts.
Selon le cabinet Kallas, les immeubles de trois lots ou plus[3] doivent déposer un règlement certifié par un notaire. Il contient un tableau des lots, un plan et les règles de gestion, et il donne la quote-part de chaque lot sur 1 000. C'est dans ce tableau que vous trouvez la quote-part de votre appartement et ses voix.
Chaque lot reçoit un numéro ajouté au numéro de la parcelle, et son propre feuillet au registre foncier. La numérotation suit cet ordre : parties communes 1 à 3 ; lots à partir de 4[3]. Ce numéro de lot est probablement la « section » demandée dans les demandes de certificat, mais aucune source consultée ne l'affirme clairement. Demandez confirmation au registre foncier, et voyez comment trouver le numéro, la zone et la section de votre bien.
Comment l'association des copropriétaires décide
Vous n'avez pas à créer l'association. Elle existe de plein droit dès que l'immeuble compte plus de trois parties privatives[1,2]. Elle doit élire un président au scrutin secret dès sa formation et se réunir au moins une fois par an. Les réunions sont convoquées par invitation écrite à chaque propriétaire, ou sur pétition de propriétaires détenant au moins un quart des voix. Selon le résumé de la revue de l'Armée, une première réunion n'est valable que si les propriétaires présents détiennent la majorité absolue des voix, sauf si un texte exige une autre majorité, et une seconde réunion est valable avec les présents[2].
| Décision | Voix nécessaires |
|---|---|
| Questions d'administration, dont l'entretien, la réparation et le remplacement des ascenseurs, moteurs et installations communes d'eau et d'électricité[1,2] | majorité absolue, puis majorité des présents[1,2] |
| Ajout d'un bâtiment, ou installation d'équipements ou de machines nécessaires ou utiles | au moins 75 % des voix des propriétaires[1,2] |
| Modification des parties communes, et d'éléments comme les portes d'entrée, fenêtres et balcons pour l'harmonie de l'immeuble (résumé de l'art. 11 dans la revue de l'Armée) | au moins 75 % des voix des propriétaires[2] |
| Autres actes de disposition des parties communes | Unanimité[1,2] |
| Modification des quotes-parts et obligations des lots, ou de l'usage d'un appartement (résumé de l'art. 49 dans la revue de l'Armée) | l'unanimité[2] |
Aucune des deux sources sur le décret ne mentionne les panneaux solaires. Appliquer la règle des 75 % sur les équipements à une installation solaire commune sur le toit est notre lecture, qu'un avocat doit confirmer[1,2]. Par ailleurs, la Banque de l'Habitat demande l'accord écrit de 75 % du comité des copropriétaires de l'immeuble, et l'accord du ministère de l'Intérieur et des Municipalités, lorsqu'un de ses prêts de rénovation comprend une installation solaire[4,5,6].
Le président tient les comptes et présente le budget annuel entre un et trois mois avant la fin de l'exercice. Tout l'argent est versé sur un compte bancaire au nom de l'association[1]. Le président peut demander aux propriétaires des avances mensuelles ou trimestrielles, et le décret n'en fixe pas le montant[1,2]. Plus de détails dans qui fixe les charges de l'immeuble.
Vérifier les règles de copropriété avant d'acheter un appartement
- Obtenez les informations du lot au registre foncier. Demandez au vendeur le numéro de parcelle, la circonscription foncière et le numéro du lot, puis demandez vous-même le relevé de ce lot au registre foncier au lieu de vous fier à une copie. Chaque lot a son propre feuillet[3].
- Demandez le règlement de l'immeuble. Demandez au registre foncier, ou au notaire chargé de la vente, le règlement déposé, et trouvez la quote-part de votre appartement sur 1 000 dans le tableau des lots[3]. Vérifiez aussi si le règlement attribue le toit, le garage ou le jardin à quelqu'un en particulier[1,2].
- Demandez ses documents à l'association. Demandez au président ou à l'administrateur le dernier budget et les charges impayées de l'appartement. Le président tient les comptes et présente un budget annuel[1]. Réglez les arriérés dans le contrat de vente.
- Informez l'administrateur après l'achat. Faites-le dans un délai de 30 jours[3] et déposez les documents officiels prouvant votre achat. Tant que vous ne l'avez pas fait, l'ancien propriétaire représente toujours l'appartement aux réunions, et selon Kallas l'association peut réclamer les charges à l'ancien comme au nouveau propriétaire. Gardez une copie de ce que vous avez envoyé et la date.
