Puis-je installer des panneaux solaires sur le toit commun de mon immeuble, et les autres copropriétaires doivent-ils donner leur accord ?

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Pourquoi le toit n'est pas à vous seul#

Dans un immeuble divisé en appartements, le décret sur la copropriété range les toits terrasses parmi les parties communes, avec la structure, les façades, les escaliers et les ascenseurs^[3,4]. Habiter au dernier étage ne vous rend pas propriétaire du toit. Selon le cabinet Kallas, votre quote-part des parties communes est attachée à votre appartement et ne peut être vendue ni hypothéquée séparément^[10].

Chaque propriétaire a autant de voix que sa quote-part des parties communes, comptée sur 1 000^[4]. Dès qu'un immeuble compte plus de trois unités privatives, ses propriétaires forment de plein droit un syndicat des copropriétaires : personne n'a à le créer^[3,4]. Les immeubles de trois unités ou plus doivent aussi déposer un règlement notarié qui fixe la quote-part de chaque unité et les règles de gestion^[10]. Le règlement de l'immeuble peut répartir autrement certaines parties du toit : lisez-le avant de supposer que tout le toit est commun. Plus de détails dans ce que dit la loi libanaise sur la copropriété.

Le vote dont vous avez probablement besoin#

L'article 33 du décret permet au syndicat d'ajouter des équipements ou machines nécessaires ou utiles avec au moins 75 % des voix des propriétaires, alors que les actes de disposition exigent par ailleurs l'unanimité^[3,4]. Selon le résumé de la revue de l'Armée sur l'article 11, le syndicat peut aussi modifier les parties communes avec ces mêmes 75 %^[3]. Aucune des deux sources ne parle de panneaux solaires. Appliquer la règle des 75 % à un système sur le toit est notre interprétation, et un avocat doit la confirmer.

Certains changements exigent tous les propriétaires. Modifier les quotes-parts des unités dans les parties communes, ou l'usage d'une unité privative, demande un vote unanime^[3]. Aucune source consultée ne dit si attribuer à un propriétaire une portion permanente du toit pour ses panneaux privés relève d'un tel changement. Si les panneaux ne servent qu'à votre appartement, c'est la question à poser à un avocat.

Le chiffre de 75 % apparaît aussi dans un décret sur les immeubles et dans les conditions de prêt de la BDH. Selon le décret 15874/2005, une déclaration pour des travaux d'entretien extérieur ou d'embellissement d'un immeuble divisé exige l'accord du syndicat des copropriétaires ou de 75 % des propietaires^[10,11]. La Banque de l'Habitat demande l'approbation du ministère de l'Intérieur et des Municipalités et l'accord écrit de 75 % du comité des copropriétaires de l'immeuble lorsqu'un prêt de rénovation inclut du solaire^[7,8,9]. Voir les prêts BDH pour rénover ou construire.

Ce qu'exigeait la décision 1234, abandonnée#

La décision conjointe n° 1234 du 9 septembre 2026, prise par les ministres de l'Intérieur, des Travaux publics et de l'Énergie, fixait des conditions pour les systèmes solaires de moins de 1,5 MW^[1,2,5]. Pour des panneaux sur des parties communes, elle exigeait un plan de l'emplacement des panneaux et de la répartition de l'espace du toit entre propriétaires, plus l'accord du syndicat des copropriétaires, ou de 75 % des propriétaires s'il n'y a pas de syndicat^[1,2]. Selon Al-Modon, elle exigeait aussi l'accord du propriétaire de l'unité lorsque le demandeur était locataire^[1].

Le conseil des ministres l'a abandonnée environ deux jours plus tard^[2,5,6]. Auparavant, le ministère de l'Énergie avait indiqué que certains documents, comme les certificats d'ingénieur et le certificat de servitudes et d'urbanisme, étaient déjà exigés avant cette décision. Il n'a pas précisé en vertu de quelle règle^[5]. Demandez à votre municipalité et à l'Ordre des ingénieurs ce qui s'applique aujourd'hui. Toute l'histoire est dans le permis solaire et la décision de septembre 2026.

Locataires, sécurité et coût#

Si vous louez, obtenez l'accord écrit du propriétaire avant toute pose sur le toit. Les voix au sein du syndicat appartiennent aux propriétaires des unités selon leurs quotes-parts^[4] : la décision de l'immeuble passe donc par votre propriétaire. En septembre 2026, le responsable de l'Autorité libanaise de l'immobilier a déclaré qu'il faut d'abord vérifier la capacité structurelle du toit et le mode de fixation, surtout dans les immeubles anciens ou abîmés^[5,6].

Côté coût, Al Jazeera a rapporté en octobre 2026 qu'un ménage avait dépensé environ 3 000 USD pour un système de 6 panneaux^[12]. Plus de détails dans combien coûte un système solaire pour un appartement.