La vente de ma résidence principale au Liban est-elle exonérée d'impôt sur la plus-value, et combien de logements comptent ?

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Ce que couvre l'exonération de la résidence principale#

La loi 330/2024 a réécrit l'article de la loi sur l'impôt sur le revenu consacré aux plus-values immobilières. Elle exclut de l'impôt les plus-values réalisées par une personne physique en vendant ses résidences principales, tant qu'elles ne dépassent pas deux logements^[1,2]. Une personne physique, c'est vous à titre individuel. Le texte ne s'étend donc pas à une société propriétaire de l'appartement.

Selon le cabinet Kallas (mai 2026), l'exonération s'applique quelle que soit la durée pendant laquelle vous possédez le logement^[1,2]. Pour le calcul de la plus-value quand la vente est imposée, voir comment la plus-value imposable est calculée.

Combien de logements comptent, et lesquels#

Le plafond est fixé dans la limite de deux logements^[1,2]. Les sources consultées ne disent pas quels deux logements comptent si vous en possédez trois ou plus. Elles ne disent pas non plus si une quote-part en indivision compte comme l'un de vos deux logements, ni comment est traité un logement acheté ou hérité par parts.

L'impôt foncier bâti fonctionne autrement. Ne supposez pas que sa règle s'applique ici. Cet impôt a sa propre déduction de 360 000 000 LBP par logement occupé par son propriétaire, deux au maximum^[4]. Il retient les deux logements de plus forte valeur locative, au prorata de la part de chaque propriétaire, en vertu d'une autre loi. Le texte sur les plus-values ne dit pas que la même méthode s'applique. Avant de signer une vente, demandez au bureau régional des finances lequel de vos logements il considérera comme principal.

Si vous vivez à l'étranger ou ne venez qu'en été#

Pour la plupart des Libanais de l'étranger, la réponse s'arrête ici. Aucune source consultée ne dit ce qui prouve la « résidence principale » pour un propriétaire qui vit à l'étranger ou n'utilise le logement qu'en été^[1,2]. La déduction de l'impôt foncier bâti laisse le même vide : elle ne dit pas si un propriétaire à l'étranger dont le logement est vide y a droit^[4].

Le cabinet Kallas conseille de documenter le statut de résidence principale avant l'établissement de l'impôt, avec une preuve de résidence effective et les registres de la municipalité^[1,2]. Demandez au bureau régional des finances, ou à un avocat fiscaliste, de vous dire par écrit si votre logement remplit les conditions, quels documents il accepte, et quels deux logements comptent si vous en possédez davantage. Si le logement ne remplit pas les conditions, la vente est imposée comme toute autre. Les règles de taux figurent dans l'impôt sur la plus-value : 15 % ou 1 % temporaire.

Si l'exonération ne s'applique pas#

Le taux de base est de 15 %^[1], réduit à 1 % jusqu'au 31/12/2026^[1,2]. Le texte de la loi applique la réduction à tout le point concerné, tandis que PwC lit le 1 % comme ne couvrant que les biens non résidentiels. On ne sait pas non plus si la date retenue est celle de la conclusion du contrat ou celle de son enregistrement. Pour une vente proche de la fin 2026, un avocat fiscaliste ou le ministère des Finances peut confirmer laquelle s'applique.

La plus-value imposable diminue aussi avec le temps : 8 % par année complète ; exonération à partir de 12 années complètes^[1,2]. La loi ajoute que l'exonération de 12 ans vaut « à condition que la différence soit payée dans l'année de la cession ». Aucune source consultée n'explique cette condition. Plus de détails dans l'exonération après 12 ans de détention.

Vous déclarez et payez dans les deux mois suivant la cession^[1,2]. En pratique, cela se fait avant l'enregistrement, car l'état de la valeur locative exigé par le registre foncier n'est délivré qu'après paiement de cet impôt et de l'impôt foncier bâti^[2,3]. Le non-respect de ces règles entraîne les amendes prévues par la loi 44/2008.