Cela dépend de
- Propriétaire ou locataire. Le décret s'adresse aux propriétaires, et sa règle de recouvrement des charges impayées vise le propriétaire, pas le locataire[1,2]. Les locataires liront qui paie le générateur et les parties communes et inscriront la répartition dans le bail.
- Les appartements sont-ils enregistrés comme lots distincts ? Le registre ne divise pas définitivement un immeuble sans permis d'habiter ni certificats de raccordement aux réseaux publics d'électricité et d'eau[7]. Kallas chiffre à 1 % les frais d'enregistrement d'un immeuble sous le régime de la copropriété, sans dire sur quoi ils sont calculés ni qui les paie[3] : demandez au registre ou à un notaire. Voyez obtenir son propre titre foncier dans un immeuble neuf.
Questions fréquentes
Le toit appartient-il à l'appartement du dernier étage au Liban ?
Faut-il créer une association de copropriétaires ?
Que se passe-t-il si un propriétaire ne paie pas sa part des charges ?
Combien de voix a mon appartement ?
Autant que sa quote-part des parties communes, comptée sur 1 000. Cette quote-part est fixée dans le règlement de l'immeuble[1].
Sources
Vérifié auprès de ces sources. Les numéros dans le texte y renvoient.
- 1.Legislative Decree No. 88 of 16/9/1983 on co-ownership of built property
Joseph Wanis Official Site (lawyer Joseph Wanis) · 22 mars 2019 · consulté le 17 oct. 2026
- 2.Managing the ownership of floors and flats (Dr Nader Abdel Aziz Chaffi, Army Magazine issue 302-303, August 2010)
Lebanese Army (Army Magazine, "We and the Law" section) · août 2010 · consulté le 17 oct. 2026
- 3.Condominium Ownership of Built Immovables in Lebanese Law — Eighth and Final Part of the Practical Guide to the Lebanese Code of Real Property
Kallas Law Firm · 25 mai 2026 · consulté le 17 oct. 2026
- 4.Banque de l'Habitat - Renovation Loan (USD) details
Banque de l'Habitat S.A.L. · non daté · consulté le 17 oct. 2026
- 5.Banque de l'Habitat - Renovation Loan in LBP: loan details
Banque de l'Habitat (BDH) · non daté · consulté le 17 oct. 2026
- 6.Banque de l'Habitat - Construction loan details
Banque de l'Habitat S.A.L. (BDH) · non daté · consulté le 17 oct. 2026
- 7.Law 646 of 16/12/2004 (Building Law), amending Legislative Decree 148 of 16/09/1983
Lebanese Republic, Ministry of Public Works and Transport, Directorate General of Urban Planning (DGU) · 16 déc. 2004 · consulté le 17 oct. 2026
Questions liées
- Le syndicat des copropriétaires est-il obligatoire au Liban, et comment les décisions sont-elles prises ?Oui : dans un immeuble de plus de trois lots, le syndicat des copropriétaires existe de plein droit. Direction, quorum, majorité, 75 % ou unanimité.
- Charges de copropriété au Liban : qui les fixe et que couvrent-elles ?L'association des copropriétaires les fixe par un budget annuel et des avances ; aucune loi n'en fixe le montant. Ce qu'elles couvrent, les voix, les impayés.
- Puis-je installer des panneaux solaires sur le toit commun de mon immeuble, et les autres copropriétaires doivent-ils donner leur accord ?Probablement oui : le toit est une partie commune et un nouvel équipement demande sans doute 75 % des voix des copropriétaires.
- Qui paie le générateur, l'ascenseur et l'électricité des parties communes au Liban : propriétaires ou locataires ?Les propriétaires financent ascenseurs et équipements communs via l'association des propriétaires (décret-loi 88/1983) ; le bail fixe la part du locataire.
- Que signifie « tapu vert, 2400 parts » pour un bien au Liban ?2 400 parts, c'est la totalité du bien : la propriété libanaise se compte sur 2 400. Ce que sont les parts et comment les vérifier sur l'extrait du registre.
- Comment obtenir son propre titre de propriété pour un appartement dans un immeuble neuf au Liban ?Seulement une fois que le propriétaire de l'immeuble le divise en lots au registre foncier. Conditions préalables, contenu de votre titre, frais et protection.
- Comment trouver le numéro, la zone et la section de ma propriété au registre foncier ?Le numéro, la zone et la section figurent sur votre titre foncier ou un extrait du registre foncier. Sans papiers, chercher au nom du propriétaire peut aider.
