Comment la plus-value est-elle calculée lors de la vente d'un bien au Liban ?

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Qui paie l'impôt sur la plus-value#

L'impôt s'applique aux gains réalisés lors de la cession d'un bien immobilier détenu par trois catégories : les personnes et sociétés non soumises à l'impôt sur le revenu, les personnes et organismes bénéficiant d'exemptions spéciales, et les particuliers soumis à l'impôt sur le revenu dont le bien n'est pas un actif professionnel^[1]. Ce qui décide, c'est votre statut fiscal. Le passage de la loi que nous avons lu ne contient aucun critère de résidence ou de nationalité. En 2024, la décision d'application du ministère des Finances a appliqué le taux à ces particuliers « quels que soient le lieu de résidence ou la nationalité du cédant »^[4]. Plus de détails dans vendeurs non résidents et étrangers.

Si vous exercez une activité taxée sur un bénéfice forfaitaire ou estimé, un autre point du même article taxe à 15 % les plus-values sur les immobilisations, immobilier compris. La phrase sur le taux temporaire de 1 % ne figure pas dans ce point^[1]. Consultez un conseiller fiscal avant de supposer que le 1 % s'applique à vous.

Ce qui n'est pas publié : le prix et le coût#

La loi taxe « la plus-value », mais aucune source consultée ne dit quel prix de vente est retenu. Cela pourrait être le prix écrit dans l'acte, ou la valeur estimée par le registre foncier, qui, pour les droits de mutation sur un bien bâti, est valeur locative × 30, si elle dépasse le prix déclaré^[2,3]. Nous n'avons rien trouvé non plus sur la conversion d'un achat fait en USD ou en anciennes livres libanaises avant 2019, ni sur la possibilité de déduire les frais de rénovation et d'amélioration. Sur la manière dont le registre évalue un bien pour les droits, voir valeur estimée et prix déclaré.

Une règle voisine définit bien la plus-value. Pour les parts de sociétés qui possèdent surtout de l'immobilier, la loi taxe la plus-value comme prix de vente moins coût d'acquisition^[2,3,5]. Cette règle est écrite pour des parts de sociétés : ne supposez pas qu'elle vaut pour une vente directe de bien.

Jusqu'au 31 décembre 2020, les propriétaires pouvaient réévaluer leur bien par un expert et payer 3 % sur la plus-value de réévaluation. Cette fenêtre est close^[3]. Nous n'avons pas pu confirmer si une réévaluation faite à l'époque remet à jour le coût pour une vente ultérieure. Si vous l'avez utilisée, apportez les documents à un avocat fiscaliste.

Comment fonctionne l'allègement selon la durée de détention#

Pour chaque année complète entre l'acquisition et la vente, 8 % de la plus-value sont déduits. Après 12 années complètes ou plus, la plus-value est exonérée^[1,2]. Le tableau ci-dessous est notre propre calcul à partir de cette règle.

L'exonération est assortie d'une réserve : « à condition que la différence soit payée dans l'année de la cession »^[1,2]. Aucune source n'explique ce que cela signifie. Aucune n'explique non plus comment les années sont comptées pour un bien hérité ou acheté en plusieurs parts, ni comment la déduction se combine avec le taux de 1 %. Demandez à un avocat fiscaliste de l'appliquer à vos dates.

Quel taux : 15 % ou 1 %#

Le taux de 1 % a été annulé une fois, puis réadopté. La loi 330/2024 l'a inscrit dans la loi de l'impôt sur le revenu jusqu'au 31 décembre 2026, d'où les dates de fin différentes sur les pages plus anciennes^[1,4,6,7]. Le texte de la loi couvre tout le point, mais au moins un résumé fiscal, celui de PwC, a compris le 1 % comme ne visant que les biens non résidentiels^[1,2]. On ne sait pas non plus si la date qui compte est celle du contrat ou celle de l'enregistrement. Pour une vente proche de la fin 2026, vérifiez auprès du ministère des Finances ou d'un avocat fiscaliste. Plus de détails dans 15 % ou 1 %.