Le syndicat des copropriétaires est-il obligatoire au Liban, et comment les décisions sont-elles prises ?
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En bref
Oui, dans tout immeuble comptant plus de trois parties privatives[1,2]. Les propriétaires forment de plein droit un syndicat général des copropriétaires, sans avoir à le créer. Les voix suivent la quote-part de chaque lot sur 1 000[1]. Les réparations et la gestion courante demandent la majorité absolue, puis majorité des présents. Les nouveaux équipements exigent au moins 75 %. Selon un résumé paru en 2010 dans la revue de l'Armée, modifier les parties communes demande 75 %[2] et modifier les quotes-parts demande l'unanimité.
Aussi formulé: “Syndicat de copropriété Liban règles de l'immeuble” · “Le comité d'immeuble est-il obligatoire au Liban ?” · “Comment votent les copropriétaires d'un immeuble libanais ?” · “Syndic ou assemblée des copropriétaires Liban règles”
L'essentiel
Quand le syndicat existe
Les propriétaires n'ont pas le choix. Dès qu'un immeuble compte plus de trois parties privatives[1,2], ses propriétaires forment de plein droit un syndicat général des copropriétaires, et ce syndicat gère l'immeuble. Personne n'a à l'enregistrer ni à signer quoi que ce soit pour le faire naître. Les règles générales sont dans ce que dit la loi libanaise sur la copropriété.
Chaque immeuble soumis à ce régime a aussi son propre règlement. Selon le cabinet Kallas, lorsqu'il y a trois lots ou plus[3], un règlement de copropriété certifié par un notaire doit être déposé, avec un tableau des lots, un plan, les règles de gestion et la quote-part de chaque lot dans les parties communes sur 1 000. Le règlement d'un immeuble peut répartir certaines parties autrement que les règles générales. Vérifiez-le au registre foncier (السجل العقاري)[1,2].
Nous avons lu le décret sur le site d'un avocat (2019) et dans un article de la revue de l'Armée libanaise (2010), pas au Journal officiel, et des modifications ultérieures peuvent exister[1,2]. Les règles sur le quorum, sur la modification des parties communes et sur l'unanimité viennent du seul article de la revue de l'Armée. Nos sources ne disent pas non plus ce qui se passe quand les propriétaires ne se réunissent jamais ou ne font pas fonctionner le syndicat, ni comment forcer une réunion ou faire nommer un gérant par un tribunal. Pour cela, demandez à un avocat.
Qui dirige : président, réunions, argent
Le syndicat doit élire un président au scrutin secret dès sa formation, et il doit se réunir au moins une fois par an[1,2]. Chaque propriétaire est convoqué par écrit, et les propriétaires détenant au moins un quart des voix peuvent demander une réunion. La revue de l'Armée résume ainsi le quorum : sauf si une autre majorité est exigée, la première séance n'est valable qu'avec la présence de la majorité absolue lors de la première séance[2], et la séance suivante est valable avec les personnes présentes.
Le président tient les comptes et présente le budget annuel à l'approbation entre un et trois mois avant la fin de chaque année. Tout l'argent reçu doit être versé sur un compte bancaire au nom du syndicat[1]. Le président peut demander aux propriétaires une avance mensuelle ou trimestrielle[1,2] au fonds permanent du syndicat, et des avances spéciales pour les travaux décidés par le syndicat. Le décret ne fixe aucun montant : les charges viennent du budget et des décisions du syndicat. Plus de détails dans qui fixe les charges de l'immeuble.
Si un propriétaire ne paie pas sa part des dépenses communes dans les 10 jours suivant la mise en demeure[1,2], la mise en demeure vaut titre écrit, et le président ou le gérant peut recouvrer la dette par le service de l'exécution. Dans les grands immeubles, l'élection d'un conseil du syndicat de 3 à 12 membres devient obligatoire au-delà de 50 parties privatives, sauf s'il existe un conseil d'administration.
Quelle décision exige quelle majorité
| Décision | Majorité requise | Source |
|---|---|---|
| Entretenir, réparer et remplacer les équipements communs : moteurs, ascenseurs, chauffage et climatisation, installations communes d'eau, de téléphone et d'électricité, et leurs fournitures | majorité absolue, puis majorité des présents[1,2] | Décret, art. 34-35[1,2] |
| Ajouter un bâtiment, ou installer des équipements ou machines nécessaires ou utiles | au moins 75 % des voix des propriétaires[1,2] | Décret, art. 33 |
| Modifier les parties communes, et les éléments nécessaires à l'harmonie de l'immeuble comme les portes d'entrée, les fenêtres et les balcons | au moins 75 % des voix des propriétaires[2] | Résumé de la revue de l'Armée de l'art. 11[2] |
| Modifier les quotes-parts et les obligations des lots dans les parties communes, ou changer l'usage d'un lot privatif | l'unanimité[2] | Résumé de la revue de l'Armée de l'art. 49[2] |
| Autres actes de disposition | Unanimité | Décret, art. 33[1,2] |
Certains projets courants ne sont pas nommés dans le texte. Ranger le groupe électrogène de l'immeuble parmi les « moteurs » est une lecture du décret, et le décret ne dit pas si un locataire peut être facturé[1,2]. Voir qui paie le générateur et les parties communes. Aucune des deux sources ne mentionne les panneaux solaires : appliquer la règle des 75 % à une installation solaire partagée sur le toit est donc notre déduction, qu'un avocat doit confirmer. Plus de détails dans poser des panneaux solaires sur un toit partagé.
Les travaux extérieurs concernent aussi la municipalité. Dans un immeuble divisé, la déclaration pour des travaux d'entretien extérieur ou d'embellissement doit comporter l'accord du syndicat des copropriétaires ou de 75 % des propietaires[3,4]. Voir les permis de rénovation.
