¿Qué dice la ley de copropiedad de Líbano sobre áreas comunes, cuotas y votos?

También se pregunta: “Ley de copropiedad en Líbano Decreto 88/1983” · “¿De quién es la azotea de un edificio en Líbano?” · “¿Cómo se vota en una asociación de propietarios en Líbano?” · “Cuotas sobre 1,000 en un edificio libanés”

Partes comunes: lo que es de todos#

El decreto divide las partes comunes en dos tipos. Son comunes por naturaleza el terreno, la estructura y los cimientos, las entradas, las fachadas, las escaleras, los desagües, los ascensores y las azoteas. Son comunes por destino los garajes, los jardines, las instalaciones y cualquier equipo que dé un servicio compartido^[1,2]. Por eso, según el decreto, las azoteas y los ascensores son partes comunes, y la azotea no es propiedad del departamento del último piso.

El reglamento de administración de cada edificio puede asignar ciertas partes de otra manera. Léelo antes de dar por hecho de quién es la azotea o un garaje. Puedes revisarlo en el Registro de la Propiedad (السجل العقاري)^[1,2]. El despacho Kallas Law Firm entiende que el decreto une tu cuota de las partes comunes a tu departamento: no se puede vender, hipotecar ni dividir por separado^[3]. Si piensas poner paneles solares en la azotea, lee sobre instalar paneles solares en una azotea compartida.

Cuotas sobre 1,000 y cómo se numera tu departamento#

Los derechos de cada departamento sobre las partes comunes, y sus obligaciones hacia ellas, se expresan con un número sobre 1,000, y cada propietario tiene tantos votos como esa cuota^[1]. Es un sistema distinto de las 2,400 acciones con que se cuenta la propiedad de un inmueble o unidad. Si tu certificado menciona 2,400 acciones, mira qué significan las 2,400 acciones.

Según Kallas Law Firm, los edificios con tres o más unidades^[3] deben depositar un reglamento certificado por un notario. Contiene una tabla de unidades, un plano y las reglas de administración, y fija la cuota de cada unidad sobre 1,000. En esa tabla encuentras la cuota de tu departamento y sus votos.

A cada unidad se le agrega un número al número de la parcela, y tiene su propia ficha en el Registro de la Propiedad. La numeración es: áreas comunes del 1 al 3; unidades a partir del 4^[3]. Este número de unidad probablemente sea la «sección» que piden las solicitudes de certificados, pero ninguna fuente que leímos lo dice de forma expresa. Pídele al Registro de la Propiedad que lo confirme, y mira cómo encontrar el número, la zona y la sección de tu propiedad.

Cómo decide la asociación de propietarios#

No tienes que crear la asociación. Existe por ley cuando el edificio tiene más de tres unidades privadas^[1,2]. Debe elegir a un presidente por voto secreto apenas se forma y reunirse al menos una vez al año. Las reuniones se convocan con invitación escrita a cada propietario, o a petición de propietarios que reúnan al menos una cuarta parte de los votos. Según el resumen de la revista del Ejército, la primera reunión solo es válida si asisten propietarios con la mayoría absoluta de los votos, salvo que un texto exija otra mayoría, y la segunda reunión es válida con quienes asistan^[2].

Ninguna de las dos fuentes sobre el decreto menciona paneles solares. Aplicar la regla del 75% para equipos a un sistema solar en una azotea compartida es una lectura nuestra, y un abogado debe confirmarla^[1,2]. Por otro lado, Banque de l'Habitat pide la aprobación escrita del 75% del comité de copropietarios del edificio, y la aprobación del Ministerio del Interior y de Municipalidades, cuando uno de sus préstamos de renovación incluye un sistema solar^[4,5,6].

El presidente lleva las cuentas y presenta el presupuesto anual entre uno y tres meses antes de fin de año. Todo el dinero va a una cuenta bancaria a nombre de la asociación^[1]. El presidente puede pedir a los propietarios anticipos mensuales o trimestrales, y el decreto no fija ningún monto^[1,2]. Más en quién fija los gastos comunes del edificio.