Si vous achetez un appartement dans l'immeuble
Selon le cabinet Kallas, quand vous acquérez un lot, vous devez en informer l'administrateur de l'immeuble dans un délai de 30 jours[3] et déposer les documents officiels prouvant l'acquisition. Tant que vous ne le faites pas, l'ancien propriétaire continue de représenter le lot à l'assemblée des copropriétaires. Le même cabinet indique que l'assemblée peut réclamer les charges à l'ancien ou au nouveau propriétaire si l'information n'a pas été donnée.
Avant de signer, demandez au vendeur le règlement de l'immeuble, le dernier budget approuvé, les procès-verbaux des dernières réunions et un état de ce que doit le lot. Si vous louez l'appartement, écrivez dans le bail qui paie les charges de l'immeuble. Voir qui paie les factures dans un logement loué.
Comment faire adopter une décision dans votre immeuble
- Lisez le règlement de l'immeuble. Demandez au registre foncier le règlement déposé de l'immeuble[1,2]. Il indique la quote-part de chaque lot sur 1 000 et les règles de gestion[3]. Le notaire qui l'a certifié en a peut-être aussi une copie : cela vaut la peine de lui demander. Vérifiez s'il répartit certaines parties autrement que les règles générales.
- Calculez les voix. Chaque propriétaire a autant de voix que sa quote-part dans les parties communes[1]. Additionnez les quotes-parts des propriétaires qui soutiennent votre proposition.
- Vérifiez le quorum et la majorité. Selon la revue de l'Armée, la première séance exige la présence de la majorité absolue lors de la première séance[2], et la suivante est valable avec les personnes présentes. Rattachez votre proposition à la bonne majorité dans le tableau ci-dessus.
- Consignez la décision et l'argent. Gardez un procès-verbal écrit de la décision et une copie pour vous. Nos sources n'indiquent pas comment le procès-verbal doit être signé : demandez à un avocat si une décision risque d'être contestée. Tout l'argent collecté va sur le compte bancaire du syndicat[1].
Cela dépend de
- Le type de décision. Les réparations demandent la majorité absolue de toutes les voix à la première séance, puis la majorité des présents à la seconde[1,2] ; les nouveaux équipements demandent 75 % ; et, selon la revue de l'Armée, modifier les quotes-parts demande l'unanimité[2]. Un avocat peut confirmer dans quelle catégorie entre un projet limite (solaire, générateur, nouvel ascenseur).
- Un syndicat qui ne se réunit jamais. Nos sources ne disent pas ce que peuvent faire les propriétaires quand aucun président n'est élu ou qu'aucune réunion n'a lieu. Demandez à un avocat comment forcer une réunion ou faire nommer un gérant par un tribunal.
Questions fréquentes
Faut-il enregistrer ou créer un syndicat des copropriétaires au Liban ?
Quelques propriétaires peuvent-ils bloquer la réparation d'un ascenseur ?
Que peut faire l'immeuble si un propriétaire ne paie pas sa part ?
Sources
Vérifié auprès de ces sources. Les numéros dans le texte y renvoient.
- 1.Legislative Decree No. 88 of 16/9/1983 on co-ownership of built property
Joseph Wanis Official Site (lawyer Joseph Wanis) · 22 mars 2019 · consulté le 17 oct. 2026
- 2.Managing the ownership of floors and flats (Dr Nader Abdel Aziz Chaffi, Army Magazine issue 302-303, August 2010)
Lebanese Army (Army Magazine, "We and the Law" section) · août 2010 · consulté le 17 oct. 2026
- 3.Condominium Ownership of Built Immovables in Lebanese Law — Eighth and Final Part of the Practical Guide to the Lebanese Code of Real Property
Kallas Law Firm · 25 mai 2026 · consulté le 17 oct. 2026
- 4.Decree 15874 of 5/12/2005 implementing the Building Law, as amended by Decree 617 of 8/8/2007
General Directorate of Urban Planning (DGU), Ministry of Public Works and Transport · 5 déc. 2005 · consulté le 17 oct. 2026
Questions liées
- Que dit la loi libanaise sur la copropriété : parties communes, quotes-parts et voix ?Le décret-loi 88/1983 rend communs les toits, ascenseurs et escaliers et compte quotes-parts et voix sur 1 000. Majorités, association, vérifications.
- Charges de copropriété au Liban : qui les fixe et que couvrent-elles ?L'association des copropriétaires les fixe par un budget annuel et des avances ; aucune loi n'en fixe le montant. Ce qu'elles couvrent, les voix, les impayés.
- Qui paie le générateur, l'ascenseur et l'électricité des parties communes au Liban : propriétaires ou locataires ?Les propriétaires financent ascenseurs et équipements communs via l'association des propriétaires (décret-loi 88/1983) ; le bail fixe la part du locataire.
- Puis-je installer des panneaux solaires sur le toit commun de mon immeuble, et les autres copropriétaires doivent-ils donner leur accord ?Probablement oui : le toit est une partie commune et un nouvel équipement demande sans doute 75 % des voix des copropriétaires.
- Faut-il un permis pour rénover un appartement au Liban ?Cela dépend : rénover un immeuble légal exige une déclaration d'ingénieur, les travaux de structure un permis. Qui signe, accord des copropriétaires, délais.
- Qui paie l'électricité, le générateur, l'eau et Internet dans un logement loué au Liban ?Aucune règle publiée ne dit qui paie électricité, générateur, eau et Internet dans un logement loué : c'est le bail qui décide. Que faut-il y écrire ?
